Blockdit Logo (Mobile)
Life Long Learner
•
16 ก.ย. 2019 เวลา 10:05 • ธุรกิจ
ปี 63 คอนโดจะขึ้นหรือลง? โอกาสซื้อคอนโดถูกมีอยู่จริง?
1
คงไม่มีใครกล้าฟันธงว่าปีหน้าราคาคอนโดจะขึ้นหรือลง!!
แต่ที่แน่ๆ เราพึ่งซื้อคอนโดติดแนวรถไฟฟ้าราคาต่ำกว่าตลาด 800,000 บาท
คิดเลขแบบเร็วๆ ถ้าผ่านคอนโดเดือนละ 25,000 บาท
เราผ่อนคอนโดหมดเร็วขึ้นเกือบ 3 ปี
แค่เลือกซื้อถูกจังหวะ ประหยัดเงินได้เกือบล้าน เราว่านี่คือ ‘โอกาส’ ดีสำหรับคนอยากมีบ้าน
ขอออกตัวก่อนว่าเราไม่ใช่กูรู เราแค่ชอบซื้อของดีราคาถูก พอได้ยินข่าวฟองสบู่อสังหา ประจวบเหมาะกับกำลังขยับขยายย้ายที่อยู่ เราเลยหาข้อมูลเอาไว้ เผื่อเจอโอกาสทองจะได้คว้าไว้ได้ทัน
1
ข้อมูลต่างๆ เรารวบรวมมาจากบทวิเคราะห์ของกูรู บทความในหนังสือพิมพ์ กระทู้ Pantip และข่าวตลาดโลก ถ้าผิดพลาดจุดไหน ก็อภัยให้เราเถอะเนอะ ถือว่าเรารวมข้อมูลหลายๆ ที่มาเขียนในภาษาอ่านง่ายก็แล้วกัน
เริ่มต้นจาก Demand และ Supply ถ้า Demand ความต้องการซื้อคอนโดลดลง ในขณะ Supply เพิ่มขึ้น ราคาคอนโดก็จะถูกลง ในทางกลับกันถ้า Demand เยอะ Supply จำกัดราคาคอนโดก็จะแพง แล้วตอนนี้ Demand กับ Supply คอนโด ยังสมดุลหรือเปล่า เรารวบรวมข้อมูลจากหลายๆ แหล่งไว้ ลองอ่านกันดูค่ะ
เริ่มวิเคราะห์จากฝั่ง Demand กันก่อนค่ะ
1. นักลงทุนจีนเริ่มงองแง
พอเปิดข่าวฟองสบู่อสังหา มักมีนักลงทุนจีนเป็นหนึ่งในตัวแปรที่ข่าวพูดถึงค่ะ เนื่องจากคอนโดเป็นอสังหาประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติซื้อได้ ดังนั้นคนจีนเลยนิยมซื้อคอนโดในไทยเก็บไว้มาอยู่เองหรือปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทน เพราะคอนโดบ้านเราราคาไม่แพงเมื่อเปรียบเทียบกับกำลังซื้อคนจีนค่ะ สงสัยกันใช่มั้ยค่ะว่าคนจีนซื้อคอนโดเยอะแค่ไหน? คิดมูลค่าการโอนทั้งหมดรวมเป็น 40,000 ล้านบาทค่ะ หูย!! เท่ากับประมาณ 11.9% ของมูลค่าตลาดการโอนอาคารชุดทั้งประเทศ แปลภาษาบ้านๆ คือ คนจีนคิดเป็น 11.9% ของ Demand คนซื้อในไทย ไม่แปลกใจแล้วใช่มั้ยค่ะว่าทำไมทุกข่าวเกี่ยวกับฟองสบู่อสังหา มีชื่อคนจีนอยู่
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หรือ ARE บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของไทย วิเคราะห์ถึงปัจจัยที่น่ากังวลส่งผลให้คนจีนตัดสินใจทิ้งจองคอนโดมีดังนี้ค่ะ
https://mgronline.com/stockmarket/detail/9620000078035
- 1. ปัจจัยด้านสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน (เทรดวอร์)
- 2. มาตรการของรัฐบาลจีน ที่ควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศ
- 3. เงินบาทที่แข็งค่ามากในภูมิภาคเอเชีย
- 4. เศรษฐกิจในประเทศไม่ดี หนี้ต่อ GDP ของจีนแทบจะสูงสุดในโลก
- 5. ผลตอบแทนไม่คุ้มค่า ประมาณ 3% ต่อปีเท่านั้น เปรียบเทียบกับญี่ปุ่นที่ผลตอบแทนดี
กว่า 8- 14% เพราะกฎหมายอนุญาติให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้
สถานะการณ์ตอนนี้นักลงทุนจีนทิ้งดาวน์ประมาณ 10% ค่ะ ต่างจากเมื่อก่อนที่ทิ้งดาวน์เพียงแค่ 2% เอง แต่ Developer ส่วนใหญ่จะเก็บดาวน์นักลงทุนจีนเยอะกว่าไทย เก็บดาวน์ประมาณ 30% เพราะความเสี่ยงสูงกว่า ดังนั้นหมายความว่าห้องที่หลุดดาวน์จะถูกกลับมาขายในระบบอีกครั้งและมีโอกาสขายในราคาต่ำกว่าตลาดค่ะ
