ถามกันเข้ามามากกกกเหลือเกิน กับประเด็นดราม่า ที่ ปกส. ลงทุนในกองทรัสต์ "ศรีพันวา"
ยอมรับว่าช่วงนี้ไม่ค่อยมีเวลาตามดราม่าอะไรแบบเจาะลึกนัก เพราะงานยุ่งมาก แต่เรื่องที่ ปกส ลงทุนในตลาดหุ้นนั้น เคยมีอธิบายไปบ้างแล้ว สรุปใจความได้สั้นๆว่า "ห่วย"ค่ะ
ผู้จัดการการลงทุนของ ปกส ไม่ได้เก่ง แต่...ก็เป็นเรื่องที่พอเข้าใจได้ค่ะ เพราะมันก็ไม่ได้ง่ายนัก จะเป็นผู้จัดการกองทุนได้ไม่ใช่แค่เก่ง แต่ต้องเก่งมากๆค่ะ (แต่อย่างที่บอกมันก็เป็นเรื่องเข้าใจได้นะถึงปัญหาต่างๆ อีกทั้งเพราะเป็นหน่วยงานรัฐ มันมีเรื่องของโครงสร้างองค์กร และระเบียบต่างๆมากมายที่เป็นตัวฉุด ไหนจะเรื่องของกฏเกณฑ์ และเรื่องของการเอื้อประโยชน์อีก)
อ่ะ !! กลับมาที่ดราม่า
เท่าที่จับประเด็นได้ ในดราม่านี้หลักๆคือ ความเข้าใจผิด ระหว่าง หุ้น กับ ทรัสต์ หรือกองทรัสต์ โพสนี้ขอพูดแค่เรื่อง ความเข้าใจผิดของหุ้น กับทรัสต์ คลายข้อสงสัยเรื่องนี้ ขออธิบายตรงนี้ก่อน เรื่องอื่นขอผ่านก่อนนะคะ
มาเข้าใจกองทรัสต์กันก่อน
บ้านเรานั้นเพิ่งมีกองทรัสต์ได้ไม่นานนักค่ะ ไม่น่าจะถึง 10ปีนะ(เพราะกฏหมายยังไม่พรูฟ) ถ้าจำไม่ผิดกองแรกที่มีน่าจะราวๆปี 57 เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ ที่เรียกว่า REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัพย์สิน (ไม่ใช่กองทุนรวม และไม่ถือเป็นนิติบุคคล) ซึ่งก่อนหน้านี้บ้านเราจะมีแต่กองทุนประเภท Property Fund (PF) ซึ่ง "ศรีพันวา" เองก็อยู่กองแบบเดิมนี้มาก่อน แล้วมาแปลงเป็น REIT เอาตอนประมาณปี 59 (มั้ง) ที่เสนอขาย ipo เข้าตลาด
ความแตกต่าระหว่าง PF กับREIT ต่างกันยังไง ง่ายๆคือ PF ลงทุนได้แค่ อาคารสำนักงานให้เช่า รวมถึงจัดตั้งและบริหารโดย บลจ. เท่านั้น แต่ REIT
ลงทุนได้ทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ อีกทั้ง REIT มีศักยภาพในการกู้ที่สูงกว่าด้วยถ้าระดับ AA+ นี่สามารถกู้ได้ถึง35% ของสินทรัพย์เลยนะคะ และลงทุนในต่างประเทศก็ได้ ซึ่งเหนือกว่า PF ทุกด้านเลย
ที่ ปกส. เข้าลงทุนคือ กองทรัสต์ REIT ศรีพันวาค่ะ
หลักการของ ทรัสต์ เอาแบบง่ายๆเลยนะคะ
ทรัสต์ ประกอบด้วย
1 ผู้ก่อตั้งทรัสต์(Settlor) คือเจ้าของเดิมนั่นแหละตั้งใจขายสินทรัพย์ที่มีหรือยกพินัยกรรม หรือโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ฯลฯ ในที่นี้คือ ศรีพันวา
2 ทรัสต์ตี(Trustee) เป็นเจ้าของทรัพย์ตามกฎหมายและมีหน้าที่จัดการกองทรัพย์สินนั้นให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของทรัสต์ ในที่นี้คือ บริษัท ชาญอิสระ รีทแมเนจเมนท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนไทยพาณิชย์ เป็นทรัสตี ธนาคารไทย
3. ผู้รับผลประโยชน์(Beneficialy) ก็คือคนที่ ซื้อหน่วยลงทุน (ปกส)
สรุป ผู้ก่อตั้งทรัสต์(Settlor) โอนทรัพย์สิน
ให้แก่ทรัสต์ตี(Trustee) ซึ่งเป็นผู้ดูและบริหารจัดการทรัพยสินให้เกิดประโยชน์ต่อผู้รับผลประโยชน์(Beneficialy)
ทีนี้ มาดูกันว่ากองทรัสต์ "ศรีพันวา" เอาอะไรมาขายให้เราบ้าง
มันน่าสนใจ น่าลงทุนไหม
