💰ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ภาษีเงินได้ เกี่ยวยังไง กับการแบ่งห้องเช่าสร้างรายได้ช่วงโควิด?
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
จากการที่นกต้องหาข้อมูลเกี่ยวกับการคำนวณ ภาษีเงินได้ เมื่อปล่อยห้องเช่าหารายได้ รวมถึง ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
ซึ่งคนใกล้ตัวคิดหารายได้เพิ่มในช่วงไวรัสโควิดระบาด จากบ้านอาคารที่มีพื้นที่ว่างอยู่ จึงเป็นที่มาของบทความนี้ค่ะ
จากไอเดียหารายได้เพิ่ม กระตุ้นให้เกิดคำถามตามมาว่า เราจะต้องเสียภาษีกันแบบไหน เขามีวิธีคำนวณกันอย่างไร? จะต้องกันเงินไว้เท่าไหร่?
เมื่อหาข้อมูลได้ระดับหนึ่ง นกจึงลงเรื่องนี้ไว้ โดยลงออนไลน์ครั้งแรกเมื่อ 16 ตุลาคม 2563 และอัปเดตล่าสุดเมื่อ 21 มกราคม 2564 ค่ะ หวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านผู้สนใจทุกท่านนะคะ
💰เจ้าของบ้านที่แบ่งห้องในบ้านให้เช่า จริง ๆ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
เชื่อว่าท่านที่มีรายได้ต้องเสียภาษีส่วนใหญ่ เป็นผู้มีงานทำ หรืออยู่ในวัยที่ต้องแจ้งรายได้เพื่อคำนวณภาษี และหากเป็นกรณีที่มีรายได้จากการใช้ประโยชน์ในบ้านที่อยู่บนที่ดินและนับเป็นสิ่งปลูกสร้าง (ตามความหมายของภาษากฏหมาย ของ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562)
ก็คงเข้าใจได้ไม่ยากค่ะ ว่า ภาษีที่ต้องเสียเมื่อท่านเป็นผู้ให้เช่า หรือ มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านหลังที่จะแบ่งห้องให้เช่า ซึ่งอันที่จริง ก็ต้องเรียกว่าเจ้าของโฉนด จะแบ่งคิดคำนวณเป็น 2 ส่วนค่ะ คือ
1. ภาษีเงินได้ ในมาตรา 40(5)
2. ภาษีเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
💰ภาษีเงินได้ มาตรา 40(5) คืออะไร?
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
ในเรื่องของภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินนั้น เงินได้ที่เข้ามาจะเป็นรายได้ที่ต้องลงในหมวด "เงินได้สุทธิ" มาตรา 40 วงเล็บ 5 [40(5)] หากได้เงินจากการให้เช่ารวมแล้วน้อยกว่า 1 ล้านบาท😊
แต่จะไปอยู่ในประเภท "รายได้พึงประเมิน" หากเงินได้จากการปล่อยเช่านั้นรวมแล้วมากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี แบบนี้จะถูกเหมาจ่ายภาษี 0.5 เปอร์เซ็นต์ค่ะ
☑เช่น หากปล่อยเช่า ห้องละ 10,000 บาท มี 100 ห้อง เท่ากับได้รายได้ 1 ล้านบาท ต้องเหมาจ่ายภาษี = 1 ล้าน x 0.5% = 5,000 บาท
🏠ภาษีบ้านเช่า .. ถ้าคิด "รายได้สุทธิ มาตรา 40 (5)" คำนวณยังไง?
