เรื่องบ้านและคอนโดสรุปแบบภาษาบ้านๆตรงนี้
1. เงินกู้บ้าน หากเสียดอกเบี้ย 6-7% ต่อปี ในระยะเวลา 20-30ปี เงินที่เราจ่าย จะแบ่งเป็นเงินต้น 50% ดอกเบี้ย 50%
สมมติเราซื้อบ้าน 3 ล้านบาท โดยการกู้เงิน พอครบกำหนด 20-30 ปี เงินที่เราจ่ายไปรวมๆจะประมาณ 6 ล้านบาท จะแบ่งเป็นไปชำระเงินต้น 3 ล้านบาท และชำระดอกเบี้ยระหว่างงวด 3 ล้านบาท
2. ต่อจากข้อแรก หากเราจะขายบ้านหลังนี้ต่อไป ถามว่าสามารถขายได้ในราคา 6 ล้านบาท หรือไม่? เพราะนั้นคือต้นทุนที่เราเสียไปทั้งหมด หากขายได้ต่ำกว่าเราก็ขาดทุน แต่หากขายได้สูงกว่าก็กำไร
แสดงว่าราคาบ้าน คอนโด ต้องขยับขึ้นปีละ 2.4-3.6% แบบทบต้น ต่อเนื่องกัน 20-30ปี ถึงจะเท่าทุนของเรา
3. หากนับค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุงต่างๆ (แอร์-ก็อกน้ำ-หลังคา-พื้น-ปลวก) อาจจะตกปีละ 20,000 บาท หรือรวมๆ 400,000 - 600,000 บาท แสดงว่าบ้านเราต้องขายได้ประมาณ 6.4-6.6 ล้านบาท ถึงจะเท่าทุน
4. ยิ่งคอนโด แม้แรกๆราคายังขึ้นได้ แต่ยิ่งนานราคายิ่งลด เพราะสภาพส่วนกลางไม่ดีตามเวลา หรือมีคอนโดใหม่ให้เลือก ยกเว้นว่าคอนโดที่ทำเลดีจริงๆ ราคาจะไม่ตกมาก
5. หากอยากซื้อบ้านแล้วไม่ขาดทุน มี 3 วิธี
5.1 ดาวน์เกิน 50% ของราคาบ้าน
สมมติตัวอย่างเดิม ราคาบ้าน 3 ล้านบาท ดาวน์ 1.5 ล้านบาท ที่เหลือกู้ 1.5 ล้านบาท
แสดงว่าถ้าเราผ่อนจนครบ จะเสียเงินผ่อน 3 ล้านบาท(ต้นครึ่ง ดอกครึ่ง) รวมกับเงินดาวน์ 1.5 ล้านบาท ต้นทุนเราจะตกเพียง 4.5 ล้านบาท
หมายความว่าราคาบ้านของเราขึ้นเพียง 1.4-2.1% ทุกปีแบบทบต้น เราก็จะสามารถขายได้กำไร
5.2 รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำ 3-4% แทนที่จะเสีย 6-7%
หมายความว่าดอกเบี้ยที่เราจะเสียลดไปได้ 40-50% สมมติ จากตัวอย่างแรก กู้มา 3 ล้านบาท เสียต้น 3 ล้านและเสียดอกเบี้ย 3 ล้านบาท อาจจะเหลือเสียดอกเบี้ยเพียง 1.5 - 2 ล้านบาท
รีไฟแนนซ์รอบนึงใช้เงิน 30,000-50,000 บาท ทำได้ทุก 3 ปี แสดงว่าหากกู้ 30 ปี ทำได้ 10 รอบ หรือเสียเงิน 300,000 - 500,000 บาท เพื่อประหยัดเงินได้ 1 - 1.5 ล้านบาท
5.3 โป๊ะต้นให้เร็วที่สุดเพื่อร่นระยะเวลาผ่อนลงมา ให้เสียดอกเบี้ยน้อยลง
6. หากทำ 3 อย่างตามข้อ 5.1-5.3 พร้อมกันได้ ต้นทุนของคุณอาจจะเหลือไม่ถึง 4.5 ล้านบาท (จากการซื้อบ้าน 3 ล้าน) ซึ่งถ้าแบบนั้น ไม่มีวันที่คุณจะขาดทุนจากการซื้อบ้านแน่นอน เพราะราคาบ้านขยับต่อปีไม่ถึง 1% ก็กำไรแล้ว
7. ในโลกความจริง ไม่ได้ง่ายแบบนั้น ถามว่าจะมีกี่คนที่ทำแบบนั้นได้ แสดงว่าคุณต้องผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอ รายได้ของคุณต้องมั่นคง เพราะหากคุณผิดนัดชำระเมื่อไหร่ ดอกเบี้ยจะปรับเป็นผิดนัด 15%
สมมติบ้าน 3 ล้าน เจอดอกเบี้ยเรตดอกเบี้ยผิดนัด ต้นทุนของคุณจะมากกว่า 6 ล้านบาท หมายความว่าผ่อนให้ตายยังไงก็ไม่มีทางกำไร
และอาจจะโดนธนาคารฟ้องแพ่งยึดบ้านไปขาย และต้องชำระส่วนต่าง หากธนาคารเอาบ้านขายแล้วยังเหลือหนี้อีก
8. นั้นคือดาบสองคมของการซื้อบ้าน เพราะมันไม่ได้สร้างรายได้ให้เราและมีแต่ค่าใช้จ่ายแลกกับความสุขและความสบายใจของเราหากเราพร้อม แต่หากเราไม่พร้อม มันจะทำลายชีวิตของเราได้เช่นเดียวกัน
สิ่งสุดท้ายที่บ้านจะตอบแทนเราในรูปของเงินคือเมื่อเราขายมันออกไป
9.แต่หากเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า สิ่งที่ต้องระวังคือเรื่องเงินสดของเราจะเพียงพอรองรับช่วงเวลาที่ไม่มีคนเช่าได้นานแค่ไหน และค่าเช่าเพียงพอต่อเงินผ่อนของเราหรือไม่ และค่าส่วนกลาง-นายหน้า-ค่าบำรุง จะเพียงพอกับค่าเช่าที่ได้รับหรือเปล่า และยิ่งหากมีหลายห้อง หลายหลัง เงินสดต้องพร้อมที่จะรับช่วงเวลาเหล่านั้นให้ได้ ไม่งั้นก็คงจบไม่สวยเช่นเดัยวกัน
ที่มา Turk warut
- 441
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
