ขายบ้านที่ซื้อจากการขายทอดตลาดกรมบังคับคดีไม่ได้เพราะติดขัดด้านกฎหมาย จะถือว่าผู้ขายผิดสัญญาหรือไม่?
ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยแบบนี้ สำหรับคนที่อยากเป็นเจ้าของบ้านซักหลังนั้น การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
เพราะนอกจากจะมีราคาต่ำกว่าท้องตลาดแล้ว หากผู้ซื้อทำการบ้านมาซักหน่อยก็อาจจะได้ทรัพย์สินในสภาพและทำเลที่ดี ซึ่งอาจนำไปขายต่อ หรือปล่อยเช่าในราคาสูงได้
แต่ก็ใช่ว่าการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะมีแต่ข้อดีเสมอไป เพราะหากผู้ซื้อคนไหนโชคไม่ดี ก็อาจเจอเหตุการณ์แปลก ๆ ชวนให้ปวดหัวได้เหมือนกัน
อย่างเช่น กรณีที่เจ้าของบ้านเดิมไม่ยอมย้ายออกไปจากบ้านที่ขายทอดตลาด ทำให้ผู้ซื้อต้องเสียเวลาขอให้ศาลสั่งให้ออกไป หรืออาจต้องฟ้องขับไล่ หรือแม้กระทั่งอาจต้องยอมเสียค่าขนย้ายให้แก่บุคคลเหล่านั้น
หรืออย่างเช่นคดีที่ผมยกเป็นตัวอย่างในบทความนี้ ที่เกิดเหตุขัดข้องในการขายทอดตลาดจนทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ขายทอดตลาดให้แก่ธนาคารผู้ซื้อได้
ซึ่งประเด็นที่น่าสนใจก็คือ ธนาคารเองก็ได้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อรายอื่นไว้แล้วด้วย
เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ จะถือว่าธนาคารเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อ (คนที่ซื้อต่อจากธนาคาร) หรือไม่นั้น ขอให้ดูจากสรุปตามลำดับนะครับ
1) ธนาคารได้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี แต่ยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์
2) ธนาคารได้นำบ้านดังกล่าวออกประมูลขายทันทีโดยไม่รอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อน
3) ธนาคารได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับผู้ซื้อที่ประมูลได้ โดยกำหนดระยะเวลาการโอนทรัพย์สินไว้
4) ต่อมา ธนาคารไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ตามกำหนด เพราะเจ้าพนักงานบังคับคดียังไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ธนาคาร เนื่องจากตรวจพบว่าการยึดทรัพย์ดำเนินการไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลเพิกถอนการยึดทรัพย์
5) ผู้ซื้อจึงฟ้องธนาคารเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งศาลได้ให้เหตุผลในคำพิพากษาไว้อย่างน่าสนใจว่า...
5.1) สาเหตุที่ธนาคารไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายทอดตลาดได้นั้น เป็นเหตุการณ์ที่อยู่นอกเหนืออำนาจจัดการของธนาคาร
5.2) ในสัญญาจะซื้อจะขายมีความว่า ขณะทำสัญญาผู้ซื้อรู้ดีอยู่แล้วว่าทรัพย์ที่จะซื้อจะขายได้มาจากการประมูลในการขายทอดตลาด จึงได้ตกลงกันว่า...
หากศาลได้เพิกถอนการขายทอดตลาด หรือมีเหตุขัดข้องอื่นทำให้ธนาคารไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้ เป็นเหตุให้ธนาคารไม่สามารถโอนทรัพย์พิพาทให้แก่ผู้ซื้อได้ตามสัญญา
ให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันยกเลิก ให้ธนาคารคืนเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และผู้ซื้อจะไม่คิดดอกเบี้ยและค่าเสียหาย
5.3) แสดงว่าผู้ซื้อรับทราบถึงปัญหา และสมัครใจเสี่ยงภัยเข้าทำสัญญาเอง ไม่ใช่ธนาคารซึ่งเป็นผู้ประกอบการกระทำโดยไม่สุจริต เอาเปรียบผู้บริโภค หรือประมาทเลินเล่อไม่นำพาต่อปัญหาที่เกิดขึ้น
5.4) จึงไม่ใช่ความผิดพลาดของธนาคาร แต่เป็นกรณีที่การชำระหนี้เป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ลูกหนี้ (ธนาคาร) ไม่ต้องรับผิดชอบ จึงไม่ถือว่าธนาคารผิดนัดชำระหนี้ และไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา
5.5) ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายได้ยกเลิกไปโดยปริยาย และทั้ง 2 ฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยธนาคารต้องคืนเงินที่ได้รับไว้แก่ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ย
แม้จะมีข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ซื้อจะไม่คิดดอกเบี้ยก็ตาม เพราะเป็นการคืนเงินอันเนื่องมาจากการเลิกสัญญา ซึ่งกฎหมายกำหนดให้คิดดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
5.6) เมื่อไม่ได้กำหนดดอกเบี้ยไว้ จึงต้องคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่กฎหมายกำหนด
.
.
สรุปก็คือ..
- กรณีนี้ ไม่ถือว่าธนาคารเป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากสาเหตุที่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้นั้น อยู่นอกเหนืออำนาจของธนาคาร
- อีกทั้ง ในสัญญาจะซื้อจะขายยังมีข้อความที่แสดงให้เห็นว่า ผู้ซื้อได้รับทราบถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นและยอมรับความเสี่ยงนั้น
- เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ในสัญญาบอกว่าให้สัญญาเลิกกัน โดยธนาคารต้องคืนเงินให้แก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนดไว้ (แม้ว่าในสัญญาจะตกลงยกเว้นเรื่องดอกเบี้ยไว้ก็ตาม)
อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2562
- 14
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