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
🏠เนื่องจากบ้านที่จะให้เช่า เมื่อคำนวณตามที่กล่าวมาแล้ว จะมีรายได้จากการปล่อยเช่าไม่เกิน 1 ล้านบาท นกก็เลยตัดประเด็นเรื่องของรายได้พึงประเมินไป มาสนใจที่การคิด "รายได้สุทธิ" ค่ะ
💰มาดูกันที่รายได้ที่เป็น "เงินได้สุทธิ" ที่จะลงไปในมาตรา 40 วงเล็บ 5 จะแบ่งเป็น 2 กรณีคือ
1. หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่าย 30% ของยอดรายได้ หรือ
2. หักค่าใช้จ่ายไปตามจริง ซึ่งมีวิธีคิดดังต่อไปนี้
🏠1. รายได้จากห้องเช่า ที่หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่าย 30% ของยอดรายได้ค่าเช่า
☑ตัวอย่างเช่น ให้ปล่อยให้เช่าห้องละ 5,000 บาท คูณ 3 ห้อง ก็เท่ากับเงิน 1 แสนแปดหมื่นบาทต่อปี
หักค่าใช้จ่ายได้ 30% ของยอด 1 แสนแปด ก็คือ หักได้ 54,000 บาท แล้วนำมาเข้าสูตร
"รายได้จากค่าเช่าต่อปี ลบด้วยค่าใช้จ่าย 30% (ที่คำนวณไว้ตามตัวอย่าง) ลบด้วยค่าลดหย่อน (ซึ่งสูงสุดได้ไม่เกิน 60,000 บาท)" แล้ว คูณด้วยอัตราภาษีในระดับที่คนนั้น ๆ ต้องจ่ายตามที่เคยคำนวณ ภงด. ให้สรรพากร [รายได้ส่วนนี้ รัฐจะเอาเข้ากรมบัญชีกลาง เพื่อจัดสรรอย่างเหมาะสมต่อไป]
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
☑ตัวอย่างเช่น รายได้จากการปล่อยเช่าสามห้อง (ห้องละ 5 พันบาท) คือ 180,000 บาทต่อปี ลบด้วยค่าใช้จ่าย 54,000 บาท (คิดแบบเหมา 30% ที่กล่าวข้างต้น) ตามด้วย ลบค่าลดหย่อน 60,000 บาท
(สมมติคนนี้ลดได้สูงสุดเลย) จะเหลือเงินได้สุทธิที่ต้องไปคำนวณอัตราภาษี เท่ากับ 66,000 บาท : : : : วิธีคิดคำนวณ คือ 180,000 - ( 54,000 + 60,000 ) = 66,000
==> แล้วนำ 66,000 บาท นี้ ไปคูณอัตราภาษีที่ต้องจ่ายค่ะ😊
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
ซึ่งค่าตัวเลขนี้ จะต้องนำไปยื่นเป็นใน ภงด. 94 กลางปี หรือที่เรียกว่า "ภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดาครึ่งปี" โดยเขาจะนับรายได้จากเดือนมกราคม ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน แล้วให้จ่ายในเดือนกันยายนของปีเดียวกัน
ขณะเดียวกัน ต้องไปยื่นภาษี ภงด. 90 ช่วงสิ้นปีด้วย ซึ่งจะคำนวณจากรายได้ตั้งแต่มกราคมถึงธันวาคมตามปีปฏิทิน 365 วัน แล้วไปยื่นในเดือนมีนาคมของปีต่อไป ซึ่งเป็นสิ่งที่แทบทุกคนคุ้นเคยอยู่แล้วค่ะ
🌟ถ้าอ่านแค่นี้ จะดูเหมือนซ้ำซ้อน .. แต่ที่จริงแล้ว มีกระบวนการหักลดให้ค่ะ เพราะการยื่น ภงด. 90 นั้น เขาจะเอายอดภาษีที่ได้ชำระแล้วตาม ภงด. 94 ไปหักลบออก เพื่อไม่ให้มีความซ้ำซ้อนค่ะ
และนี่ก็คือ วิธีการคิดเงินได้สุทธิตามมาตรา 40 วงเล็บ 5 แบบหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย 30% ขอจบที่ตรงนี้ค่ะ
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
🏠2. รายได้จากห้องเช่า แบบหักค่าใช้จ่ายตามจริง ที่ต้องมีใบเสร็จ!
