ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
แล้วถ้าทำเลไม่ดี ก็สามารถแก้ไข
ชดเชยได้ด้วย Concept ธุรกิจ
กรณีศึกษา Icon Siam
ความเป็นมาของ ดิ ไอคอนสยาม
ดิไอคอนสยาม, บางกอก เจ้าพระยา ริเวอร์ฟร้อนท์ ไอ-ซิตี้[2]) และ ไอซีเอส (อังกฤษ: ICS) เป็นโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมแบบผสมบนพื้นที่ 50 ไร่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณซอยเจริญนคร 5 และอีก 5 ไร่บริเวณฝั่งตรงข้าม ถนนเจริญนคร ใกล้ปากซอยเจริญนคร 4 ในพื้นที่แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร
โครงการประกอบด้วยอาคารศูนย์การค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจำนวนสองอาคารเชื่อมต่อกัน ซึ่งมีพื้นที่ขายรวมกันมากเป็นอันดับที่ 2 ของประเทศไทย รองจากเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต, อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย 2 อาคาร ซึ่งหนึ่งในนั้นเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทย และอาคารศูนย์การค้าขนาดกลางที่เชื่อมต่อกับอาคารโรงแรม โดยพื้นที่ทั้งหมดเชื่อมต่อกันด้วยถนนภายในโครงการและสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง (จากวิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี)
จากสถิติหลังการเปิด 1 ปี (ข้อมูลปี พ.ศ. 2562) ไอคอนสยามมีผู้เข้ามาใช้บริการในวันปกติ เฉลี่ย 80,000-120,000 คนต่อวัน ส่วนในวันเทศกาล เช่น วันสิ้นปี วันขึ้นปีใหม่ วันลอยกระทง วันสงกรานต์ มีจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการ เฉลี่ย 200,000-350,000 รายต่อวัน มีสัดส่วนนักท่องเที่ยวต่างชาติร้อยละ 35 จากกลุ่มหลักคือ จีน เกาหลี ไต้หวัน อินเดีย และกลุ่มประเทศ CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า และเวียดนาม) มียอดใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวราว 10,000-15,000 บาท ซึ่งสูงกว่าศูนย์การค้าทั่วไป
ทำเลที่ตั้ง ดิ ไอคอนสยาม
พื้นที่ 50 ไร่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณซอยเจริญนคร 5 และอีก 5 ไร่บริเวณฝั่งตรงข้าม ถนนเจริญนคร ใกล้ปากซอยเจริญนคร 4 ในพื้นที่แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร
ในหลักการทำเลที่ตั้งศูนย์การค้า พื้นที่ตั้ง ไอคอนสยาม ถือว่าเป็นจุดด้อย เพราะ ด้านหน้าติดถนนเจริญนคร ซึ่งเป็นถนนสายรอง ไม่ใช่ถนนสายหลักอย่าง ถนนรัชดา-ท่าพระ ถนนพระราม 2 ถนนปิ่นเกล้า ที่อยู่ย่านฝั่งธน
ด้านหลังติดแม่น้ำ หรือ Back up คือแม่น้ำว่างเปล่า ในหลักการของทำเลที่ตั้ง แม่น้ำ เป็น Barrier แบ่งแยกชุมชนที่อยู่อาศัย ด้านหลังไม่มีการก่อตัวของชุมชน ขาด Back up