"ศรีพันวา" เอาสิทธิ์ที่ดิน อาคารสิ่งปลูกสร้าง และสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการประกอบกิจการโครงการโรงแรมศรีพันวาบ้านพักแบบวิลล่าหรูหรา พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว (Pool Villa) 38 ยูนิต คิดเป็นห้องพัก 53 ห้อง และห้องพักโรงแรมระดับหรูหรา พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว (Pool Suite East) 7 ห้อง และห้องพักระดับหรูหราภายในอาคาร เดอะฮาบิตะ (The Habita) 30 ห้อง และบ้านพักตากอากาศแบบวิลล่าระดับหรูหรา X29 1 หลัง 3 ชั้น 5 ห้องนอน พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว
ทั้งหมดที่ว่ามานี้เสนอขายด้วยราคาประมาณ 2พันกว่าล้าน คิดจากจำหน่วยลงทุนที่ 10กว่าบาท จำนวน 200กว่าล้านหน่วย
ถ้าใครเคยไปพักศรีพันวา ก็คงพอทราบว่า ราคาห้องพักแพงมากๆ
ถูกสุดคือ หมื่นต้นๆ แพงสุดประมาณแตะๆ4แสน ซึ่งช่วงที่การท่องเที่ยวบูม ยุคนั้น ศรีพันวา ค่อนข้างเนื้อหอมพอสมควร ถ้ามองว่าจะสามารถสร้างรายได้ปีละ 100-200ล้านก็จัดว่าน่าลงทุนนะ มองที่ 15ปีคืนทุน (pe15)
ข้อเสนอต่อนักลงทุนตามหนังสือชี้ชวน สรุปได้ประมาณว่า จะมีรับประกันค่าเช่า 5ปีแรก (กิจการจ่ายให้กองทรัสต์) และประกันส่วนต่างของค่าเช่าอีก 10ปีหลัง ค่าเช่าปรับ 10% ทุก 3ปี พอคำนวณคร่าวๆก็ได้ตามที่คิดไว้ตอนแรกคือ total rental income อยู่ที่15ปีพอดี จะได้ค่าเช่าประมาณ 2200 ล้าน IRR ตกประมาณ 7% ( IRR หรือ Internal Rate Of Return เป็นวิธีที่หาอัตราส่วนลด ที่เกิดจากกระแสเงินสดสุทธิในอนาคต คำนวณมูลค่าปัจจุบันแล้ว มีค่าเท่ากับเงินลงทุนในครั้งแรก ซึ่งโดยปกติ ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่บริเวณ 6-8% ต่อปี )
อ่านคร่าวๆก็โอเคนะคะ ถ้า...ถ้าทำได้ตามแผนงานนี้จริงก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่ดี !! แต่...อย่างที่บอก การลงทุนในกลุ่มท่องเที่ยวที่เป็นระดับ luxury ต้องประเมินทิศทางเศรษฐกิจในอนาคตให้ดี เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี กลุ่มนี้จะกระทบแรง และมีค่าเสื่อมสูง อันนี้คือ 1 ที่นักลงทุนระดับผู้จัดการต้องประเมินให้ออก พอดีเคทเคยอยู่แวดวงท่องเที่ยวกับอสังหามาพอเข้าใจปัญหาตรงนี้ดีระดับนึง สถานที่ท่องเที่ยวใดที่บูมมากๆ ถึงจุดนึงจะซบเซาค่ะ มันมีจุดอิ่มตัว ต้องหาอะไรมาจูงใจเรื่อยๆ เวลาดิสเค้าน์ทีแทบไม่มีกำไรเลย(ต้องแข่งขันด้านราคารุนแรง) แล้วมาร์จิ้นกลุ่มโรงแรมก็ไม่ได้สูงมากนัก หมดไปกับค่าบำรุงค่าเสื่อมสูงเช่นกัน Valuation ตรงนี้ที่เสนอมาในตอนแรกเราต้องเอามาหักลบให้ดี (ส่วนใหญ่จะไม่คำนวณมาแพงกว่าที่ควรเป็น >< )
และ 2 สิ่งที่ต้องประเมินต่อคือ การเทียบศักยภาพของกลุ่ม เปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย และ ประเมินตลาดทุน เท่าที่เคทจำได้ กองทรัสต์พวกนี้ ส่วนมากพอขายในตลาดสักพักราคามักต่ำลงกว่า IPO มาก ไม่รู้ทำไม เคทเองก็ตอบตรงนี้ไม่ได้ 55555 เวลาซื้อจึงมักไม่ค่อยซื้อตอน IPO หรอก นอกจากจะเป็นทรัสต์ที่มีศักยภาพเติบโตจริงๆ ตรงจุดนี้ว่าด้วยการเติบโตของ "ศรีพันวา" ดูแล้วถือว่าจำกัดพอควร โดยรวมส่วนตัวก็มองว่าไม่ได้น่าลงทุนอะไรนักค่ะ ระดับกลางๆ เลยไม่แปลกที่จะโดนสังคมมองว่ามีนัยแฝง หรือผลประโยชน์ทับซ้อนได้
คร่าวๆประมาณนี้ค่ะ ใครมีข้อมูลอะไรเพิ่มเติมก็นำเสนอแลกเปลี่ยนได้นะคะ หากผิดพลาดประการใดขออภัย ณ ที่นี้ด้วยค่ะ
มิ้วๆ
- 51
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