เหมาะกับกรณีที่ท่านรู้ว่ามีต้นทุนมากกว่า 30% ในการทำธุรกิจนี้ คือ มีความตั้งใจมาก ๆ สำหรับการทำห้องให้เช่า แน่นอนว่าต้องมีค่าปรับปรุงต่าง ๆ มีการซื้อข้าวน้อยใหญ่มารีโนเวท ทั้งม่าน มุ้งลวด ราวตากผ้า โต๊ะ เดียง ฟูก ฯลฯ
ซึ่งสำคัญมากในเรื่องการเก็บใบเสร็จเอาไว้เป็นหลักฐานนะคะ ห้ามพลาดทีเดียว ซึ่งส่วนนี้ใน "อดีต" นั้น ผู้ให้เช่าสามารถนำ "ภาษีโรงเรือน" มาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ด้วยค่ะ
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
ที่นกพูดว่าเป็นใน "อดีต" เพราะมีเซอร์ไพรส์อัพเดท จากการที่นกไม่ใช่คนในวงการแบ่งห้องเช่า วันนี้มาตกกระไดพลอยโจนหาข้อมูลเรื่องภาษี เลยทำให้ได้ความรู้ใหม่ว่า "ภาษีโรงเรือน" กลายเป็น "อดีต" ไปแล้ว
🔖จากการหาข้อมูลเรื่องภาษีจากการให้เช่าทรัพย์สิน ก็เลยทำให้ได้รู้ว่า ภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างมี "พัฒนาการ" จนอัพเดตในปี พ.ศ. 2563 อย่างไรบ้าง ซึ่งจะเล่าต่อไปนี้ค่ะ
💰ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต่างจากภาษีโรงเรือนและที่ดิน อย่างไร❓
🌟ลำดับแบบภาษาง่าย ๆ เลยนะคะ...ในอดีตที่ผ่านมา "ภาษีบำรุงท้องที่" หรือที่เรียกกันเอง ๆ ว่า 'ภาษีดอกหญ้า' ก็คือ ภาษีที่เราจ่ายทั่วไปให้แก่สำนักงานส่วนปกครองท้องถิ่น อบต ณ เขตพื้นที่ของที่ดินเราตั้งอยู่ เป็นเหมือนการเสียค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงท้องถิ่นในระดับต่ำ
☑เช่น เรามีที่ดินที่นครสวรรค์ โคราช อุบลราชธานี โดยปล่อยให้คนแถวนั้นเช่าหรือ ปล่อยว่างเปล่า ก็ต้องเสียภาษีตามเรทที่ระบุประเภทนี้
ต่อมาก็ได้มีการออกกฎหมายเกี่ยวกับ "ภาษีโรงเรือนและที่ดิน"
ซึ่งก็ทำกันมานับสิบ ๆ ปี เพื่อเก็บภาษีจากรายได้ต่อปีของผู้ให้เช่า เช่น แบ่งห้องให้เช่า ให้เช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัย ฯลฯ โดยเขาจะคิดในอัตรา 12.5% ของรายได้ต่อปี [ถือว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับภาษีบำรุงท้องที่ที่เพิ่งกล่าวไป]
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
☑ยกตัวอย่างเช่น มีห้องให้เช่า 3 ห้อง ห้องละ 5,000 บาท คูณ 12 เดือน เท่ากับ 180,000 บาทนี่คือรายได้ต่อปี
ถ้าคิดภาษีโรงเรือนฯ แบบในอดีตที่ผ่านมา จะต้องจ่ายภาษีโรงเรือนฯ 12.5% คูณด้วย 180,000 บาท เท่ากับต้องจ่าย 22,500 บาท
โดยภาษีก้อนนี้ เมื่อไหร่ที่มากกว่า 9,000 บาท รัฐให้หารจ่ายเป็น 3 งวดได้ โดยต้องยื่นที่สำนักงานท้องถิ่น อบต ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี จะไปเองหรือมอบอำนาจ หรือส่งไปรษณีย์ได้📮
🌟แต่ล่าสุดที่นับว่าเป็นข่าวดีอย่างยิ่ง และเหมาะกับภาวะที่คนส่วนใหญ่ต้องรัดเข็มขัด คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่นั้นไม่ต้องใช้แล้ว ให้ไปใช้ภาษีฉบับใหม่ คือ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แทน
