เตือนภัย ฝากขายบ้าน (รายได้หลายช่องทาง EP30)
วันนี้ขอแชร์ประสบการณ์จริง "ข้อควรระวัง" ในการฝากบริษัทนายหน้าขายบ้าน
เตือนภัย ฝากขายบ้าน
ต้องยอมรับว่า บริษัทนายหน้า มีช่องทางการขาย มี connection และมีฐานข้อมูลผู้ซื้อ คือมีศักยภาพในการขายบ้าน หรือขายอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าเจ้าของบ้าน
เพราะนั่นเป็นอาชีพของเขา
มันเป็นเรื่องปรกติ ถ้าเราต้องการขายบ้านด่วนๆ หรือไม่รู้ว่าต้องไปเสนอขายที่ไหน จึงต้องเลือกที่จะใช้บริการนายหน้า ซึ่งมีทั้งเป็นบุคคล และรูปแบบบริษัท
ขอแชร์ ไว้ 2 กรณี
เพื่อให้ท่านผู้อ่าน พึ่งระวัง ไม่ให้เกิดขึ้นกับตัวเอง
1. ถูกฟ้องศาลเรียกค่าเสียหาย เหตุขายเองไม่ผ่านบริษัทนายหน้า
2. เสียโอกาสเงินส่วนต่าง เพราะไม่รู้ราคาตลาด
กรณีแรก
ผู้ขายถูกนายหน้าฟ้องศาลเรียกค่าเสียหาย เหตุจากผู้ขาย ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์ ทำสัญญาฝากขาย กับบริษัทนายหน้า โดยเซ็นสัญญาที่ไม่รู้ว่า ตัวเองเสียเปรียบ
ผมเอง(ผู้เขียน) เป็นผู้ซื้อทรัพย์ เห็นว่าผู้ขายซึ่งเป็นจำเลยถูกรังแก จึงช่วยเป็นพยานฝ่ายจำเลยในศาล ที่ถูกฟ้องเรียกค่าเสียหาย
Background:
ผู้ขายเป็นข้าราชการเกษียณ มีรายได้จากบำนาญเท่านั้น แล้วมีบ้านติดจำนองสหกรณ์ อยู่ประมาณ 90% ของราคาขาย พูดง่ายๆ ยิ่งขายบ้านได้ช้า ก็ต้องใช้เงินบำนาญ ส่งดอกเบี้ยบ้านหลังนี้ไปเรื่อยๆ
ผู้ขายจึงอยากขายบ้านด่วน เพื่อเคลียร์หนี้สินและดอกเบี้ยนี้ ถ้ายิ่งขายบ้านได้ช้า ดอกเบี้ยยังคงทำงานทุกวันๆ
ผมเองพึ่งรู้วันก่อนโอน เพราะต้องทำเช็คไถ่ถอนสหกรณ์ และแยกเป็นเงินสดส่วนต่าง ของราคาซื้อขายลบด้วยเช็คไถ่ถอน ผู้ขายได้เงินสดเหลือไม่มากจากการขายบ้าน
ผู้ขายทำสัญญาฝากขายกับบริษัทนายหน้า โดยทนายฝ่ายโจทย์อ้างในศาลว่า สัญญาฝากขายฯนี้เป็นสัญญาสำเร็จรูป จากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สัญญาผูกมัด 12 เดือนหลังจากวันเซ็นสัญญา
ถ้าสิ้นสุดสัญญา เกิดขายไม่ได้
- บริษัทนายหน้า ก็เสียค่าใช้จ่ายโฆษณาไป อดได้ค่านายหน้า
- ส่วนผู้ฝากขาย ก็ผิดหวังไป ก็เท่านั้นเอง เรียกร้องอะไรไม่ได้
3 เดือนผ่านไปหลังวันเซ็นสัญญาฝากขาย เรื่องเกิดตรงที่ ผู้ขายอดทนรอบริษัทนายหน้าไม่ไหว และมีเพื่อนที่ทำงานแห่งเดียวกัน เกษียณแล้วเช่นกัน ทำตัวเป็นนายหน้า แนะนำผู้ขายว่า รู้จักกับผู้สนใจซื้อ อยากจะพามาดูบ้านที่จะขาย
จริงๆ เพื่อนผู้ขายไม่รู้จักผมแต่แรก เขารู้จักผมจากอีกคน ที่เป็นเจ้าหน้าที่ธนาคารที่ผมเตรียมขอกู้ซื้อบ้านที่กำลังคัดเลือกอยู่
ก่อนการฟ้องศาล
ผู้ขายยินยอมจ่ายชดใช้ 5 หมื่นบาทให้แก่บริษัทนายหน้า เพราะรู้ว่าตัวเองทำผิดสัญญา ที่ขายเองโดยไม่ผ่านบริษัท
แต่บริษัทต้องการค่าเสียหายหลายแสนบาท เมื่อตัวเลขไม่ตรงกัน เจรจาต่อรองกันไม่ได้ ผู้ขายจึงถูกฟ้องศาล
ข้อเรียกร้องฝ่ายโจทย์ คือ ทำให้เสียค่าใช้จ่ายหลายแสนบาท จากค่าใช้จ่าย
1. โฆษณาทางอินเทอร์เน็ต
2. ป้ายประกาศขายที่ติดไว้หน้าบ้าน
3. ป้ายประกาศขายที่ติดตามรายทาง
ขบวนการศาลยืดเยื้อตามขั้นตอน ส่วนหนึ่งมาจากวิกฤตโควิด-19 เล่าบรรยากาศเพื่อให้เห็นภาพว่าการขึ้นศาลไม่ใช่เรื่องสนุกเลย
ผมให้การต่อศาล มีคนรู้จัก แนะนำผมและพาไปดูบ้านที่ต้องการจะขายหลังนี้ และยืนยันว่า ไม่เคยเห็นโฆษณาจากบริษัทนี้ ทั้งจากอินเทอร์เน็ต และป้ายประกาศขาย
