มองต่างมุมเรื่องลงทุนคอนโด
ในช่วง 5 - 6 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมบ้านเรามีโครงการใหม่จำนวนมากผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดตามการขยายตัวของเมืองโดยเฉพาะตามเส้นทางที่พัฒนารถไฟฟ้า ประกอบกับการมีวิถีชีวิตแบบคนเมืองจึงเกิดความนิยมซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น
พูดถึงโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ นอกจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้วยังมีการซื้อเพื่อลงทุนอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นการเก็งกำไรขายใบจอง การซื้อเพื่อหวังกำไรจากการขายต่อ หรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เชื่อว่าถ้าใครเคยไปดูที่สำนักงานขายคอนโดอาจเจอรูปแบบการขายของบางโครงการที่โฆษณาว่าซื้อแล้วสามารถปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนการลงทุนปีละ 7 - 8 % เลยก็มี ซึ่งต้องยอมรับว่าช่วงที่ผ่านมาเกิดกระแสการซื้อคอนโดใหม่เพื่อลงทุนกันมาก
หลายคนที่ทำงานประจำมีรายได้ทุกเดือนและก็เป็นธรรมดาของมนุษย์เงินเดือนที่อยากสร้างความมั่งคั่งให้กับตัวเอง อยากสร้างรายได้แบบ passive income แต่เมื่อคิดจะเริ่มทำธุรกิจก็เสี่ยงกว่าทำงานประจำ จะฝากเงินกับธนาคารก็ได้รับดอกเบี้ยเพียงน้อยนิด มนุษย์เงินเดือนส่วนหนึ่งจึงหันไปลงทุนซื้อคอนโดใหม่เพื่อปล่อยเช่า โดยหวังว่าคอนโดใหม่ห้องสวยๆ น่าจะหาคนเช่าได้ไม่ยาก เมื่อมีผู้เช่าก็ได้รับกระแสเงินสดรายเดือนเหมือนมีคนช่วยผ่อนธนาคาร แถมถ้าได้ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติก็ยิ่งดี
แต่ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการระบาดของ COVID-19 ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบตามไปด้วย ซึ่งในช่วงหลายปีมานี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เปิดขายกันจำนวนมากเกินกว่าความต้องการของตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จนแบงค์ชาติต้องออกมาตรการคุมเข้มเพื่อลด demand เทียมที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร ประกอบกับราคาที่ดินที่แพงขึ้นทุกๆ ปี ส่งผลโดยตรงกับต้นทุนพัฒนาโครงการทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่จึงสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว เชื่อว่าคนที่สนใจหรือกำลังลงทุนกับคอนโดมิเนียมก็คงกังวลใจอยู่ไม่น้อย
หากถามว่าการลงทุนในคอนโดยังน่าสนใจอยู่ไหม?
หลายคนน่าจะคิดว่าความน่าสนใจลดลงอย่างมากและคงต้องยอมรับว่ามันไม่ง่ายเหมือนในอดีตอีกต่อไป
แต่ถ้าถามว่ายังสามารถทำได้อยู่หรือไม่?
จากประสบการณ์ส่วนตัวตอบเลยว่ายังสามารถทำได้ แต่อาจจะต้องเปลี่ยนมุมมองในการลงทุนบ้าง โดยให้คิดซะว่าการลงทุนคอนโดก็เหมือนการทำธุรกิจอย่างหนึ่ง
เมื่อนึกถึงธุรกิจ ในเบื้องต้นเรามักจะนึกถึงยอดขาย ต้นทุน และกำไร เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนคอนโดให้เช่าแล้ว หากรายได้คือค่าเช่า เพราะฉะนั้นต้นทุนก็คือราคาคอนโดที่เราต้องจ่ายไปนั่นเองไม่ว่าจะซื้อด้วยเงินสดหรือขอสินเชื่อก็ตาม ดังนั้นถ้าเรามีต้นทุนที่สูงก็ย่อมต้องตั้งราคาเช่าที่สูงตามไปด้วย ถ้าราคาเช่าแพงแล้วจะไปหาคนเช่าที่ไหน? จะลดค่าเช่าก็กลายเป็นว่าไม่คุ้มกับราคาที่ซื้อมาแถมได้เงินน้อยกว่าที่ต้องผ่อนแบงค์อีก
เมื่อคิดในมุมกลับกัน ถ้าเราลดต้นทุนโดยการหาคอนโดที่ราคาถูกกว่าล่ะ ดังนั้นคอนโดมือสองจึงกลายมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
ถึงตรงนี้หลายคนคงคิดอยู่ว่าคอนโดมือสองจะดีกว่าคอนโดใหม่จริงหรือ? เราจะมาดูว่าข้อดีของคอนโดมือสองมีอะไรบ้าง
อย่างแรกคือเรื่องของราคา