ซึ่งจะเริ่มเก็บงวดแรกในเดือนสิงหาคม 2563 ที่ผ่านมา แต่ก็ได้ยืดระยะเวลาไปจนกระทั่งถึง 30 เมษายน ปี 2564 (ปีหน้า) 💥 แต่หลังจากวันที่ 27 มกราคม 2564 ท่านต้องติดตามข่าวอีกครั้ง ว่าในช่วงโควิดนั้น รัฐบาลจะเลื่อนกำหนดชำระออกไปอีกหรือไม่ นานเท่าใดนะคะ 💥
🏡โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จะไม่ได้คิดตามรายได้จากค่าเช่าของผู้ให้เช่าแล้ว แต่จะคิดตาม "มูลค่าประเมิน ขนาดพื้นที่ และการเสื่อมราคา " ของที่ดินและพื้นที่ใช้สอย ก่อนนำไปเข้าตารางคำนวณตามอัตราภาษีของกรมธนารักษ์ ตรงนี้สำคัญมากค่ะ
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
🏡ภาษีที่ดิน ฯ จะเข้าใจได้สนุก ต้องเริ่มจาก "หน่วย" ตารางเมตร ตารางวา
ท่านที่ไม่เข้าใจ "หน่วย" ตารางเมตร ตารางวา ดูตรงนี้ก่อนนะคะ โดยทั่วไปแล้ว ที่ดิน เราจะคิดเป็นหน่วยตารางวา (ตร.วา) 1 ไร่เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 4 งาน
ส่วนพื้นที่ใช้สอย หรือพูดง่าย ๆ ว่าเป็นพื้นที่ภายในบ้าน ภายในคอนโด ที่เราใช้สอยทำประโยชน์ อยู่อาศัย หรือสร้างรายได้ ภายในตัวอาคารต่าง ๆ นั้น จะคิดกันเป็นตารางเมตร (ตร.ม.)
🏬เหมือนที่เราซื้อคอนโด จะคิดหน่วยเป็นตารางเมตร เช่น คอนโด 40 ตารางเมตร ถ้าหาร 4 ก็จะเท่ากับ 10 ตารางวา
🔖ขอแถมค่ะ ว่าค่าส่วนกลางของคอนโดต่าง ๆ ก็จะคิดตามตารางเมตร เช่น 36 บาทต่อ ตร.ม. หากห้องคอนโดคุณมีขนาด 40 ตร.ม. ก็ต้องเสียค่าส่วนกลางเฉลี่ยเดือนละ 1,440 บาท ซึ่งนิติบุคคลของคอนโดจะเก็บค่าส่วนกลางรายปี ก็เท่ากับต้องเตรียมสตางค์ไว้จ่าย 1,440 คูณ 12 เดือน = 17,280 บาท (ปีละครั้ง) เป็นต้น
🏡ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิดตาม พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
จะคิดตามสูตรได้เข้าใจง่าย ๆ ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พุทธศักราช 2562 ท่านต้องแยกคิดสองส่วน ดังนี้ค่ะ
1. มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร ห้อง) และ
2. มูลค่าของตัวที่ดิน ตามวิธีคิดต่อไปนี้ค่ะ
🏡1. คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในส่วนของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร ห้อง)
ให้อิงตามราคาประเมินจากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยเขาจะคิดตามขนาดพื้นที่เป็นตารางเมตร
เพียงท่านเข้าตามลิงค์เว็บไซต์ที่นกแนบทำไว้ เขาจะให้ติ๊กเลือกจังหวัด และชนิดอาคาร เช่น บ้านเดี่ยว ตึกแถว โรงงาน ฯลฯ กด Enter ปุ๊บ จะแสดงเป็นราคาประเมิน ต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.)
☑เช่น นกเลือก จังหวัด = ฉะเชิงเทรา ประเภทอาคาร = บ้านเดี่ยว ==> ผลคือ ราคาประเมินอยู่ที่ 6,800 บาทต่อตร.ม.
