ลงทุนใน REIT ไทย ต้องรู้อะไร
ความหมายของ REIT มาจาก Real Estate Investment Trust เป็นกองทุนประเภท “กองทรัพย์สิน” จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนประชาชนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศ เพื่อนำไปหาประโยชน์ให้มีรายได้ประจำนำมาจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยลงทุน
สถานะของ REIT ไม่ใช่กองทุนรวมและไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล เป็นกองทรัพย์สินที่สามารถกู้เงินมาลงทุนได้ บริหารโดย REIT Manager มี Trustee เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
ประโยชน์ของ REIT ใช้เงินลงทุนไม่มาก ซื้อขายสะดวกในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้น มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการผลประโยชน์ มีการประชุมผู้ถือหน่วยเป็นประจำทุกปี มีการเปิดเผยข้อมูล และมีผลตอบแทนลดความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ
ประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยลงทุน REIT มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้น/ลดลงของหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาด (Capital Gain/Loss) ตามมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ที่เปลี่ยนแปลงไปตามผลประกอบการ รวมถึงความต้องการซื้อขายของหน่วยลงทุนนั้นในตลาดหลักทรัพย์ รวมถึงผลประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุนในแต่ละงวด
ผลตอบแทนและภาษีจาก REIT ต้องจ่ายผลประโยชน์ผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ไม่รวมกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง กรณีบุคคลธรรมดากำไรจากการขายหน่วยลงทุนได้รับการยกเว้นภาษี ผลตอบแทนเสียภาษี 10% ส่วนกรณีนิติบุคคลเสียภาษีในอัตราปกติทั้งกำไรจากการขายหน่วยลงทุนและผลประโยชน์ตอบแทน
รูปแบบของการลงทุนใน REIT มี 2 รูปแบบ คือ ลงทุนทางตรง ทั้งแบบได้กรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) และลงทุนทางอ้อมผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้นไม่น้อยกว่า 99%
สำหรับกอง REIT ในไทยจะกำหนดตั้งชื่อตามประเภท เช่น CPNREIT มาจาก ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท บ่งบอกว่าเป็นกองสิทธิการเช่า หรือ DREIT มาจาก ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี บ่งบอกว่าเป็นกองผสมทั้งกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า เป็นต้น
การกู้ยืมและก่อภาระผูกพันของ REIT สามารถกู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และ 65% กรณีมีความน่าเชื่อถือในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Investment grade rating จากสถาบันจัดอันดับ) และนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันได้
การประเมินมูลค่าของ REIT อย่างง่ายเพื่อหาจุดเข้าซื้อ ปกติมักจะประเมินมูลค่า REIT จากอัตราผลประโยชน์ตอบแทน (Dividend Yield) โดยประเมินจากมูลค่าการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่คาดว่าผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับต่อปีเมื่อเทียบกับราคาที่เข้าลงทุน
ที่จริงอัตราผลประโยชน์ตอบแทนของ REIT ไม่ใช่เงินปันผล โดยเฉพาะ REIT ที่เป็นสิทธิการเช่าซึ่งมูลค่าสินทรัพย์จะลดลงเรื่อยๆ จนเป็นศูนย์เมื่อครบอายุตามสัญญาเช่า ผลประโยชน์ตอบแทนจาก REIT ประเภทนี้จะมีทั้งผลประโยชน์ตอบแทนที่เกิดจากการกำไรจากการดำเนินงานและการจ่ายคืนเงินต้นรวมอยู่ด้วย ทำให้อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงของ REIT ประเภทสิทธิการเช่ามักจะน้อยกว่าประเภทกรรมสิทธิ์ ณ ระดับอัตราผลประโยชน์ตอบแทนที่เท่ากัน
ตัวอย่างเช่น จากรูปด้านล่าง เราพล๊อตผลตอบแทนของ REIT ไทย เมื่อเทียบกับราคา เราจะพบว่าอัตราผลแทนของ REIT ไทยเมื่อเทียบกับอดีตเริ่มปรับตัวลงมาใกล้ระดับต่ำสุดในรอบเกือบสามปีแล้วที่ราว 5% โอกาสที่ราคา REIT ไทย จะปรับเพิ่มขึ้นจากระดับปัจจุบัน (ผลตอบแทนจะยิ่งลดลงต่ำกว่า 5%) จึงมีความเป็นไปได้น้อยในมุมมองเชิงสถิติ
อัตราผลตอบแทนของ Thai REIT (ที่มา: Bloomberg as of 24 June 2021)
การหาโอกาสเข้าลงทุนใน REIT ยังต้องพิจารณาจากปัจจัยเฉพาะตัวของ REIT แต่ละกอง เพื่อประเมินถึงโอกาสการเพิ่มรายได้และการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต เช่น การปรับขึ้นค่าเช่า, การเพิ่มพื้นที่เช่า และการขยายฐานลูกค้า เป็นต้น เพื่อประเมินและคัดเลือกกอง REIT ที่มีศักยภาพในการเติบโตที่สูงกว่าอดีต รวมถึงสูงกว่าที่ตลาดคาดการณ์
โดยปัจจัยเฉพาะตัวในการเลือกลงทุนใน REIT ที่สำคัญจะประกอบด้วย
(1) ประเภทธุรกิจ เช่น โรงแรม สำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ที่จะบ่งบอกความแน่นอนและต่อเนื่องของกระแสเงินสด
(2) รายละเอียดทรัพย์สิน เช่น ทำเลที่ตั้ง อายุอาคาร สัญญาที่ทำกับผู้เช่า การประกันภัย เป็นต้น ที่จะบ่งบอกแนวโน้มและโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่า ฤดูกาลสร้างรายได้ การป้องกันความเสี่ยงจากโอกาสเสียหายของทรัพย์สิน รวมถึงโอกาสได้รับการประเมินมูลค่าที่สูงขึ้น
(3) รูปแบบการลงทุนว่าเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่จะบ่งบอกถึงแนวโน้มอัตราผลตอบแทนและความเสี่ยงเรื่องระยะเวลาการถือครองทรัพย์สิน
(4) ความสามารถและความน่าเชื่อถือของ REIT Manager, Trustee หรือผู้เช่าเหมา (กรณี REIT Manager ไม่สามารถบริหารรายได้จากสินทรัพย์ได้เอง เช่น กรณีธุรกิจโรงแรม ที่ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะ จำเป็นต้องมีผู้เช่าเหมา) ที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการหาและขยายผลประโยชน์ตอบแทนจากสินทรัพย์
บทความโดย Peter of Lavender
คุณสิทธิเดช ประเสริฐรุ่งเรือง
กรรมการผู้จัดการ สายวิเคราะห์หลักทรัพย์รายย่อย บล. คันทรี่ กรุ๊ป
สนใจเปิดบัญชีกับคันทรี่ กรุ๊ป https://bit.ly/3byT4p3
ช่องทางการติดตาม
☎️ Tel : 02-205-7000
🌐 Website : https://www.cgsec.co.th/
📌 Facebook : facebook.com/CGSlive
📚 Blockdit : Blockdit.com/cgslive
🌟 Line@ : https://bit.ly/3dQMzzB
💬 Telegram : https://t.me/countrygroup
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
