เอกสารสิทธิ์ที่ดิน รู้ไว้ไม่โดนหลอก
ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และนับวันจะมีแต่มูลค่าที่เพิ่มขึ้น
แต่ปัจจุบันยังมีความเข้าใจผิดอยู่มากเกี่ยวกับโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ประเภทต่างๆ
ที่สำคัญเอกสารสิทธิ์บางประเภทนั้นไม่สามารถซื้อ-ขายหรือทำนิติกรรมได้
ถ้าใครอยากมีที่ดินแต่ยังไม่รู้จักเอกสารสิทธิ์ ควรต้องรู้ไว้ เวลาซื้อที่ดินจะได้ไม่โดนหลอก
แล้วปัจจุบันมีเอกสารสิทธิ์มีอะไรบ้างที่เรามีโอกาสเจอ มาดูกันครับ
1.แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)
เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้คือหลักฐานที่แสดงว่าผู้ครอบครองกำลังครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ แต่ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) Credit : กรมที่ดิน
ซึ่ง ส.ค. 1 นี้ถือว่าเป็นหลักฐานครอบครองที่ดินที่เก่าแก่ที่สุดเพราะมีมาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินบังคับใช้ (1 ธันวาคม 2497) สามารถโอนได้ด้วยการส่งมอบการครอบครองเท่านั้น
ปัจจุบันไม่มีการแจ้งออกเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้แล้ว แต่ถ้าใครมี ส.ค.1 อยู่ ก็สามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยทำได้ 2 อย่าง คือ
แบบที่ 1 ขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกเพื่อโฉนดทั่วประเทศ ซึ่งวิธีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไปและจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
แบบที่ 2 ขอออกโฉนดที่ดินโดยผู้ครอบครองไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดิน แต่จะต้องมีคำสั่งศาลว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายประกอบด้วย
➡️ สรุป หากใครเจอเอกสารที่เป็น ส.ค.1 แนะนำว่าให้หลีกเลี่ยงครับ
2.หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และ น.ส. 3 ข.)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ เอกสารรับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าผู้ครอบครองได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว โดยเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ยังไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์นะครับ
น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข. หรือที่คนมักเรียกว่า "ครุฑดำ"
เอกสารสิทธิ์ที่ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินในบริเวณที่ไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย และไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน
ความแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ทั้ง 2 แบบ คือ น.ส. 3 ก. ออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วน น.ส. 3 ข. ออกโดยเจ้าพนักงานที่ดินครับ
น.ส. 3 Credit : กรมที่ดิน
น.ส. 3 ก. หรือที่คนมักเรียกว่า "ครุฑเขียว"
ออกในบริเวณที่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวาง มีรูปแปลง และมีเนื้อที่ดินค่อนข้างชัดเจน เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้เช่นกัน
น.ส. 3 ก. Credit : กรมที่ดิน
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้ง 3 แบบ สามารถนำไปขอรังวัดออกโฉนดที่ดินได้ แต่เนื้อที่ดินอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากที่ระบุอยู่ในเอกสารสิทธิ์
ที่สำคัญ ถ้าใครครอบครองเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้แต่ปล่อยทิ้งให้รกร้างไม่มีเวลาไปดูแล หากมีบุกรุกที่ดิน ซึ่งเข้ามาแสดงเจตนาครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเกินกว่า 1 ปี คนนั้นอาจร้องขอแย่งการครอบครองได้นะครับ
➡️ สรุป หนังสือรับรองการทำประโยชน์สามารถซื้อ-ขายได้ครับ แต่ น.ส. 3 กับ น.ส.3 ข. อาจจะเอาเข้าธนาคารยากหน่อยเพราะว่าตำแหน่งที่ตั้งและเนื้อที่ดินยังไม่ชัดเจน
ถ้าจะซื้อที่ดินแล้วเจอเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ แนะนำให้เลือก น.ส. 3 ก. ครับ เพราะว่าระบุตำแหน่งที่ตั้งและเนื้อที่ดินได้ชัดเจนกว่าครับ
3.โฉนดที่ดิน (น.ส. 4) หรือที่เรียกว่า "ครุฑแดง"
โฉนดที่ดินคือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ด้วย (ออกให้ตามกฎหมายเก่า)
โฉนดที่ดินแบบต่างๆ (น.ส.4) Credit : กรมที่ดิน
โฉนดที่ดินสามารถระบุตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้อย่างชัดเจน เพราะผ่านการรังวัดมาแล้ว (ยกเว้นโฉนดที่ออกโดยยกเนื้อที่ดินมาจาก น.ส. 3 ก. นะครับ ซึ่งให้สังเกตุว่าจะไม่มีเลขหมุดที่ดินในหน้าโฉนดและด้านหลังโฉนดจะเขียนว่าที่ดินแปลงนี้ออกมากจาก น.ส. 3 ก. เลขที่ .... ครับ)
