ผ่อนบ้านครบ 3 ปีแล้ว ต้อง Refinance (รายได้หลายช่องทาง EP31)
สิทธิพื้นฐานที่คนผ่อนบ้านทุกคน ต้องใช้ให้คุ้ม
Refinance สิทธิที่ต้องใช้
บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง จึงยากที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสด ผู้คนส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องกู้เงินแบงค์มาซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัย เพื่อการลงทุน หรือด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม
ระเบียบของแบงค์ชาติกำหนดไว้ว่า เมื่อผู้กู้ผ่อนบ้านครบ 3 ปีแล้ว ถ้าผู้กู้มีเงินสดมากพอที่จะโปะหนี้ที่เหลือทั้งหมด ก็สามารถไถ่ถอนได้โดยไม่มีค่าปรับเลย
แต่สำหรับคนที่ไม่มีเงินสดเพียงพอที่จะไถ่ถอน
ก็สามารถลดภาระดอกเบี้ยได้ ด้วยการไปกู้อีกแบงค์ ในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
การกู้เงินจากแบงค์ใหม่ แล้วนำไปไถ่ถอนจากแบงค์เดิม เรียกว่า “Refinance”
ธนาคารพาณิชย์หรือสถาบันการเงินต่างๆ ที่ให้บริการสินเชื่อประเภทเพื่อที่อยู่อาศัย มีการแข่งขันเพื่อแย่งลูกค้าที่ดี จึงมีข้อเสนอดีๆ แตกต่างกันไป
นั้นคือ การลดดอกเบี้ยจาก MLR: Minimum Load Rate และลดค่าธรรมเนียม
เช่น MLR-3.5% คือลดจาก MLR ที่ธนาคารประกาศลงไปอีก 3.5%
(ช่วงนี้ MLR ประมาณ 6% เศษๆ)
แต่โปรโมชั่นเด็ดๆนี้ มีผลแค่ช่วง 3 ปีแรก เราไม่ควรละเลยดอกเบี้ยถูกๆ ด้วยการจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา MLR ไปตลอดการผ่อนบ้านจนหมด
ดังนั้น เมื่อครบ 3 ปี หมดโปรโมชั่น และไถ่ถอนได้โดยไม่มีค่าปรับจากแบงค์เดิม
จึงเป็นช่วงเวลาของผู้กู้ ต้องเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้ตัวเอง
ต้องหายสงสัยก่อนว่า ถ้า Refinance แล้ว เราจะได้ประโยชน์อะไร
1. ประหยัดดอกเบี้ยเงินกู้
สมมุติ เราผ่อนบ้านมาเกิน 3 ปีกับแบงค์เดิมแล้ว มีหนี้ค้างอยู่ ณปัจจุบัน 2 ล้านบาท (ส่วนเงินต้น) เราต้องชำระส่วนดอกเบี้ยเดือนละ = 2,000,000 x 6% / 12 ก็ประมาณ 10,000 บาท
ถ้าเราผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท เดือนๆหนึ่ง ตัดเงินต้นแค่ = 15,000 - 10,000 = แค่ 5,000 บาทต่อเดือน แล้วหนี้ 2 ล้านบาท อีกกี่ปีจะผ่อนหมด
โปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน มักจะลดดอกเบี้ยเยอะในปีแรก และลดน้อยลงในปีที่ 2 และปีที่ 3 สมมุติปีแรก Refinance ดอกเบี้ย MLR-3.5%
ดังนั้น ต้องชำระส่วนดอกเบี้ยกับแบงค์ใหม่ เดือนละ = 2,000,000 x (6%-3.5%) / 12 ก็ประมาณ 4,166.67 บาท
เราผ่อนเดือนละ 15,000 บาทเท่ากัน เดือนๆหนึ่ง ตัดเงินต้นได้ = 15,000 - 4,166.67 = 10,833.33 บาทต่อเดือน อย่างนี้หนี้ 2 ล้านบาท ก็จะหมดได้เร็วกว่า
