ประเด็นร้อนแรงในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้
คงไม่พ้น เรื่อง เกณฑ์ใหม่ EIA (การจัดทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม)
ซึ่งเกณฑ์ใหม่ EIA ระบุไว้ว่า ห้ามอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่ สร้างบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม ที่ทำให้บริเวณบ้านข้างเคียง หรือชุมชนย่านนั้น ๆ ไม่มีกระแสลมพัดผ่านเหมือนที่ผ่านมา ซึ่งเจ้าของบ้านและคนในชุมชนสามารถร้องเรียนคัดค้านการขึ้นโครงการใหม่นั้นๆ ได้
OMG โอ้วววววววว มาย ก๊อดดดดดดดดดด
แบบนี้ Developer ร้องจ๊าก แน่นอน
เกณฑ์ EIA ใหม่
จ๊ากที่ 1 ต้นทุนการจัดทำ EIA (ที่มาจากการออกแบบ) เพิ่มขึ้น
เพราะ เกณฑ์ใหม่นี้กำหนดให้ “เจ้าของอาคาร” ใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) โดยใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารให้เสมือนจริง เพื่อทำให้เห็นว่า เงาของอาคารนั้นๆ ตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใด และ ต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมในทำเลนั้นๆ จะไปในทิศทางไหน
หนักเลย Developer รายเล็ก หรือ บางโครงการ ที่ margin บางหน่อย ต้องเสี่ยงมากกว่าเดิม เพราะต้นทุนสูงขึ้น ในขณะที่ราคาขายยังไม่รู้ได้ชัดว่าจะสามารถปรับตามได้หรือไม่
จ๊ากที่ 2 โครงการมีสิทธิ์ล่ม หากมีการคัดค้านจากประชาชนในพื้นที่
เพราะ การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ต้องทำ EIA เปิดรับฟังเสียงของคนในชุมชน แต่หากมีการคัดค้าน อาจนำมาซึ่งการคัดค้านห้ามก่อสร้างอาคาร หรือเจ้าหน้าที่อาจจะใช้ดุลพินิจนำมาประกอบการพิจารณาว่าจะ อนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารดังกล่าว
หนักกว่า ต้นทุนเพิ่ม ก็เป็น โครงการล่ม พร้อมกับเงินจมเพราะซื้อที่ดินมาแล้ว แต่ขึ้นโครงการไม่ได้ แผนการทั้งหมดต้องมลายหายไป และยังต้องเร่ขายที่ดินที่ศักยภาพลดลง ทำให้เสี่ยงต่อการขาดทุนเพิ่มขึ้นอีก
ต้องบอกว่า อ่วม!
ถ้าผู้ประกอบการมีต้นทุนและความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ในระยะถัดไป ภาระตรงนี้ก็จะถูกผลักมาให้ผู้บริโภค อย่างแน่นอน เพราะ high risk = high return ผู้ประกอบการต้องมี margin of safety เพิ่มขึ้น
ผลที่ตามมาก็อาจจะมีทั้ง ราคาห้องชุดสูงขึ้น , ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น (ในบางแปลง) หรือ ต้นทุนที่ดินต่ำลง (ในบางแปลง ที่อยู่ในบริเวณชุมชนหนาแน่น)
แต่ภาพรวมแล้ว ผู้ประกอบการจะพัฒนาที่โครงการยากขึ้นมาก เพราะรูปแบบการวางผังโครงการอาจต้องเปลี่ยนไป ซึ่งกระทบ การวางแผน feasibility study, จำนวน ยูนิตขาย, รูปร่างอาคาร, ราคาขาย, ค่าส่วนกลาง ฯลฯ
แต่เกณฑ์ใหม่นี้ ก็ยังไม่ได้ประกาศใช้ในทันที ตอนนี้ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังจะมีการเปิดรับฟังเสียงผู้ประกอบการ ก่อนประกาศใช้จริง
ยังคงต้องติดตามกันต่อไป ว่าผลกระทบนี้จะ effect กับใครบ้าง และ หนักแค่ไหน
"อสังหาฯ เป็นไปได้" กับ Feasible Estate
#FeasibleEstate #Feasible #RealEstate #Feasibility #Study #Property #Management #Economics #Marketing #Finance #Location #Law #Physical #Architecture #Design #Construction #Engineering #อสังหาฯเป็นไปได้ #ศึกษาความเป็นไปได้ #อสังหาริมทรัพย์ #การลงทุน #การตลาด #การเงิน #กฎหมาย #เศรษฐศาสตร์ #สถาปัตยกรรม #วิศวกรรม #งานออกแบบ #ก่อสร้าง #การจัดการ #วิจัย #Research
Reference
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