ใครที่มีโฉนดที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เต็มที่
แต่ถ้าใครมีโฉนดที่ดินแต่ไม่ยอมดูแล หากถูกคนอื่นเข้ามาแสดงเจตนาครอบครองโดยสงบและเปิดเผยติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี ก็อาจโดนแย่งกรรมสิทธิ์ได้นะครับ
➡️ สรุป โฉนดที่ดินที่ออกโดยถูกต้องสามารถซื้อ-ขาย จำนอง หรือเอาเข้าธนาคารได้อย่างไม่มีปัญหา
แต่ราคาอาจจะแพงกว่าเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นเพราะว่ามีภาษีดีที่สุดครับ
4. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. (ครุฑน้ำเงิน)
ส.ป.ก. เป็นที่ดินที่รัฐออกให้ประชาชนตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีจุดประสงค์เพื่อช่วยเหลือให้ประชาชนมีที่ดินทำกิน
เอกสารสิทธิ ส.ป.ก. สามารถเช่าเพื่อทำเกษตรได้ แต่ไม่อนุญาตให้เช่าเพื่อจุดประสงค์อื่น และไม่สามารถซื้อ-ขายหรือจำนองได้ หากมีการซื้อ-ขายเกิดขึ้นจะถือว่าเป็นโมฆะ
แต่ ส.ป.ก. สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกให้แก่คนในครอบครัวได้ เช่น สามีภรรยา บุตร บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา และหลาน
เอกสารสิทธิ์นี้ใครที่ครอบครองอยู่จะไม่ได้กรรมสิทธิ์นะครับ เพราะว่าเป็นที่ดินของรัฐ หากรัฐต้องการใช้ประโยชน์หรือตรวจสอบพบว่าประชาชนไม่ได้ใช้ทำการเกษตรก็สามารถเรียกคืนได้ครับ
➡️ สรุป หากเจอที่ดิน ส.ป.ก. ให้หลีกเลี่ยงไปเลยครับ ไม่ว่าที่แปลงนั้นจะทำเลดีหรือวิวสวยขนาดไหน ก็ไม่มีวันโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของเราได้
5. ที่ดิน ภ.บ.ท. 5
ภ.บ.ท. 5 ย่อมาจาก "ภาษีบำรุงท้องที่" หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีดอกหญ้า” คือใบเสร็จรับเงินที่ทางราชการออกให้เมื่อไปเสียภาษีบำรุงท้องที่
ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่นและไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดิน
ตัวอย่าง ภ.บ.ท. 5
การซื้อ-ขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น ไม่ทำให้เกิดกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ซึ่งทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่
นอกจากนี้เราสามารถก่อสร้างอาคารในที่ดินได้โดยยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้างไปขอบ้านเลขที่และติดต่อขอใช้ไฟฟ้าได้ต่อไปครับ
อาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นสามารถจำนองได้ โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคาร
ส่วนสามารถจำนองได้ที่ไหนก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่งครับ ว่ารับจำนองหรือไม่
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 สามารถขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
คำตอบคือได้ครับ แต่ก็ต่อเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นำมาออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินแปลงนั้นต้องไม่อยู่ในพื้นที่ต้องห้าม
➡️ สรุป ถ้าใครอยากได้ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ก็ควรทำความเข้าใจเงื่อนไขพวกนี้ก่อนนะครับ ถ้าเรายอมรับได้ก็ไม่มีปัญหา แต่ควรตรวจสอบให้ดีนะครับว่าที่ดินแปลงนั้นอยู่ในเขตป่าไม้หรือไม่ มิเช่นนั้นอาจกลายเป็นการบุกรุกป่าได้
ปิดท้ายด้วยคำศัพท์ที่คนอยากมีที่ดินควรรู้ไว้ครับ
➡️ กรรมสิทธิ์ คือ ความเป็นเจ้าของทรัพย์
หมายถึงสิทธิทั้งปวงที่ผู้เป็นเจ้าของมีอยู่เหนือทรัพย์สิน อันได้แก่ สิทธิใช้สอย จําหน่าย ได้ดอกผล กับทั้งสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หากเจ้าของปล่อยทิ้งร้างนานกว่า 10 ปี ที่ดินแปลงนั้นสามารถถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์และตกเป็นของรัฐได้
➡️ สิทธิครอบครอง คือ สิทธิของบุคคลที่จะยึดทรัพย์สินไว้โดยเจตนาจะยึดเพื่อตน
หมายถึง สิทธิเหนือทรัพย์สิน ซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิยึดถือทรัพย์สินนั้นเพื่อตน อันเป็นผลให้มีสิทธิต่างๆ เหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิในการใช้สอย สิทธิที่จะมิให้บุคคลใดมารบกวนการครอบครอง
สิทธิครอบครอง หากปล่อยทิ้งร้างมานานกว่า 5 ปี ที่ดินแปลงนั้นสามารถถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์และตกเป็นของรัฐได้
นอกจากนี้ หากเรามีสิทธิครอบครองไม่ได้หมายความว่าเรามีกรรมสิทธิ์นะครับ เพราะที่ดินจำนวนมากที่เราเห็นว่ามีคนครอบครองและใช้ประโยชน์อยู่ แต่กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก็ยังเป็นของรัฐอยู่ครับ
สุดท้ายนี้ หวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์กับเพื่อนๆ และคนที่สนใจอยากจะมีที่ดินนะครับ 😁
Reference
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