ข้อพิจาณากรณี "เพื่อประหยัดดอกเบี้ยเงินกู้" ถ้าเราเหลือเงินต้นกับแบงค์เดิมเล็กน้อย สามารถโป๊ะเงินต้นเพิ่ม(ชำระเกินผ่อนรายเดือน) ไถ่ถอนได้ก่อน 3 ปี
การทำ Refinance อาจไม่เหมาะสม เพราะจะทำให้เราติดล็อคกับแบงค์ใหม่ ต่ออีก 3 ปี จึงจะไถ่ถอนได้โดยไม่มีค่าปรับ
2. ขอวงเงินเพิ่ม นำเงินมาลงทุนได้
เนื่องจากการผ่อนชำระมาเกิน 3 ปี ทำให้เงินต้นลดลง(หนี้ที่ค้างอยู่) อีกทั้ง ราคาค่าประเมินบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นทุกปี
ทำให้มีส่วนต่างของ ราคาค่าประเมินบ้านลบด้วยเงินต้นคงเหลือ เพิ่มมากขึ้น การ Refinance เราสามารถขอเงินกู้เพิ่มได้จากส่วนต่างนี้ ซึ่งอาจกู้เพิ่มได้เป็นล้านบาท
การที่จะเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรนำเงินที่กู้เพิ่มได้นี้ ไปลงทุนที่ทำให้เกิดรายได้ อย่างเช่น ค่าเช่า ซึ่งค่าเช่านี้จะต้องสูงกว่าดอกเบี้ยที่กู้เพิ่มมา
(เราสามารถหาเงินทุนได้ไม่ยาก แต่ทุกอย่างมีต้นทุนเสมอ)
การลงทุนที่ทำให้เกิดรายได้ เช่น สร้างห้องเช่าเพิ่ม ปรับปรุงบ้านเช่าเพื่อเพิ่มค่าเช่า เป็นต้น
ปรกติแล้ว แบงค์ใหม่จะให้อัตราดอกเบี้ยแตกต่างกัน และแยกบัญชีเงินกู้คนละบัญชี ดังนี้
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนไถ่ถอนจากแบงค์เดิม ส่วนนี้ถูกมากๆ
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนกู้เพิ่ม อัตราจะลดจาก MLR นิดหน่อย
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนค่าประกันคุ้มครองเงินกู้ หรือค่าใช้จ่ายการ Refinance เพื่อจูงใจให้ทำ Refinance ส่วนนี้ถูกมากๆเช่นกัน
ข้อพิจาณากรณี "เพื่อขอวงเงินเพิ่มมาลงทุน" จะต้องนำเงินที่กู้เพิ่ม มาลงทุนที่ทำให้เกิดรายได้ ที่ต้องมากกว่า ภาระดอกเบี้ยของเงินก้อนนี้
รูปแบบการทำ Refinance ทำได้ 2 รูปแบบ (ขอเรียงจากง่าย-ไปหา-ยาก)
รูปแบบที่ 1: แจ้งขอลดดอกเบี้ยกับแบงค์เดิม
เมื่อผ่อนบ้านเกิน 3 ปี ให้เข้าไปคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ ว่าเราต้องการเปรียบเทียบส่วนลดดอกเบี้ยและค่าใชจ่ายในการ Refinance กับแบงค์ใหม่
โดยความเป็นจริง เราไม่ต้องไปคุยกับแบงค์ใหม่ให้ยุ่งยากก็ได้ แค่คุยกับแบงค์เก่าให้เนียนๆ ว่ากำลังรอประเมินจากแบงค์ใหม่อยู่ ยังไม่ตัดสินใจ
ตอนคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ พูดชื่อแบงค์ใหม่ สาขาที่ยื่นเอกสารให้ชัดๆเลย แต่มั่วสาขาไกลๆจากแบงค์เดิมหน่อย เพราะบางทีเจ้าหน้าที่ฯต่างแบงค์เขาก็รู้จักกัน
เมื่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อให้ข้อเสนอส่วนลดดอกเบี้ย เราก็พิจารณารับส่วนลดนี้กับแบงค์เดิมไปเลย
รูปแบบที่ 2: ยื่นประเมินเปรียบเทียบกับแบงค์ใหม่จริงๆ
ซึ่งแน่นอนเราต้องยื่นเอกสารมากมาย เช่น เอกสารรับรองรายได้ของผู้กู้ เพื่อแสดงความสามารถในการผ่อนชำระ, เอกสารทรัพย์ที่จะ Refinance, สำเนาเอกสารจดจำนอง และมีค่าใช้จ่ายประเมินทรัพย์สิน (บางแบงค์อาจฟรีค่าประเมินฯ เพื่อจูงใจ)