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
สำหรับท่านที่ไม่แน่ใจว่าอาคารที่เรามีเป็นแบบไหน ตรงกับนิยามของกรมธนารักษ์หรือไม่ เปิดอ่านได้จากไฟล์ pdf นี้ (นกหามาให้แล้ว ท่านคลิกอ่านได้เลยค่ะ) ซึ่งราคาประเมินที่แนบนี้จะใช้กับ ช่วงปี พ.ศ. 2559-2562 ค่ะ
☑ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยว จากนิยามของกรมธนารักษ์ หมายถึง สิ่งปลูกสร้างหลังเดี่ยว ๆ ไม่มีการเชื่อมโครงสร้างหลัก (เช่น คาน) ไปสู่อาคารหลังอื่น ๆ จะเป็นบ้านไม้ทั้งหลัง บ้านครึ่งไม้ครึ่งตึก บ้านตึกปูน 1 ชั้น 2 ชั้น 3 ชั้น หรือตึกแฝด ก็เข้าข่ายบ้านเดี่ยวทั้งหมดค่ะ
🌟สิ่งที่ต้องไม่เผลอ คือ ถ้ามีมากกว่า 1 ชั้น การคำนวณพื้นที่ต้อง คูณ จำนวนชั้นด้วย เช่น ถ้าชั้นละ 25 ตร.ม. สามชั้น ก็เท่ากับ 25x3 =75 ตารางเมตร เอา 75 ไปคำนวณต่อ
แต่ถ้าพื้นที่ชั้นบนเป็นแบบชั้นลอย พื้นที่ลดลง ก็คำนวณตามจริง ลดสัดส่วนพื้นที่ลงไปค่ะ
☑สมมติมีบ้านเดี่ยวสองชั้น ๆ ละ 50 ตร.ม. ที่ฉะเชิงเทรา ราคาประเมินที่ 6,800 บาท ==> ก็จะคิดเป็น 50 x 2 x 6,800 = 680,000 บาท
💥แต่! ยังไม่จบเท่านี้ค่ะ ต้องมาดูเรื่อง "ค่าเสื่อมราคา" ตามอายุการใช้งานที่ผ่านไปแล้วของตึกอาคารด้วย (จะได้ลดหย่อนเพิ่มอีก)
ซึ่งกรมธนารักษ์ก็มี ตารางตัวเลข ค่าเสื่อมราคา ให้เทียบได้สะดวกมาก ๆ ด้วยค่ะ (คลิกได้เลยค่ะ) โดยกรมธนารักษ์จะให้น้ำหนักความเสื่อมของตึกตามวัสดุที่ใช้สร้างค่ะ
เช่น ไม้ทั้งหลัง ไม้ครึ่งปูนครึ่ง ปูนทั้งหมด เรทจะต่างกัน (ไม้จะผุกร่อนเร็วกว่าอิฐปูน เขาจะให้หักค่าความเสื่อมมากกว่า)
☑เช่น ปลูกสร้างด้วยไม้ทั้งหลัง อายุ 10 ปีแล้ว ได้ค่าความเสื่อม หักไป 40% ถ้าเป็นครึ่งตึกครึ่งไม้ ได้หักค่าความเสื่อม 30% กรณีเป็นปูนตึกทั่วไป ๆ ก็ได้หักค่าความเสื่อม 10% ค่ะ
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
☑สมมติจากตัวอย่าง บ้านเดี่ยวสองชั้น ๆ ละ 50 ตร.ม. ที่ฉะเชิงเทรา ราคาประเมินที่ 6,800 บาท
==> ก็จะคิดเป็น 50 x 2 x 6,800 = 680,000 บาท ในกรณีเป็นบ้านปูน อายุ 15 ปี จะได้หักค่าความเสื่อมไป 20% คิดเป็น 680,000 บาท x 20% = 136,000 บาท : : : ฉะนั้น ในส่วนของมูลค่าบ้านหรืออาคาร จะเหลือเท่ากับ 680,000 - 136,000 = 544,000 บาทค่ะ
==> ให้เอา 544,000 บาท ตั้งไว้ในใจเป็น มูลค่าก้อนแรกค่ะ (รอคำนวณมูลค่าของตัวที่ดิน เอามารวมกัน แล้วค่อยไปคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค่ะ)
🏡2. คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในส่วนของมูลค่าที่ดิน
