อสังหาฯ ตอนนี้ ซื้อได้หรือยัง? เลือกทำเลไหนดี? ถามคุณขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ
CEO Siamese Asset
หนึ่งในภาคธุรกิจที่กระทบหนักมาก ๆ จากการระบาดของโควิด19 นั่นคือภาคอสัง
หาฯ และจากสถานการณ์ตอนนี้ก็ยังดูไม่สู้ดีนัก มีหลายคนบอกว่า “ปีหน้าเผาจริง”
ทำให้ผมได้รับคำถามจากเพื่อน ๆ เยอะมากครับว่าตอนนี้ซื้อได้ยังหรือรอก่อนดี?
ซึ่งเป็นคำถามที่ตอบยากมากครับต้องดูเป็นรายกรณี เพราะจริงของดีมันก็มีทุกเวลาอยู่ที่ว่าคุณหาเจอไหม
แต่ถ้าจะให้อัพเดทภาพรวมของตลาดอสังหาฯ นั้นผมมีโอกาสได้ไปถามความเห็น
จากคนวงในอย่างพี่ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ CEO ของ Siamese Asset ไปดูคำตอบกันครับ
ในภาพรวมภาคอสังหาฯ ของไทยตอนนี้อยู่จุดไหน?
พี่ขจรมองว่าตอนนี้เป็นช่วงทดสอบประสิทธิภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ว่าจะรอดจากวิกฤตครั้งนี้ได้หรือไม่ เพราะในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ได้รับแรงซื้อจากนักลงทุนชาวจีนมาพยุงไว้จำนวนมาก เมื่อโควิด19 ระบาดนั้นทำให้นักลงทุน
เหล่านั้นไม่สามารถบินมาซื้อได้ ทำให้เกิดภาวะ oversupply โดยเฉพาะในตลาด
คอนโดมิเนียม
การลดราคาของบรรดาเดเวอลอปเปอร์เจ้าใหญ่นั้นจะทำให้รายย่อยได้รับผลกระทบจนขาดสภาพคล่องหรือไม่?
พี่ขจรตอบว่า “เป็นไปได้ครับ” แต่ประเด็นไม่ได้อยู่ที่การลดราคา เนื่องจากต้นทุน
ของอสังหาฯ โดยเฉพาะราคาที่ดินในทำเลดี ๆ นั้นไม่ได้ลดตามไปด้วยจึงเป็นปัจจัยกดดันไม่ให้ราคาของอสังหาฯลดไม่ได้มาก (ไม่งั้นขาดทุน) ส่วนเจ้าที่ขายลดราคา
นั้นไม่ได้ลดเพื่อการแข่งขัน แต่เป็นเร่งขายเพื่อเอาเงินสดมารักษาสภาพคล่อง
(ประมาณว่าลดจนมีเงินสดมากพอ เมื่อพอใจแล้วก็เลิกลด)
แต่ประเด็นที่พี่ขจรเป็นห่วงคือเรื่อง “ทำเล” เนื่องจากแบรนด์เล็ก ๆ นั้นมักจะสร้าง
โครงการอยู่บริเวณชานเมืองหรือรอบนอกของ กทม. ที่มันมี supply เหลืออยู่ล้น
เพราะนอกจะมีคอนโดที่สร้างเสร็จเป็นจำนวนมากแล้ว พื้นที่ตรงนั้นยังเหลือที่ดินว่างเปล่าอยู่อีกเพียบ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะบีบให้โครงการต่าง ๆ ต้องลดราคาไม่งั้นจะขายไม่ได้ เปรียบเทียบกับรายใหญ่ที่โครงการมักจะอยู่ในใจกลางเมืองหรือ CBD ที่
supply มีจำกัดและที่ดินมีแต่จะแพงขึ้นทุกวัน
ขยายความหน่อย ทำไมต้องเลือก CBD?
