ทบทวนความรู้เรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ตอนที่1
📍หลายคนคงเคยคิดอยากมีคอนโดไว้เพื่อปล่อยเช่า และเป็นpassive income แต่ติดปัญหาที่ต้องใช้จ่ายเงินลงทุนค่อนข้างสูง การจัดการที่อาจยุ่งยาก และความเสี่ยงปล่อยเช่าไม่ได้ การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่มีสภาพคล่องมากกว่าและใช้เงินลงทุนไม่สูง ได้ผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผลคาดหวัง5-7%ต่อปีสม่ำเสมอ2 หรือ4 ครั้งต่อปี
📍ชนิดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
1.Property Fund : กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
2.REIT (Real Estate Investment) : กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
3.Infrastructure Fund : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน
✅Property Fund
รายละเอียดย่อยต่างกับกองREIT เล็กน้อย
เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศเท่านั้น และต้องเป็นอสังหาที่สร้างเสร็จแล้วเท่านั้น ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และ ถ้าเป็นนิติบุคคล ได้รับการลดหย่อนพิเศษ
ปัจจุบันกองที่ออกใหม่ไม่มีชนิดPFแล้ว
✅REIT
เป็นการพัฒนาข้อกำหนดจากPF เพื่อให้มีความเป็นสากล และดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น เช่น สามารถลงทุนในอสังหาต่างประเทศได้ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จได้ แต่ต้องไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม เป็นต้น
ผู้ถือหน่วยทุกประเภทต้องเสียภาษี10%
✅IF
กองทุนรวมที่ลงทุนในทรัพย์สิน10ประเภท คือ
1.ระบบขนส่งทางราง 2.ประปา 3.ท่าอากาศยานสนามบิน 4.โทรคมนาคม 5.ระบบบริหารจัดการน้ำ ระบบชลประทาน 6.ไฟฟ้า 7.ถนน ทางพิเศษ ทางสัมปทาน 8.ท่าเรือน้ำลึก 9.พลังงานทางเลือก 10.ระบบป้องกันภัยธรรมชาติ
กองทุนนี้ได้รับยกเว้นเสียภาษี10ปีแรก หลังจากนั้นเสีย10%
📍ต้องรู้ว่ากองทุนที่เราจะซื้อ ถือสินทรัพย์เป็นFreehold หรือ Leasehold
✅freehold หมายถึงกองทุนนั้นๆเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ไม่มีวันหมดอายุ สามารถนำสินทรัพย์นั้นไปขายได้
✅leasehold กองทุนไปเซ้งสินทรัพย์มาแล้วมาปล่อยเช่า โดยมีระยะเวลาตามสัญญา นำทรัพย์สินไปขายไม่ได้เพราะเมื่อหมดสัญญากรรมสิทธิ์จะกลับไปเป็นของเจ้าของเดิม มูลค่าทรัพย์สินวันหมดสัญญามีค่าเป็น0
📍คำนวนอัตราปันผลที่เราต้องการ
✅วิธีที่1 gross yield
= (คาดการณ์ปันผลรวม1ปี/ราคาหุ้น)*100
Freehold และLeasehold ใช้สูตรเดียวกัน
✅วิธีที่2 net yield
เราควรใช้วิธีนี้ในกองที่เป็นleasehold เพื่อดูผลตอบแทนที่แท้จริงในระยะยาว เนื่องจากกองleasehold มีระยะเวลาของสัญญา ซึ่งมูลค่าจะลดลงจนเป็น0 จำนวนปีที่เหลือจึงมีผลต่อการคำนวน
Net yield กรณีปันผลไม่มีgrowth
= gross yield%- (100/จำนวนปีที่เหลือ)
Net yield กรณีปันผลมีgrowth
=[( gross yield*Z)-100]/ y
โดย Z= [(1+G)^y -1]/G
G =อัตราการเติบโตกี่%ต่อปี
y. =จำนวนปีที่เหลือ
แนะนำคิด net yield แบบconservative คือไม่มีgrowthเลย ถ้าnet yield มีค่าติดลบแสดงว่าเงินต้นเราหายไปด้วย
ยกตัวอย่าง supereif
ลักษณะเป็น leasehold ระยะเวลา22ปี
Gross yield 7.49% ตามที่แจ้งในfiling
Net yield
= gross yield-100/ระยะเวลา22ปี
= 7.49% - (100/22)
= 2.94%
คือถือครบจนจบกอง22ปี
เราจะไม่ได้7.49% ตามที่คิดไว้
แต่จะเหลือแค่2.94% ซึ่งอาจจะน้อยกว่านี้
- 7
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