โดยทั่วไปแล้วคอนโดที่มีพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกันและอยู่ในทำเลเดียวกัน คอนโดมือสองจะมีสัดส่วนราคาถูกกว่าคอนโดใหม่ 20 -30% หรือในทางกลับกัน ที่ราคาขายเท่ากัน คอนโดมือสองจะมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดใหม่นั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น คอนโดในเขตกรุงเทพทำเลย่านที่อยู่อาศัยราคา 2 ล้านบาท ถ้าเป็นคอนโดมือสองมักจะมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 34 ตารางเมตร (58,800 บาท/ตรม.) ส่วนคอนโดใหม่เราจะได้พื้นที่ใช้สอยประมาณ 28 ตารางเมตร (71,400 บาท/ตรม.) ถือได้ว่าคอนโดมือสองมีราคาถูกกว่าคอนโดใหม่พอสมควร
ปัจจัยต่อไปคือทำเลที่ตั้ง
เมื่อพูดถึงคอนโดใหม่ โครงการส่วนใหญ่มักชูจุดขายว่าติดถนนใหญ่ เดินทางสะดวก หรืออยู่ใกล้รถไฟฟ้า แต่อย่าลืมว่าคอนโดมือสองนั้นเกิดมาก่อนและอาจมีทำเลดีกว่าคอนโดใหม่ด้วยซ้ำ เราจะเห็นตัวอย่างได้จากคอนโดในย่าน CBD อย่างถนนรัชดาภิเษกหรือย่านอโศกมนตรี ซึ่งคอนโดมือสองหลายโครงการอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากกว่าคอนโดใหม่ซะอีก
ส่วนข้อดีอันสุดท้ายที่จะกล่าวถึงนั่นก็คือคอนโดมือสองนั้นได้ผ่านการพิสูจน์ตัวมันเองมาแล้ว โดยเราสามารถดูเบื้องต้นได้จากสภาพโครงการมีการดูแลรักษาในระดับใด มีคนอยู่อาศัยขนาดไหน มีคนเช่าหรือไม่ ราคาเช่าเท่าไหร่ สัดส่วนห้องว่างเยอะหรือไม่ สภาพแวดล้อมโดยรอบคอนโด หรือบริเวณใกล้เคียงมีคอนโดระดับเดียวกันกี่โครงการ ซึ่งปัจจัยข้างต้นถือเป็นสิ่งที่สำคัญมากสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าเพราะว่าเราสามารถนำมาวิเคราะห์ได้เลยว่าถ้าซื้อมาแล้วมีโอกาสปล่อยเช่าได้มากน้อยแค่ไหน คอนโดมือสองมีข้อได้เปรียบตรงที่ว่าเราสามารถมองเห็นสิ่งเหล่านี้ได้ แต่เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดใหม่แล้วเราคงเห็นแค่ความใหม่และทันสมัยกว่า ส่วนปัจจัยอื่นๆ คงต้องใช้ระยะเวลาเพื่อพิสูจน์ว่ามันจะเป็นอย่างไรและคงต้องไปวัดดวงเอาดาบหน้านั่นเอง
แล้วข้อเสียของคอนโดมือสองมีอะไรบ้าง
ข้อเสียหลักๆ ก็คือเรื่องของสภาพอาคารและความล้าสมัยนั่นเอง เมื่อโครงการมีอายุมากขึ้นตัวอาคารก็อาจจะมีสภาพที่ทรุดโทรมไปบ้างตามกาลเวลา ดังนั้นในการลงทุนคอนโดมือสองต้องดูว่านิติบุคคลอาคารชุดนั้นบริหารให้อาคารอยู่ในสภาพดีหรือไม่ ให้เราลองคิดง่ายๆ ว่าถึงแม้ห้องที่เราจะซื้อตกแต่งดีแค่ไหน หากตัวอาคารภายนอกมีสภาพเก่าแล้วใครล่ะอยากจะมาเช่า
ส่วนความล้าสมัยนั้น เนื่องจากคอนโดมือสองมักออกแบบตามสมัยนิยมในช่วงนั้นๆ รูปแบบห้อง ฟังก์ชั่นการใช้งาน พื้นที่ส่วนกลาง หรือระบบสาธารณูปโภคอาจล้าสมัยเมื่อเทียบกับคอนโดใหม่ๆ แต่เราก็สามารถตกแต่งห้องให้น่าอยู่และทันสมัยก็ช่วยแก้ไขได้ในระดับหนึ่ง
นอกจากนี้ข้อสำคัญอย่างหนึ่งในการเลือกซื้อคอนโดมือสองนั้นเราจะต้องตรวจสอบข้อมูลอื่นๆ ให้รอบคอบมากกว่าการซื้อคอนโดใหม่ด้วย เนื่องจากเราไม่รู้เลยว่าคอนโดห้องนี้ได้ผ่านอะไรมาบ้าง มีค้างชำระค่าส่วนกลางหรือไม่ ซึ่งการตรวจสอบในเบื้องต้นเราสามารถสอบถามจากนิติบุคคลได้ และที่สำคัญอย่าลืมสังเกตุพฤติกรรมของผู้ขายว่าเป็นอย่างไร อย่างเช่น รีบร้อนขายหรือบ่ายเบี่ยงที่จะบอกข้อมูลต่างๆ หรือไม่ แต่ถ้าเราเจอผู้ขายแบบนี้คงต้องใช้ดุลพินิจส่วนตัวของแต่ละคนแล้วล่ะว่าจะทำอย่างไรต่อ
สุดท้ายนี้ใครที่อยากลงทุนคอนโดและเน้นที่การให้เช่าเป็นหลัก ให้เตือนตัวเองเสมอว่าอย่าเลือกเพราะความชอบส่วนตัวเด็ดขาด อย่าลืมว่า "เราไม่ใช่คนเช่า" ดังนั้นควรเลือกคอนโดตามกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายที่เราต้องการจะดีที่สุด สำหรับความชอบส่วนตัวสามารถใช้ประกอบการตัดสินใจได้
การเลือกซื้อทั้งคอนโดใหม่และคอนโดมือสองล้วนมีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกัน ดังนั้นใครที่สนใจจะลงทุนต้องศึกษาและเปรียบเทียบอย่างรอบคอบก่อน เลือกให้ดี เลือกให้เหมาะกับที่คุณต้องการ เชื่อว่าคอนโดมิเนียมห้องนั้นจะตอบโจทย์การใช้ประโยชน์ของคุณได้อย่างแน่นอน
- 4
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
