จากศูนย์สู่ร้อยล้านก่อนอายุ 35 ปี(EP.1)
ตอน1: การลงทุนอสังหาฯครั้งแรกของผม (สร้างกำไรหลักแสนใน 2 เดือน )
โดย Savvy Investor ( แซฟวี่ อินเวสเตอร์)
จุดเริ่มต้นมีได้กับทุกคน และเริ่มใหม่ได้ตลอดเวลา
“ เชิญติดตาม...การเดินทางของชายคนหนึ่งที่เริ่มต้นด้วยเงินทุนเล็กๆ ไปสู่พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 9 หลัก ในเวลาเพียง 6 ปี !!!”
*** ที่สำคัญ เมื่ออ่านจบ ครบทุกตอน รับรองว่า ใครๆก็ทำตามได้ครับ แต่จะได้ 8 หลัก 9 หลัก หรือ 10 หลัก แล้วแต่ความจริงจังของแต่ละคนครับ***
**ยาวหน่อยน้า... แต่ถ้าคุณไม่ยอมจ่ายเวลาเพื่อความสำเร็จ คุณก็ต้องจ่ายเวลาให้กับความไม่สำเร็จเช่นกัน 555**
เราทุกคนย่อมมีครั้งแรก ตั้งแต่เกิดมา เราได้ทำสิ่งใหม่ๆมากมาย
แต่สำหรับผม ผมเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ครั้งแรกตอนอายุ 29ปี ครับ (แต่ทำงานในวงการอสังหาฯมาก่อน 5-6ปีแล้ว) โดยเริ่มจากเงินลงทุน ไปดาวน์บ้าน เพียงหลักหมื่น แต่โชคดี ที่การลงทุนในอสังหาฯนั้น สามารถให้เราใช้เงินกู้ได้ด้วย (ภาษาทางการเงินเรียกว่า Leverage )และผมก็มีเครดิตอยู่บ้าง ตามปกติของมนุษย์เงินเดือน ที่การกู้เงินไปซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องยาก ถ้าเรามีวินัยทางการเงินพอ ครับ
โลกความจริง มีแต่การแข่งกีฬาเท่านั้น ที่ให้ทุกคนมีจุดเริ่มต้นเดียวกัน
มาเริ่มกันเลยครับ!! การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกในชีวิตของผม ผมเริ่มจากการไปจอง อาคารพาณิชย์ หน้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร 2ชั้นครึ่ง ในราคา 2 ล้านต้น ในโครงการหนึ่ง ในจังหวัดภูเก็ตครับ
ตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการพรีเซล ผมรีบจองในวันแรกเลยครับ ได้ราคาเปิดตัว ซึ่งจะมีส่วนลดพิเศษด้วยครับ แต่สาเหตุหลักที่รีบจองช่วงแรกๆ คือการได้เลือกทำเลเด็ดๆ นั่นเอง เพราะอาคารพาณิชย์ สิ่งสำคัญที่สุด คือทำเลครับ ลูกพ่อค้าอย่างผม อยู่ในอาคารพาณิชย์ตั้งแต่เด็ก ทำให้ผมมีสัญชาตญาณ และความรู้ในการเลือกระดับหนึ่งครับ ที่สำคัญผมเชื่อเสมอว่า จะทำอะไรแล้ว “ขอเป็นคงผู้เลือก ไม่ใช่คนถูก(โชคชะตา)เลือก” ดังนั้น เราจะต้องได้เลือกในสิ่งที่เรามั่นใจ ก่อนเสมอ
ครั้งแรก นี้ผมจอง อาคารพาณิชย์ ไป 3 หลังครับ รวมแล้วยอด 6 ล้านกว่าบาท ( ซื้อตามวงเงินที่มีตอนนั้นครับ คิดว่าถ้าติดมือ ก็กู้ได้ทั้งหมดครับ) เป็นหลังหัวมุม 2 หลัง และ ห้องกลางที่ติดห้องหัวมุม(ที่ติดทางเข้าหมู่บ้าน) อีก1 ห้อง โดย ห้องหัวมุมธรรมดา ผมได้ตั้งใจว่าจะถือระยะสั้น ถึงกลางครับ ส่วนห้องคู่มุมติดถนนทางเข้าหมู่บ้าน คิดว่าจะถือระยะยาวครับ
หลังจากงานเปิดตัวโครงการ ปรากฎว่า โครงการเล็กๆ ที่ผมไปจองมานี้ สามารถปิดการขาย ทั้งโครงการได้100% (แปลว่าขายหมดเกลี้ยง) ในวันแรกที่เปิดตัว!! ซึ่งเป็นไปตามที่ผมคาดไว้ตั้งแต่แรก ว่าโครงการนี้ต้องขายดี แน่นอน เอาล่ะสิ คราวนี้มันส์เลยครับ เพราะ อาคารพาณิชย์ที่ผมซื้อ นั้น มีคนเข้าคิว สำรองอยากได้ อยู่หลายคิวเลยครับ (เข้าตำรา ดีมานด์ Demand มากกว่า ซัพพลาย Supply —> ราคาขึ้น )
พอใกล้ครบกำหนด ทำสัญญา (30วันนับจากวันจอง) ที่ต้องไปวางเงินหลักแสน เพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทาง จนท. ขาย ถามผมว่า “อยากขายออกไปบ้างไหม มีคนสนใจพร้อมบวก กำไรให้ สนใจไหมคะ?”
