มีชื่อในโฉนด ก็อย่าเพิ่งวางใจ!
Cr.ภาพจาก https://www.lawyers.in.th/2015/08/30/กรณี-การโอนที่ดินให้เป/
เวลาเราซื้อที่ดินมีโฉนด เราอาจดูว่าผู้ขายมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดหรือไม่ แล้วในโฉนดมีบันทึกข้อความสงวนสิทธิใดๆหรือไม่ ถ้าไม่ติดจำนองก็โอเค ผู้ซื้อที่ดินมีโฉนดคงทำได้ดีที่สุดเพียงเท่านี้ เมื่อเห็นว่าทุกอย่างถูกต้อง ก็ทำสัญญารับโอนเปลี่ยนชื่อในโฉนดมาเป็นของเรา ทุกอย่างคงจบด้วยดี
แต่ในความจริงแล้ว ผมเสียใจที่ต้องบอกว่า โฉนดนั้นแม้จะเป็น “หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์” แต่ก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเท่านั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงอาจไม่มีชื่อปรากฎอยู่ในโฉนดก็ได้! กล่าวอีกนัยหนึ่งคือคนที่มีชื่ออยู่ในโฉนดไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริงและไม่มีอำนาจขายต่อให้เราเลยก็เป็นได้
หากเราซื้อแม้จะโดยสุจริต และไปเปลี่ยนชื่อที่สำนักงานที่ดินเป็นชื่อเราเรียบร้อย เราก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์อยู่ดี! สุดท้ายต้องถูกบังคับให้คืนที่ดินแก่เจ้าของที่แท้จริงไป
เรื่องราวแบบนี้เกิดขึ้นอยู่เสมอๆ ป้องกันไม่ได้ ขึ้นอยู่กับดวง!
ผมได้เรียบเรียงเหตุการณ์ต่างๆที่อาจเกิดขึ้นได้เป็น 4 เหตุการณ์ใหญ่ๆ
1. ออกโฉนดผิดตั้งแต่แรก - มีคำพิพากษาฎีกาเก่าแก่แต่ตัดสินเป็นบรรทัดฐานจนถึงทุกวันนีคือ คำพิพากษาฎีกาที่ 996 – 997/2509 “ขอออกโฉนดทับที่ดินของผู้อื่น และเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดให้โดยไม่มีอำนาจ โฉนดที่ออกมาจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้มีชื่อในโฉนดไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดนั้น แม้จะโอนให้ผู้ใดต่อไป ผู้รับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์” เรื่องนี้น่ากลัวมาก เพราะเราไม่มีทางรู้ได้เลยว่าโฉนดที่ออกมามันถูกต้องหรือไม่ นอกจากออกกทับที่ดินคนอื่นแล้ว บางเรื่องก็ออกทับที่สาธารณะประโยชน์ แม้เราซื้อมาก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เรื่องอย่างนี้ไม่ใช่ความผิดของเราเลย
2. ออกโฉนดถูกต้องแล้ว แต่เป็นชื่อเจ้าของเดิม - เรื่องนี้เราไม่มีทางรู้อีกเช่นกัน เราตรวจบัตรประชาชนและโฉนดแล้วเชื่อว่าคนขายเป็นเจ้าของโฉนดจริง จะมีปัญหาอะไรอีกล่ะ...ปัญหาเกิดตามคำพิพากษาฎีกาที่ 5345/2546 เรื่องนี้ผู้ซื้อไปซื้อทีดินบางส่วนติดที่ชายตลิ่ง ขณะโอนที่ดินมีที่งอกเกิดขึ้น แต่อยู่ระหว่างที่ผู้ขายขอออกโฉนด ที่งอกมันจึงเป็นชื่อของผู้ขาย ทั้งๆที่มันงอกออกจากที่ดินของผู้ซื้อ ผู้ขายก็เอาที่งอกที่เป็นชื่อตัวเองขายให้เราไงครับ
นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างอีกในฎีกาที่ 602/2537 ซื้อที่ดินที่มีชื่อผู้ขายถูกต้องแล้ว แต่ที่ดินนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ไปแล้ว พูดง่ายๆคือมันเปลี่ยนเจ้าของไปแล้วนั่นเอง ถ้าเราไปซื้อก็คงดูแค่ชื่อในโฉนดว่าตรงกับชื่อผู้ขายก็จบ....ถูกฟ้องสิครับ
3. ออกโฉนดถูกต้องแล้ว ชื่อผู้ขายก็เป็นคนปัจจุบันแล้ว (คือผ่านข้อ 1, ข้อ 2) แต่ดันไม่มีอำนาจขายเพราะการโอนก่อนหน้านี้มันขาดตอน เช่นฎีกาที่ 18374/2556 ผู้จัดการมรดกโอนที่ดินทรัพย์มรดกเป็นชื่อตัวเองแล้วเอามาขายให้เราไงครับ เห็นมั้ยครับโฉนดถูก ผู้ขายก็เป็นคนปัจจุบัน แต่การโอนมันขาดสายเพราะผู้จัดการมรดกไม่ได้รับความยินยอมจากทายาท การโอนให้ตัวเองเป็นโมฆะ ขาดสายเลย ไม่มีอำนาจขาย เราไปซื้อก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ หรือการหลอกเจ้าของที่ดินให้เซ็นโอนให้แล้วเอามาขายต่อให้เรา ข้อนี้จะคล้ายๆรับของโจรไงครับ
4. ออกโฉนดถูก ผู้ขายถูก และมีอำนาจขาย (คือผ่านข้อ 1-3 แล้ว) แต่กระบวนการขายไม่ถูก ! เช่นฎีกาที่ 3804/2551 พนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดโดยไม่ได้แจ้งให้เจ้าของเดิมทราบ การขายไม่ชอบ ต้องเพิกถอนการโอน เรื่องนี้เราไม่เกี่ยวเลย ไม่ใช่เรื่องของเรา แต่ก็ต้องคืนที่ดินไป
นอกจากทั้ง 4 กรณีก็ยังมีเรื่องอื่นๆอีกมากมาย ที่ยกมาเป็นเพียงตัวอย่างเล็กๆเท่านั้น เพื่อเป็นบทเตือนใจว่ามันมีเรื่องแบบนี้เกิดขึ้นด้วย ไม่ว่าราคาที่ดินจะกี่พันล้านก็ต้องรับกรรมเหมือนกัน
ทางแก้ในแต่ละข้อมันก็มีอยู่ ผมเพียงเสนอเพียงด้านเดียวเท่านั้น อย่างที่บอกไป เราป้องกันไม่ได้หรอก แล้วแต่ดวงครับ ^^
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