พี่ขจรเปรียบเทียบกับนาฬิกาว่าถ้าซื้อเพื่อการลงทุนก็ต้องซื้อรุ่นลิมิเต็ดเอดิชั่น เพราะความมีจำกัดทำให้มูลค่ามันสูงขึ้นได้เรื่อย ๆ เช่นเดียวกับพื้นที่ CBD ที่มี supply
อยู่จำกัด ทำให้นอกจากที่ดินจะแพงขึ้นเรื่อย ๆ แล้ว การก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ
นั้นก็ยากและมีต้นทุนสูงขึ้นทุกวันและที่สำคัญที่สุดเลยคือมันเป็น “ทำเลที่ชาวต่าง
ชาติรู้จัก” นั่นหมายความว่าเวลานักลงทุนต่างชาติเข้ามาก็จะซื้ออสังหาฯในบริเวณนี้จึงดันราคาสูงขึ้นไปได้อีก ซึ่งปัจจัยเหล่านี้หาไม่ได้จากทำเลอื่น
แล้วตอนนี้ซื้อได้หรือยัง?
ซื้อได้แล้ว : ถ้าเป็นอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเล CBD พี่ขจรให้ความเห็นว่า “ราคาตอนนี้ดีที่สุดแล้ว” บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ตอนนี้คนที่มีเครดิตดี ๆ นั้นจะมีต้นทุน
ทางการเงินที่ต่ำมาก ฉะนั้นใครที่กำลังจด ๆ จ้อง ๆ อยู่ และมีสภาพการเงินที่ดีตอนนี้เป็นช่วงที่เหมาะกับการตัดสินใจครับ
ถามถึงหุ้นอสังหาฯ ว่าถ้าหากเดเวอลอปเปอร์รายเล็กล้มจะทำให้ภาคอสังหาฯ
ล้มกันเป็นโดมิโน่หรือไม่?
ไม่ล้มเป็นโดมิโน่ : พี่ขจรเปรียบเทียบปัจจุบันกับวิกฤตปี 40 ว่ามีจุดที่ต่างกันคือ
เรื่องความแข็งแกร่งของภาคการเงิน เพราะตอนนี้ธนาคารของไทยแข็งแกร่งมาก
ทำให้บริษัทอสังหาฯ ที่มีเครดิตดีจะสามารถขอกู้แบงก์เพื่อเติมสภาพคล่องได้ไม่
ยาก ซึ่งทางแบงก์และเดเวอลอปเปอร์ฉะนั้นตราบใดที่ภาคการเงินยังแข็งแกร่ง
ภาคอสังหาฯจะไม่ล้มง่าย ๆ
สรุปแล้วพี่ขจรศิษฐ์ยังมีมุมมองที่เป็นบวกต่ออสังหาฯ ไทย คือถึงแม้จะเจอวิกฤต
แต่ยังมีปัจจัยพื้นฐานที่เข้มแข็งหลายอย่างรองรับอยู่
อย่างไรก็ตามทั้งหมดนี้ก็เป็นความคิดเห็นส่วนตัวนะครับ โปรดใช้วิจารณญาณ
และเป็นการพูดถึงภาคอสังหาฯ ในภาพรวม ส่วนการจะลงไปซื้ออสังหาฯ จริงนั้น
ต้องพิจารณาเป็นรายยูนิตไป เพราะถึงแม้จะอยู่ในทำเลที่ดีก็ต้องดูองค์ประกอบ
อย่างอื่นด้วยและที่สำคัญคือเพื่อน ๆ ต้องเตรียมสภาพการเงินของเพื่อน ๆ
ให้พร้อมนะครับ เพราะแม้คุณจะได้ซื้อของดี แต่ถ้าคุณร้อนเงินก็อาจเจ๊งเอาได้ง่าย ๆ
แล้วเพื่อน ๆ มีความเห็นว่าอย่างไรบ้างครับ อสังหาฯ ตอนนี้ได้เวลาซื้อหรือยัง?
.
แอดปุง
- 5
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