อย่างที่นกเรียนท่านไปแล้วค่ะ ว่า พื้นที่ของบ้าน หรือ ส่วนที่ดิน ที่นับกันเป็น ตารางวา ก็คือ ตัวของสนามหญ้า ทางเดินรอบบ้านเราเอง ลานจอดรถ ซอกมุมต่าง ๆ จนถึงชิดรั้วที่อยู่ในโฉนดน่ะค่ะ ดูตามโฉนดว่ารวมเป็นพื้นที่กี่ตารางวาไว้ แล้วมาดูราคาประเมินที่ดินของเรากันค่ะ
ซึ่งการดูราคาประเมินที่ดินสมัยนี้ง่ายดายมาก ๆ ไม่ต้องไปติดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินให้วุ่นวายอย่างที่หลายคนกลัวแล้ว
👍เพียงเอา "เลขที่โฉนด" และ "จังหวัด" กรอกลงในช่องค้นหาในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ คลิกตรงนี้ ก็จะรู้ราคาประเมินที่ดินของท่านเลยค่ะ
ทั้งนี้ ตัวเลขราคาประเมินของกรมธนารักษ์นี้ เขาจะมีการสำรวจทุก ๆ 4 ปี โดยสำหรับรอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต้องคำนวณจ่ายในปี พ.ศ. 2563 (ที่ยืดจากส.ค.2563 ไปไม่เกิน 30 เมษายน 2564) ตัวเลขประเมินที่แสดงนี้ใช้ได้อยู่ค่ะ
ส่วนตัวเลขที่เขาจะบันทึกใหม่ในวันที่ 1 ธันวาคมปี 2563 ก็จะนำไปใช้ในปีภาษีรอบถัดไปอีก 4 ปี 💥(แต่จากการประกาศของรัฐบาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ ยังให้ใช้ราคาประเมินนี้ได้อยู่ ในปีภาษี 2563 นะคะ) 💥
☑ทีนี้ สมมติว่าตัวเลขของโฉนดของท่าน ที่กรอกในเว็บไซต์กรมธนารักษ์ มีราคาประเมินอยู่ที่ 10,000 บาท ต่อตารางวา
หากโฉนดที่ดินกรมสิทธิ์ของท่าน มีพื้นที่ 150 ตารางวา ก็เท่ากับ มูลค่า 10,000 x 150 = 1,500,000 บาท นั่นเอง 1,500,000 บาท นี่คือ มูลค่าก้อนสองค่ะ (ส่วนมูลค่าก้อนแรก อยู่ในหัวข้อ 1. มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร ห้อง) ที่เพิ่งผ่านมาค่ะ)😊
ท่านยังจำภาพนี้ได้ใช่ไหมคะ
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
🌟ให้คำนวณ โดยนำมูลค่าก้อนแรก (ตึกอาคาร) + ก้อนสอง (ที่ดิน) ค่ะ : : : : ถ้าตามตัวอย่าง คือ 544,000 บาท + 1,500,000 บาท = 2,044,000 บาท
==> เจ้าตัวเลข 2,044,000 บาท นี่ละค่ะ คือ ตัวเลขเบ็ดเสร็จ ที่เราต้องนำไปเทียบกับอัตราเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังตารางต่อไปนี้ค่ะ
😊มูลค่า "บ้าน" ที่คำนวณได้ หากต่ำกว่า 10 ล้าน โดยเป็นบ้านหลัก (ก็คือเจ้าของโฉนดเป็นเจ้าบ้านเองเป็นหลังแรก) ==> กรณีนี้ ไม่ต้องเสียภาษีค่ะ
💰แต่ถ้ามูลค่าช่วง 10-50 ล้าน จะต้องเสียภาษีในส่วนของมูลค่า "บ้าน"
😊ส่วนมูลค่า "บ้าน" (หลังที่ 1) + "ที่ดิน" จะไม่ต้องเสียภาษี
💰แต่ถ้าเป็นบ้านหลัง 2, 3, 4, ... ก็ต้องเสียเพิ่มอัตรา 0.02% ค่ะ
🌟ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง สรุปจบในสามบรรทัด!