แต่การทิ้งดาวน์ของนักลงทุนจีนไม่ได้เกิดกับทุกทำเล ไม่ได้เกิดขึ้นกับทุก Segment นะคะ ทำเลพระราม 9 และสุขุมวิทยังเป็นทำเลทองของจีนอยู่ค่ะ ส่วนคอนโดตรม. ละ 200,000 - 400,000 บาท ยังขายคล่องเหมือนเดิมค่ะ
1
2. กลุ่มซื้อคอนโดเพื่อลงทุนเริ่มมองว่าการลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่าและเก็งกำไรน่าสนใจน้อยลงค่ะ
เพราะว่าราคาที่ดินในกรุงเทพปรับตัวสูงขึ้น ราคาขายคอนโดในกรุงเทพก็แพงตาม แถมจากเดิมในปี 2551 ปริมาณยูนิตคอนโดมีแค่เพียง 2 แสนยูนิต ตอนนี้ปริมาณคอนโดเพิ่มขึ้นจากเดิมเป็น 6 แสนยูนิตแล้วค่ะ ต้นทุนคอนโดที่แพงขึ้น แถมคู่แข่งที่มากขึ้น ทำให้คอนโดหลายแห่งทยอยลดค่าเช่า ปัจจุบันผลตอบแทนต่อปีในการปล่อยเช่าคอนโดเหลือเพียง 3%-4% ต่อปีเท่านั้นเอง
1
3. เพราะกลัวฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตราการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ LTV   สำหรับผู้ที่กู้สัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 10% และหากผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20% ส่งผลให้การกู้ซื้อบ้านยากกว่าเดิมเยอะเลยค่ะ
สำหรับฝั่ง Supply ก็มีประเด็นที่น่าสนใจตามนี้ค่ะ
1
1. คอนโดหลุดดาว์นเยอะขึ้นเพิ่ม Supply
ในตลาด Supply ของคอนโดมีทั้งกรณีกู้ไม่ผ่านและถอดใจทิ้งดาวน์ซึ่งคิดเป็นเกือบ 20% คอนโดที่ปล่อยไปแล้วย้อนกลับมา Resale อีกครั้งในตลาด ผู้ประกอบการเร่งปลอ่ยคอนโดกลุ่มหลุดดาวน์ โดยอัดโปรโมชั่น ขายถูกกว่าเดิมประมาณ 10 - 20% ดังนั้นคอนโดที่เห็นคนแห่งแย่งกันจอง วันจริงโดนเทไม่โอนก็มีเยอะเหมือนกัน
2. คอนโดออกใหม่เพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5.5-6 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ ชั้นในและเขตรอบกรุงเทพฯค่ะ
https://www.prop2morrow.com/2019/02/14/%E0%B8%95%E0%B8%A5%E0%B8%B2%E0%B8%94%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%AF%E0%B8%81%E0%B8%97%E0%B8%A1-%E0%B8%A2%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%88%E0%B8%AD%E0%B9%82%E0%B8%88%E0%B8%97/
นอกจากนั้นมีคอนโดฯ ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2562-2563 รวมอีกประมาณ 125,000 ยูนิต หรือราว 21 % ของจำนวนคอนโดฯ ที่มีอยู่ในปัจจุบัน นั่นหมายถึงจะมี Supply Condo เพิ่มขึ้นอีกจำนวนมหาศาลเลยนะคะ อย่าเพิ่งตกใจไปนะคะ เพราะว่าคอนโดเกือบ 50% ของกรุงเทพเป็นคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตรม. ค่ะ
เท่าที่อ่านจากบทวิเคราะห์หลายๆที่ ปี 63 อาจยังไม่ถึงขั้นฟองสบู่อสังหาที่ราคาตกฮวบฮาบ แต่นับว่ามีโอกาสซื้อคอนโดในราคาต่ำกว่าตลาดจากคอนโดที่หลุดจอง รวมถึงกลุ่มคนที่ผ่อนไม่ไหวค่ะ คอนโดโครงการใหม่หลายๆ แห่งพยายามทำโปรโมชั่นเพื่อจูงใจผู้ซื้อค่ะ แต่สำหรับคอนโดในทำเลทองท่ีมีอยู่จำกัด ราคายังมีโอกาสขยับ รวมถึงคอนโดในกลุ่ม Luxuary ที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดกลุ่มตลาดกลางที่ราคาประมาณ 100,000 - 140,000 ต่อตรม.
โฆษณา