ผมก็เล่นตัวพอเป็นพิธีและ ถามออกไปแบบอายๆ ว่า “บวกให้เท่าไหร่ครับ?” เมื่อ จนท. ขาย บอกส่วนต่างหลักแสนให้ฟัง ผมก็จัดสิครับ ไม่รีรอ ตอบตกลงทันที (ตอนนั้นลงทุนหลักหมื่นได้มาหลักแสนใน 30 วัน แค่นี้ก็ตื่นเต้นแล้วครับ) ขายดาวน์ไปเลย 1 ยูนิต เป็นห้องมุม (ที่ไม่ติดทางเข้าหมู่บ้าน ) และเก็บ คู่ที่ติดทางเข้าหมู่บ้านไว้ครับ ตอนนั้นดีใจและตื่นเต้นมากๆครับ รู้แต่ว่าตอนนั้น มีเสบียงเงินสด มาผ่อน 2 ยูนิตที่เหลือเก็บไว้ ได้หลายงวดเลยครับ
“นี่คือก้าวเล็กๆของผม แต่เป็นกำลังใจที่ยิ่งใหญ่ สำหรับเส้นทางที่ยาวไกลครับ”
มาถึงตอนนี้ ผู้อ่านคงมีคำถามว่า ... อะไรที่ทำให้ผมมั่นใจ ซื้อถึง 3 ยูนิต ในการลงทุนครั้งแรก ?!? หรือว่าผมเป็นนักเสี่ยงโชค?!? 555
แน่นอนที่สุดคือ เบื้องหลังที่ทำการบ้านมาก่อนล่วงหน้าเยอะๆๆๆๆๆๆๆ ครับ (เยอะจริงๆครับ ) ผมทำการบ้านก่อนวันเปิดจองโครงการมาดังนี้ครับ
1. ผมสำรวจตลาด อาคารพาณิชย์ ที่มีอยู่แล้วบริเวณ ที่โครงการใหม่จะเปิดตัว ก่อน ผมพบว่า อาคารพาณิชย์ละแวกนั้น เต็มไปด้วยผู้ทำการค้า แทบไม่มีอาคารไหนว่าง เลย ทำให้ผมรู้ว่าย่านนี้ การค้าขายดี เพราะขนาดผมแกล้งเป็นผู้หาซื้อ หาเช่า แทบไม่มีอาคารพาณิชย์ไหน จะขายหรือปล่อยให้ผมเช่าเลย อันนี้แปลว่า ถ้ามีอาคารพาณิชย์เพิ่มมาอีกในละแวกนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการอีกมาก (เช็ค ดีมานด์ ซัพพลาย)
สำรวจตลาดอาคารพาณิชจริง คือกุญแจสำคัญในการลงทุนให้สำเร็จ
2. ผมสำรวจตลาดบ้านที่อยู่อาศัย พบว่า เป็นที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างหนาแน่น ซึ่งแปลว่า จะเป็น ลูกค้าให้กับอาคารพาณิชย์ ที่ทำการค้าขาย ในอนาคตได้ดี และตลาดบ้านเช่าก็ยังคงไปได้ แต่ไม่ขาดแคลนมากเหมือนอาคารพาณิชย์ (ดังนั้น ผมจะลงทุนในอาคารพาณิชย์ในเวลานั้น)
มองภาพรวมให้ออก ผ่าน Goolgle Earth
3. ผมดูเช็คราคา ซื้อขายเก่าๆของอาคารพาณิชย์ ละแวกนั้นในอดีต 1-2ปีย้อนหลัง จึงได้ราคาตลาดคร่าวๆ ว่าราคากลางประมาณไหน (เช็คราคาตลาด )
4. ผมมองถึงแนวโน้มว่า เมื่อชุมชนละแวกนั้นใหญ่ขึ้น การค้าก็น่าจะดีขึ้น แล้วจะทำให้คนหาอาคารพาณิชย์ มาทำการค้ามากขึ้น ซึ่งราคาก็ต้องขยับตัวสูงขึ้นไปด้วยเช่นกัน และแถวนั้น พื้นที่ติดถนน มีไม่เยอะ ดังนั้นคู่แข่งในอนาคต ก็คงไม่มาก (ดูแนวโน้มอนาคตด้วย)
5. สุดท้ายที่สำคัญไม่น้อย คือ ผมดู โห้วงเฮ้ง 5 ประการ ของโครงการที่เราจะไปซื้อครับ
5.1 เจ้าของโครงการ : เจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการควรมีชื่อเสียงในด้านบวก โดยเฉพาะเรื่องการเงิน เพราะการที่เราซื้อพรีเซล จองกระดาษ ก่อนการสร้างจริงๆ นั้นมีความเสี่ยงด้วย แต่ ข้อดีคือได้ เลือกทำเลดี ราคาถูก แต่ข้อเสีย คืออาจจะจ่ายเงินแล้วไม่ได้บ้าน ถ้าเจ้าของโครงการทำโครงการไม่สำเร็จ นอกจากนี้ ยังมีเรื่องชื่อเสียง การดูแล และบริการหลังการขายครับ ที่ควรพิจารณาครับ