จากที่นกไล่เรียงมาทั้งหมด กล่าวได้ว่ามีช่วง "ขั้นบันได" ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เหมือนระบบการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่เรทการคิด ก็ต่างกันไปค่ะ
ทั้งนี้ การยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ทาง เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น หรือ อปท. องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น จะเป็นผู้คิดคำนวณและส่งจดหมายแจ้งมาที่เจ้าของบ้าน/ที่ดินให้ไปติดต่อชำระค่ะ
ที่กล่าวมาทั้งหมดค่อนข้างยาว หลายท่านอาจจะมึนสักเล็กน้อย นกเลยขอสรุปอีกครั้งว่า
🚩"ภาษีจากการแบ่งพื้นที่/ห้องให้เช่าภายในบ้าน คำนวณตามแบบ ภงด. ภาษีเงินได้ มาตรา 40 (5) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีหลักการคิดที่แตกต่างกัน ในส่วนแรก (ภงด.) จะเอาค่าเช่า ไปคำนวณเป็นรายได้ ส่วนสอง (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) คำนวณจากมูลค่าของอาคารกับที่ดินตามโฉนดค่ะ"
นกไดโนสคูล nokdinoschool.com
🌟จะเห็นได้ว่า รายจ่ายด้านภาษี ถ้าใช้ตาม พรบ. ใหม่ (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562) จะต่ำกว่าการจ่ายตามหลักเกณฑ์ของภาษีโรงเรือนที่ถูกยกเลิกการใช้ไปแล้วนั่นเอง
ตามตัวอย่าง ที่นกแสดงไว้ถ้าปล่อยเช่าห้องละ 5,000 บาท 3 ห้อง ต้องเสียภาษีโรงเรือนถึง 22,500 บาท แต่เมื่อมาคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ค่าใช้จ่ายภาษีนั้นจะอยู่ที่หลักร้อยหลักบาทเท่านั้น
ยิ่งในปี พ.ศ. 2563 ที่ไวรัสโควิดระบาด ทางการเขาให้ลดหย่อนได้อีก 90% ด้วยค่ะ เท่ากับว่า ผู้ให้เช่า ที่มีรายได้อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะจ่ายในปีนี้ เพียงแค่ 10% ของที่คำนวณว่าต้องจ่ายค่ะ
💥แต่อย่างที่นกเรียนแจ้งไว้ตั้งแต่ต้นค่ะ ว่าหลังจากวันที่ 27 มกราคม 2564 จะมีการประกาศผลการหารือของรัฐบาลอีกครั้ง ที่ท่านต้องติดตามข่าวสารเพื่อความชัดเจน ว่าในช่วงโควิดนั้น รัฐบาลจะเลื่อนกำหนดชำระออกไปอีกหรือไม่ นานเท่าใดนะคะ💥
นกหวังว่าข้อมูลและแหล่งอ้างอิงที่นกจะแนบไว้ตรงนี้ จะเป็นประโยชน์ให้กับหลาย ๆ คนด้วย เช่นเดียวกับที่นกได้ความรู้ใหม่ ๆ อัพเดตความเข้าใจเรื่องการคิดภาษีอีกเยอะเลยค่ะ
นกไดโนสคูล
💥 ชวนท่านรอฟังผล สัปดาห์หน้า 27 มกราคม 2564 หลังกระทรวงการคลังเพิ่งเสนอมาตรการ เพื่อลดภาระประชาชนด้านภาษี คือ "ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง" และ การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์
💥 ซึ่งจะเป็นการลดภาษีที่ดินฯ ลง 90% และยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01%
🌟 นกจึงนำเรื่องการคำนวณ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ภาษีรายได้จากการปล่อยห้องในบ้านให้เช่าสร้างรายได้ช่วงโควิด ที่เคยลงไว้เมื่อ 16 ตุลาคม 2563 มาอัปเดตเนื้อหาและภาพใหม่ค่ะ
😊ในส่วนของลิงค์ที่นกทำ link แนบกับตัวอักษรไว้ ต้องขออภัยในความไม่สะดวก ในการคลิกผ่านหน้าเว็บไซต์นกไดโนสคูลแทนค่ะ
นกไดโนสคูล
21 มกราคม 2563
ติดต่องาน
📧contact@nokdinoschool.com
- 34
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