(ตัวอย่างหนึ่งของแม่น้ำลำคลองเป็น barrier ในการขยายตัว ก็คือ ถนนเพชรบุรี มีคนตั้งคำถามอยู่บ่อยๆว่า ทำไมถนนเส้นสุขุมวิท จึงเจริญกว่า ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ลองหลับตาจินตนาการ เส้นถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มุ่งสู่คลองตัน ทางซ้ายมือมีรางรถไฟ ทางขวามือมีคลองแสนแสบ มี Barrier ขนาบซ้ายขวา ชุมชนที่อยู่อาศัยขยายตัวไม่ได้ ทำให้เป็นข้อจำกัดในการค้าขาย เพราะชุมชนมีแต่ลดน้อยลง)
จากภาพ เราจะเห็นว่า ไอคอนสยาม อยู่ทางขวามือเป็นทางตัน เพราะด้านหลังเป็นแม่น้ำ ชุมชนส่วนใหญ่อยู่ด้านซ้ายมือตามแนวลูกศร เมื่อคนที่อยู่ในแนวลูกศร เดินทางมา ไอคอนสยาม ก็จะถูกสกัดด้วย The Mall บางแค The Mall ท่าพระ ด้านล่างก็มี Central Plaza พระราม 2 ด้านบน ก็มี Central ปิ่นเกล้า เต๊ะสกัดขา
ในภาษาทำเล เราจะบอกว่า ทำเลที่ตั้งของ ไอคอนสยาม อยู่ปลายน้ำ ประชาชน ผู้บริโภคไหลมาจากหัวลูกศร เราเรียกว่าต้นน้ำ (จุดที่ก่อเกิดการสัญจร) ดังนั้น ทำเลต้นน้ำ ย่อมดีกว่า ปลายน้ำ
ดังนั้น ถ้า ไอคอนสยาม เป็นศูนย์การค้าไม่ต่างจาก Central, The Mall ก็คงไม่มีใครขวนขวายที่จะไป ดังนั้น ไอคอนสยาม จะอยู่ได้ ต้องมีอะไรพิเศษที่ดึงดูดผู้คนไปหา ถ้าเปรียบเสมือนแม่เหล็ก แม่เหล็กก้อนนี้ต้องใหญ่ ติดเทอร์โบ เกิดแรงดึงดูดมหาศาล มากกว่า ศูนย์การค้าอื่นๆ
“Reily’s Law of Retail Gravitation
Reily’s law is a rule-of-thumb used to ESTIMATE the distance customers will travel to PURCHASE goods and SERVICES after comparing price, quality, and style. ทฤษฎี แรงโน้มถ่วงร้านค้าปลีก ของ Reily ประยุกต์ใช้ในการประมาณระยะทางที่ลูกค้ามีความพยายามที่จะเดินทางไปจับจ่ายสินค้าและบริการ เมื่อมีการเปรียบเทียบ คุณภาพของร้านค้าปลีก ราคาที่นำเสนอ และ แบบแผนหรือ ไลฟ์สไตล์ที่นำเสนอ
The law assumes that people desire to shop in larger stores, but their desire declines the farther the distance and time they must travel to get there. Thus, LARGER STORES DRAW CUSTOMERS FROM FARTHER DISTANCES THAN SMALLER STORES ทฤษฎีนี้ระบุว่า ผู้บริโภคมีแนวโน้มที่จะไปจับจ่ายร้านค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ หากต้องเสียเวลาเดินทางไปยังร้านค้านั้น ร้านค้ายิ่งมีขนาดใหญ่ ก็จะมีแรงโน้มถ่วงดึงดูดผู้บริโภคมากกว่าร้านค้าขนาดเล็ก
ถ้าเราเปรียบร้านค้าปลีกเป็นแม่เหล็ก ร้านค้าปลีกดขนาดใหญ่ก็ย่อมมีแรงดึงดูดมากกว่าร้านค้าปลีกขนาดเล็ก เมื่อศูนย์การค้า คือที่รวมร้านค้าปลีกจำนวนมากเข้าด้วยกัน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีร้านค้ามาก ก็ย่อมมีแรงดึงดูดมากกว่าศูนย์การค้าขนาดเล็ก
ตามภาพ หมายเลข 4 เป็น Community Mall มีพื้นที่ 25,000 ตารางเมตร อยู่ห่างจาก ไอคอนสยาม ราว 800 เมตร ขณะที่ไอคอนสยามมีพื้นที่ 250,000 ตารางเมตร คงจินตนาการได้นะครับ ว่า แรงดึงดูดใครจะมากกว่า ศูนย์การค้าหมายเลข 4 ก็สามารถอยู่ได้ ถ้าวาง concept เป็น Convenience Cozy Easy เพราะการเข้าศูนย์การค้า Icon Siam ค่อนข้างยุ่งยาก ผู้คนมากมาย เบียดเสียด กันเป็นปลากระป๋อง
