Blockdit Logo (Mobile)
ธุรกิจและกฎหมาย by Kuroba
•
26 พ.ค. 2020 เวลา 00:55 • การศึกษา
CHAPTER 27 : กฎหมาย EIA สำคัญอย่างไรต่อการซื้อ-ขาย อสังหาฯ
ภาพจาก :google.com
💥 ในประเด็นนี้เราจะมาพูดถึงกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมกันครับ ^^
- หลายปีที่ผ่านมาจะพบว่า มีข่าวตรวจสอบคอนโดหลายแห่งใน กทม. การสั่งเพิกถอนการก่อสร้าง จนไปถึงเพิกถอนใบอนุญาต เพียงเพราะขาดคุณสมบัติของกฎหมายสิ่งแวดล้อมที่เรียกว่า (EIA) ?!?!
เมื่อไม่มีสัญญา EIA รองรับในการก่อสร้าง ก็ต้องถูกระงับการก่อสร้างโดยทันที
✅ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือที่มักเรียกกันว่า EIA
- ย่อมาจากคำว่า "Environmental Impact Assessment"
- ซึ่งหมายถึง การใช้หลักวิชาการในการทำนายหรือคาดการณ์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบของการดำเนินโครงการพัฒนา
- ที่จะมีผลต่อสิ่งแวดล้อมในทุกๆ ด้าน ทั้งทางทรัพยากรธรรมชาติ ทางเศรษฐกิจ และสังคม เพื่อจะได้หาทางป้องกันผลกระทบในทางลบที่อาจเกิดขึ้นให้เกิดน้อยที่สุด
- ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์ มีประสิทธิภาพสูงสุด และคุ้มค่าที่สุด
ภาพจาก : กรมส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม
📚 กฎหมายสิ่งแวดล้อมหลักที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ
- พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นที่มาของการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ ที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment
ภาพจาก : ddproperty.com
❓อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่บ้างที่ต้องทำ EIA
- อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้หรือในอุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นบริเวณที่อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- อาคารที่ใช้ในการประกอบธุรกิจค้าปลีกหรือค้าส่ง ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- อาคารที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการของเอกชน ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
- อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
ภาพจาก : กรมส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม
📍 EIA มีเนื้อหาอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง
- อันดับแรก ผู้พัฒนาโครงการจะต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้เป็นผู้รับอนุญาตทำ EIA
- เนื้อหาของ EIA จะต้องศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ
1. ด้านทรัพยากรกายภาย เช่น ดิน น้ำ อากาศ
2. ทรัพยากรชีวภาพ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า
3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์
4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต ซึ่งรวมไปถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อชุมชน ระบบเศรษฐกิจ ฯลฯ
- ในขั้นตอนการจัดทำ EIA จะต้องมีการรับฟังความเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวม 2 ครั้ง
✅ ครั้งแรกเป็นการให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งขอบเขตของการศึกษา
✅ และครั้งที่สองเพื่อสร้างความมั่นใจในรายงานและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ
ภาพจาก : กรมส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม
‼️ ผลของการไม่จัดทำ EIA
- สำหรับโครงการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA นั้น พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ กำหนดให้ต้องเสนอ EIA ไปพร้อมกับคำขอใบอนุญาตก่อสร้างด้วย
- และเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจากจากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมเสียก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้... 🤭
ภาพจาก : google.com
อยากรู้ว่าโครงการมองๆอยู่ผ่าน EIA จริงหรือไม่ ❓
- เราสามารถเข้าไปตรวจสอบโครงการที่ได้รับเห็นชอบผ่านการพิจารณา โดยเข้าไปที่เวปไซด์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
- http://eia.onep.go.th/ สามารถตรวจสอบสถานะของโครงการจากฐานข้อมูลโครงการที่รอพิจารณาหรือประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณา EIA
ภาพจาก : https://thinkofliving.com/article/eia
..แล้วเสี่ยงมากไหม ? ถ้าซื้อคอนโดที่ยังไม่ผ่าน (EIA) 🍃
- หลายบริษัทเข็ดกับปัญหาเหล่านี้ ถึงกับประกาศเป็นนโยบายจะยังไม่เปิดขายโครงการถ้ายังไม่ได้ EIA หรือถ้าจะเปิดขายก็เพียงแค่เปิดรับจอง แต่จะยังไม่เรียกคนซื้อมาทำสัญญา
- อย่างไรก็ตามปัญหาของคอนโดฯ ที่ติด EIA อาจไม่ได้หมายถึงกับต้องล้มเลิกโครงการเสมอไป บางโครงการอาจต้องลดจำนวนชั้น
- หรือบางโครงการอาจต้องปรับแบบ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นแค่ยื่นรายงานครั้งแรกไม่ผ่านก็ทำให้กำหนดเวลาคลาดเคลื่อนและล่าช้าไปแล้ว
- ฉะนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเหล่านี้หันไปซื้อโครงการที่ชัวร์ว่าสร้างได้แน่นอนจะดีกว่า ✅😎
ภาพจาก : home.com

ดูเพิ่มเติมในซีรีส์

โฆษณา