เมื่อเปรียบเทียบข้อเสนอระหว่าง ส่วนลดแบงค์เดิม และ Refinance กับแบงค์ใหม่แล้ว เราจึงตัดสินใจ เลือกแบงค์ที่ให้ข้อเสนอดีที่สุด
หลักการของ Refinance ก็คือ การย้ายหนี้ไปแบงค์ใหม่เพื่อประหยัดดอกเบี้ยเงินกู้
แต่ทุกอย่างมีต้นทุน รวมทั้งการ Refinance การที่จะทำได้ ต้องมีค่าใช้จ่าย
(เรียงจากมาก-ไปหา-น้อย)
1. ค่าจดจำนองกับแบงค์ใหม่ และค่าอากรสแตมป์
ค่าจดจำนอง 1% และค่าอากรสแตมป์ 0.05% ของวงเงินเงินกู้กับแบงค์ใหม่
เช่น Refinance ด้วยการกู้แบงค์ใหม่ 2 ล้านบาท เราต้องเตรียมเงิน 20,000 บาทค่าจดจำนอง และ 1,000 บาทค่าอากรสแตมป์ ชำระให้สำนักงานที่ดิน ในวันไถ่ถอนและจดจำนอง (วันเดียวกัน)
2. ค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้
เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้แบงค์ใหม่ แต่มาในรูปแบบใหม่ แทนค่าธรรมเนียมธนาคาร ซึ่งเราต้องจ่ายแพงกว่าค่าธรรมเนียมนี้ แต่ดูเหมือนว่ามีหลักประกันเพิ่มขึ้น เช่น หากผู้กู้เสียชีวิต หรือทุพพลภาพ ประกันก็จะชำระหนี้ที่เหลือให้แทน
3. ค่าธรรมเนียมธนาคาร (จะฟรีถ้ามีค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้)
4. ค่าประเมิน ประมาณ 1,500 บาทขึ้นไป ถ้าทรัพย์มีมูลค่าสูง จะจ่ายสูงกว่านี้
5. ค่าประกันอัคคีภัย กรณีที่ประกันเดิมไม่ครอบคุ้ม
เห็นค่าใช้จ่ายหลายรายการมาก "ดูแล้ว ก็อย่าพึ่งถอดใจ"
เอาง่ายๆ เลย
ให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อแบงค์ใหม่ คำนาณส่วนลดดอกเบี้ย เทียบกับ ค่าใช้จ่ายต่างๆ
ให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อแบงค์เก่า คำนาณส่วนลดดอกเบี้ย (ที่เสนอให้เราอยู่ต่อ)
เมื่อเห็นตัวเลขจากทั้ง 2 แบค์ เราก็เปรียบเทียบดู คราวนี้ก็ตัดสินใจได้ไม่ยากแล้ว
ข้อเสนอลดดอกเบี้ยเพื่อรักษาลูกค้าไว้ของแบงค์เดิม
อาจจะชนะส่วนต่างของ ส่วนลดดอกเบี้ย หัก ค่าใช้จ่าย Refinance ของแบงค์ใหม่
แต่ถ้าคุณต้องการเงินลงทุนเพิ่ม การ Refinance ไปแบงค์ใหม่ จะตอบโจทย์มากกว่า
ผมไม่ขอสรุปว่า ควรเลือกแบงค์เดิม หรือ แบงค์ใหม่ เมื่อผ่อนบ้านครบ 3 ปี
แต่ขอสรุปชัดๆว่า "คุณต้องทำอะไรสักอย่าง เมื่อผ่อนบ้านครบ 3 ปี"
ซึ่งทำได้ทั้ง 2 รูปแบบตามที่กล่าว นั้นเป็น "สิทธิ์พื้นฐาน ที่เราไม่ควรสละสิทธิ์นี้"
กว่าจะทำงานหาเงินมาได้ ดังนั้น อะไรพอประหยัดได้ ก็ต้องประหยัด
เก่งสร้างรายได้ในแบบต่างๆ ยังไม่พอ ต้องเก่งประหยัดค่าใช้จ่ายในการลงทุนด้วย
สนใจการสร้างรายได้ในแบบต่างๆ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
โปรดติดตาม รายได้หลายช่องทาง EP ต่อไป
ได้ทีBlockdit: www.blockdit.com/worklifewinwin
- 6
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