อะไรที่เป็นแรงดึงดูด ICON SIAM Gravity
ด้วยความด้อยในเรื่องทำเลที่ตั้ง เพราะอยู่ในส่วนที่ภาษาทำเลเรียกว่าปลายน้ำ ต้นน้ำอยู่ที่หัวลูกศร ไอคอนสยามต้องสร้างมีแรงดึงดูดมหาศาลที่จะดึงดูดผู้บริโภค ประชาชน เข้าหา โดยที่ศูนย์การค้าอื่นๆใกล้เคียงไม่สามารถทัดทานได้
โดยทั่วไป ศูนย์การค้า จะมีรัศมีการค้าราว 8-12 กิโลเมตร แปลว่า ภายในรัศมี 8-12 กม. ไอคอนสยามต้องมีแรงดึงดูดเหนือศูนย์อื่นๆ
1. ไอคอนสยาม ประกอบไปด้วยอาคารศูนย์การค้าจำนวน 2 อาคาร คือ ไอคอนสยาม (ICONSIAM) และไอคอนลักซ์ (ICONLUXE) โดยมีพื้นที่เฉพาะส่วนศูนย์การค้ารวม 525,000 ตารางเมตร เป็นศุนย์การค้าใหญ่เป็นอันดับสอง รองจาก Central Westgate (ซึ่งไม่ได้อยู่ในรัศมี 8-12 กม.)
2. สยามทาคาชิมาย่า (Siam Takashimaya) ห้างสรรพสินค้าในกลุ่มทาคาชิมาย่าสาขาแรกในประเทศไทย พื้นที่ 36,000 ตารางเมตร[23][24] โดยเป็นสาขานอกประเทศญี่ปุ่นที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่ที่สุด
3. แอปเปิลสโตร์ (Apple Store) สาขาแรกในประเทศไทย และเป็นสาขาที่สองในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ต่อจากประเทศสิงคโปร์
4. ซุปเปอร์พาร์ค (SuperPark) สวนสนุกจากประเทศฟินแลนด์ โดยเป็นสาขาที่สามในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ต่อจากประเทศสิงคโปร์และมาเลเซีย นอกจากนี้ยังเป็นสาขาที่มีขนาดใหญ่อันดับสามรองจากสาขาในประเทศฟินแลนด์และฮ่องกง
5. ทรู ไอคอน ฮอลล์ (True Icon Hall) ศูนย์ประชุมและโรงมหรสพอเนกประสงค์ ประกอบด้วยโถงประชุมหลัก พื้นที่ 2,775 ตารางเมตร ความจุสูงสุด 2,700 ที่นั่ง และห้องประชุมย่อยอีก 14 ห้อง
6. ริเวอร์ มิวเซียม แบงค็อก (River Museum Bangkok) พิพิธภัณฑ์มาตรฐานสากลแห่งแรกของประเทศไทยที่ตั้งอยู่ภายในศูนย์การค้า
7. อาคารที่พักอาศัย Super Lux แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟร้อนท์ เรสซิเดนเซส แอท ไอคอนสยาม และ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล แบงค็อก อิน ไอคอนสยาม
8. ระบำสายน้ำที่ยาวที่สุดในเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ มีชื่อ ICONIC Multimedia Water Features จะเป็น Iconic Attraction ระดับโลก
9. สถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง
รถไฟฟ้าสายสีทองใช้เงินลงทุน 2,080 ล้านบาท ซึ่งเงินสนับสนุนจากไอคอนสยามจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายและค่าก่อสร้างทั้งหมด
กล่าวโดยสรุป
ที่ผู้คนกล่าวกันว่า ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
แต่ถ้าทำเลไม่ดี ธุรกิจต้องสร้าง Concept ให้โดดเด่น สร้างแรงโน้มถ่วงดึงดูดมาก
เริ่มต้นด้วย ขนาดต้องใหญ่กว่าคู่แข่ง (แม่เหล็กก้อนใหญ่กว่า)
ตามด้วยรังสรรค์ ความพิเศษอลังการที่มีที่เดียวที่นี่ (แม่เหล็กติดเทอร์โบ
พลังเป็นทวีคูณ)
- 25
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