คือผมไม่เห็นจริงๆ ในวันที่เข้าไปดูบ้าน เจ้าของบ้านเดิม แอบเก็บป้ายประกาศขายที่เคยติดไว้หน้าบ้าน คงไม่อยากให้ผู้สนใจจะซื้อบ้าน เกิดความสงสัย
มีพยานอีกคนด้วย คนที่ผมรู้จักที่เป็นนายหน้า ก็มาเป็นพยานสำคัญในคดีนี้
ถ้าว่ากันตามตัวอักษรในสัญญา ผู้ฝากขายทำผิดสัญญา ต้องชดใช้ค่าเสียหาย และบริษัทนายหน้าลงทุนทำป้ายประกาศติดไว้ที่หน้าบ้านจริง (ผมเคลียร์บ้าน แล้วมาเจอป้ายในภายหลัง)
แต่ด้วยความกรุณาของศาลท่าน ตัดสินให้จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหาย เนื่องจากสัญญาฝากขายนี้ไม่มีความเป็นธรรม
ก็ถือว่า ผู้ขายโชคดีไป หรืออาจมีทนายดี
กรณีที่ 2 สั้นๆ
เหตุเมื่อ 20 ปีที่แล้ว ผมฝากขายห้องชุด โดยคุยกันกับนายหน้าว่า ค่านายหน้า 3% ของราคาซื้อขาย แล้วเราก็เซ็นสัญญาฝากขายกัน เหตุเพราะ ผมไม่รู้ราคาตลาดในขณะนั้น จึงกำหนดราคาขายถูกเกินไป
เป็นตัวเลขสมมุตินะครับ ผมบอกขายห้องชุด 320,000 บาท นายหน้าสามารถหาผู้ซื้อได้ในเวลา 1 เดือน จึงนัดทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน และแล้วผมก็มาถึง ...บางอ้อ
ถ้าขายราคา 320,000 บาท ค่านายหน้าจะเท่ากับ = 3% x 320,000 = 9,600 บาท
แต่เหมือนโชคดี นายหน้าขายได้ราคา 350,000 บาท
ผมเข้าใจผิดว่า ค่านายหน้าจะเท่ากับ = 3% x 350,000 = 10,500 บาท
แต่ในสัญญาฝากขาย หากนายหน้าขายได้เกินกว่าราคาที่ผู้ขายกำหนด
ค่านายหน้าจะได้ส่วนต่างนี้ แต่ไม่น้อยไปกว่า 3% ของราคาขาย
ดังนั้น ค่านายหน้าจึงเท่ากับ = 350,000 - 320,000 = 30,000 บาท
ผมได้ 320,000 บาทเต็ม ไม่ถูกหัก 3% และหายโง่ไปพักหนึ่ง
หากเราทำอะไรบ่อยๆ หรือทำอะไรมานานๆ เช่น การลงทุนซื้อบ้าน มันจะทำให้เราเข้าใจปัญหาอุปสรรคต่างๆ การหาโอกาส การแก้ไข และแนวทางป้องกันความเสี่ยง มันทำให้เรา หายโง่ ที่มักเรียกกันว่า “ประสบการณ์”
การหาความรู้ด้วย การอ่าน การฟัง การดูวีดีโอ หรือการเรียน ทำให้เรามีความรู้ โดยไม่ต้องเจ็บจริง เสียหายจริง แต่เรายังไม่ได้ความชำนาญ
แต่การลงมือทำจริงๆ จะทำให้เรารู้จริง ชำนาญจริง
ความรู้ จะทำให้ลดหรือหลีกเลี่ยงความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้
นายหน้า ยังมีประโยชน์กับผู้ที่ต้องการขายบ้าน เพียงแต่ว่าเราต้องระมัดระวัง สัญญาฝากขายที่อาจไม่เหมาะกับสถานการณ์ของเรา
ปัจจุบัน เรามี Platform ฝากขายบ้าน ที่มีผู้สนใจจะซื้อเข้ามาดูจำนวนมาม เช่น kaidee ซึ่งแก้ปัญหา (pain point) ของผู้เสนอขายแบบ C-to-C (Consumer to Consumer) โดยไม่ต้องผ่านคนกลาง เช่น บริษัทนายหน้า หรือตัวแทนขาย
App หรือ Platform ฝากขายบ้าน จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผมมีแผนจะรวบรวมช่องทาง ค้นหาซื้อ/ค้นหาเปรียบเทียบ/ฝากขายบ้าน ในบทความใน EP ต่อๆไป
บทความนี้ ตั้งใจแจ้งเตือนให้ระวัง แต่ไม่ใช่ ขู่ให้กลัว หรือมองนายหน้าขายบ้านในแง่ลบ ทุกๆอาชีพในปัจจุบัน สร้างคุณค่า สร้างประโยชน์ให้แก่สังคม เพียงแค่ให้ระวังในบางมุมเท่านั้น
สนใจการสร้างรายได้ในแบบต่างๆ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
โปรดติดตาม รายได้หลายช่องทาง EP ต่อไป
ได้ทีBlockdit: www.blockdit.com/worklifewinwin
- 19
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