5.2 ผังโครงการ และที่ตั้ง : อันนี้ผมเริ่มดูจากทำเล ก่อน ว่าไปได้ไหม ตามข้อ 1-4 หลังจากนั้น ก็ศึกษาผังโครงการ (Masterplan) ของหมู่บ้านนั้น ว่าเขาออกแบบดีไหม ? จำนวนของสินค้าแต่ละชนิดในโครงการ Flow ของการเข้าออกโครงการเป็นอย่างไร รถยนต์ที่วิ่งผ่านมากน้อยแค่ไหน, ฮวงจุ้ยโครงการเป็นอย่างไร( อันนี้มีผลมากเช่นกัน) แล้วในผังโครงการนี้ ตำแหน่งไหน ดีสุด และรองลงมา สรุปคือ การดูทำเล และ เตรียมเล็งยูนิต ที่เราคิดว่าดีไว้ก่อนเลยครับ
5.3 การออกแบบสินค้า : ผมก็จะดูแบบ (ที่เป็นภาพ 3 มิติ) และคิดว่าถ้าเราจะอยู่จริงหรือใช้ทำการค้าจริงๆ ดีไซน์เขาลงตัวไหม สู้โครงการเก่าๆ แถวนั้น รึเปล่า เพราะถ้าออกแบบมาดีขึ้น นั่นหมายถึงว่า โครงการใหม่นี้จะเป็นที่ต้องการมากกว่าในอนาคต และราคาจะสูงกว่าในที่สุด ซึ่งผมดูแล้วว่าแบบที่เขาออกมาตอบโจทย์มากกว่าของเก่าๆครับ
ภาพ3D โครงการที่ผมซื้อ เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ตอน Presale
5.4 กลุ่มลูกค้าที่น่าจะมาเป็นเพื่อนบ้านเรา : ใครจะมาเป็นเพื่อนบ้าน นั้นสำคัญ เช่นกันครับ เพราะจะกำหนดคุณภาพของชุมชนนั้นๆด้วย นอกจากนี้ หากโครงการนั้นๆ มีแต่ผู้ซื้อเพื่อประกอบการค้าจริงๆ หรืออยู่อาศัยจริงๆ เยอะๆ จะยิ่งทำให้โครงการน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพราะจะเจริญได้เร็วขึ้น ครับ ตรงกันข้ามกับโครงการที่นักเก็งกำไรมากๆ เมื่อโครงการเสร็จ ก็จะมีแต่ป้ายประกาศขายเต็มไปหมด ซึ่งราคาจะไม่ขึ้นมากนัก (อันนี้ มันเป็นเกมส์ เรื่อง Demand and Supply ในอนาคตด้วยครับ)
5.5 ราคา : ผมได้ศึกษา ราคาตลาดมาแล้วตามในข้อ3. แล้วนำมาเปรียบเทียบ กับราคา ที่โครงการเปิดขาย พบว่าทางโครงการเปิดขายในราคาใกล้เคียงตลาดเลย ครับ เพราะฉะนั้น ด้วยเศรษฐกิจที่กำลังขยายตัว (ในขณะนั้น) และอีก 1 ปีถึงจะก่อสร้างเสร็จ อีกทั้งอาคารที่ใหม่กว่า ดีไซน์ที่สวยกว่า ผมจึงตัดสินใจจองครับ
สรุปหลังจากทำการบ้านมา โครงการนี้ผ่านทุกข้อ และอยู่ในคะแนนที่สูงมาก อีกทั้งจำนวนยูนิต ที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับความต้องการตลาด ผมจึงค่อนข้างมั่นใจว่า โครงการนี้น่าจะขายดีมาก แน่นอน ครับ ดังนั้นจึงจองไป 3 หลัง และตั้งใจขายออกไป 1 หลังก่อนโอนครับ เพื่อเอากำไรหลังแรกมาช่วยผ่อน 2 หลังที่เหลือ (ที่กล้า ซื้อหลังที่3 เพราะคิดว่าโครงการนี้ขายดีแน่นอน และไม่พอขาย )
บทสรุป วิธีการ ทั้ง 5 ข้อนี้ ถือเป็น “พื้นฐาน” ที่สำคัญมาก ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นครับ ยังมี “กลเม็ดเด็ดพราย” ที่ยังเหนือกว่านี้อีกมากมาย ที่จะนำมาแชร์ ในตอนถัดๆไป ครับ
ถ้าคิดว่าเป็นประโยชน์ ช่วยกด Like กด ติดตาม และแชร์ เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
- 54
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
