🏢🏤 รีวิวกอง REIT ตอนที่ 1: THAILAND 🇹🇭 + ASIA
วันนี้ #เด็กการเงิน จะมารีวิวกองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT โดยคัดเลือกมา 5 ตัวสำหรับกองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT ทั้งในประเทศไทยและเอเชีย
สิ่งที่ได้จากบทความนี้
1.กองทุนรวม REIT ที่ลงทุนใน THAILAND + AISA มีกองอะไรบ้าง
2.กองทุนรวม REIT ที่คัดมาลงทุนในสินทรัพย์อะไรบ้าง แตกต่างกันอย่างไร
3.หน้าตาพอร์ตกองทุนรวม REIT มีสินทรัพย์อะไรบ้าง
📌กอง REIT คืออะไร?
REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust สามารถเรียกกอง Trust หรือกอง REIT ก็ได้ความหมายเดียวกัน โดยกอง REIT นั้นมีขึ้นมาให้นักลงทุนสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก กอง REIT มาในรูปแบบของหลักทรัพย์ซึ่งแตกต่างกับกองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT เพราะ REIT นั้นจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และสามารถซื้อขายได้เหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ผ่านบัญชีซื้อขายหุ้น โดยวันนี้เราพูดถึงกองทุนรวมอสังหา ซึ่งก็จะเป็นกองทุนรวมที่ไปลงทุนใน REIT พวกนี้แหละทั้งในไทยและต่างประเทศ และรับผลตอบแทนมาในรูปแบบของปันผล + Capital gain แต่ส่วนใหญ่ก็ถือเน้นปันผลเป็นหลัก
สินทรัพย์ที่เราจะเห็นได้ใน REIT คือ อาคารสำนักงาน โกดังสินค้า สถานที่จัดแสดง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ซึ่งสินทรัพย์ใน REIT สามารถเป็นได้ทั้งแบบ Freehold หรือเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในกองนั้น อีกแบบคือ Leasehold คือไม่ใช่เจ้าของเป็นเพียงเช่าสินทรัพย์นั้นทำกินเท่านั้น โดยปกตินักลงทุนจะซื้อกอง REITเพราะกอง REIT เหมือนตราสารหนี้ + หุ้น หมายความว่าก็สามารถใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ แตกต่างจากตราสารหนี้ล้วนที่มีผลตอบแทนคงที่ตลอดอายุสัญญา แต่กอง REIT ส่วนมากจะมีการปรับค่าเช่าตามเงินเฟ้อได้ ซึ่งเป็นรายได้หลักของกอง ในขณะที่ถ้าเป็นหุ้นล้วนก็มีความผันผวน กว่ากอง REIT
📌 แนวทางการลงทุนแต่ละกอง
ทุกกองเป็นแบบ Active หมดเลย โดยถือ REIT อยู่หลายตัวทั้งในไทยและเอเชีย
SCBPINA มีสินทรัพย์เป็นต่างประเทศโดยเน้นสิงคโปร์เยอะหน่อย ผ่าน Ascendas และ CapitalLand รวมถึงมีพวกในไทยด้วยเช่นผ่าน WHART, TLGF (TESCO) มีความ Mixed ในสินทรัพย์หลายประเทศ
TMBPIPF มีต่างประเทศเยอะเหมือนกัน โดยเป็นสิงคโปร์เช่นกันผ่านกองเดียวกัน Ascendas และ CapitalLand และมีพวกในไทยซึ่งเป็น Retail อย่าง CPN, TLGF
PRINCIPAL IPROP-A มีต่างประเทศพวกสิงคโปร์ผ่าน Ascendas และ CapitalLand ขณะที่มี Infrastructure ผสมด้วยเช่นเสาสัญญาณของทรูผ่าน DIF มี Retail ที่เป็นห้างเซนทรัล แล้วก็มี Warehouse + Logistics ในไทย
PRINCIPAL-IPROPEN-A มีสินทรัพย์หลากหลายประเทศ โดยจะเน้นพวกออสเตรเลียและนิวซีแลนด์เป็นหลัก ขณะที่ในไทยก็มี DIF แล้วก็มีสิงคโปร์ผ่าน CapitalLand
B-IP-FOF ลงทุนในไทยเยอะกว่ากองอื่น โดยมีพวก Infra funds อย่าง JASIF หรือนิคมอุตสาหกรรม / Warehouse อย่าง WHART และ Fraser REIT ประกอบกับมีต่างประเทศด้วยพวกสิงคโปร์เหมือนกองอื่นผ่าน Ascendas และ CapitalLand
K-PROPI สัดส่วนต่างประเทศเยอะเหมือนกัน โดยเป็นพวกสิงคโปร์เป็นหลัก จะเป็นพวก Office + Business spaces ขณะที่ในไทยจะเป็นพวก Retail ติดอันดับแรกของกอง และตัวนิคมอุตสาหกรรม TREIT
📌 สัดส่วนอุตสาหกรรม/หุ้นแต่ละกอง
SCBPINA ลงทุนใน Ascendas real estate investment trust 6.94%, CapitaLand Integrated Commercial Trust 6.17%, Frasers Logistics & Industrial Trust 5.87%, WHA Premium Growth (WHART) 5.79%, TESCO Retail Growth (TLGF) 5.69%
TMBPIPF ลงทุนใน DIF 8.77%, Ascendas Real Estate Investment Trust 8.02%, CapitaLand Integrated Commercial Trust 7.74%, CPN Retail Growth 7.09% และ TESCO Retail Growth 6.68%
PRINCIPAL IPROP-A ลงทุนใน Capital Mall Trust: CICT SP 7.52%, Ascendas Real Estate Investment Trust: AREIT 6.86%, CPNREIT 6.52%, DIF 6.42% และ FTREIT 5.83%
K-PROPPI ลงทุนใน CPNREIT 8.05%, TREIT 7.72%, CapitalLand Integrated Commercial Trust 7.54%, Mapletree Commercial Trust 5.98%, Ascendas Real Estate Investment Trust 5.78%
Principal-IPROPEN-A ลงทุนใน Goodman Group (GMG AU) 8.51%, DIF 4.69%, Dexus Provider Real Estate (DXSDB AU) 3.79%, SCENTRE Group (SCG AU) 3.55% และ Capital Mall Trust 2.78%
B-IR-FOF ลงทุนใน Ascendas Real Estate Investment Trust 7.96%, WHART 7.14%, JASIF 6.52%, CapitaLand Integrated Commercial Trust 6.40% และ Fraser Property REIT 6.40%
*จะเห็นว่าหลายกองมีพอร์ตคล้ายกันคือลงใน Ascendas Real Estate Investment Trust และ CapitaLand Integrated Commercial Trust เดียวเราจะแนะนำว่าแต่ละตัวในพอร์ตมีสินทรัพย์อะไรบ้าง
Ascendas Real Estate Investment Trust กองนี้เป็นส่วนหนึ่งของ CapitaLand โดยกองนี้จะมุ่งเน้นพวก Industrials โดยมีทั้งในสิงค์โปร์ ออสเตรเลีย อังกฤษ ยุโรป และอเมริกา ถ้าแบ่งตามมูลค่า จะอยู่ที่สิงค์โปร์ 60%, ออสเตรเลีย 15%, อเมริกา 14% และ อังกฤษ/ยุโรป 11% หากมาดูที่รายอุตสาหกรรมกองนี้ลงทุนใน Business Space (Business&Science Park, office) 46% อยู่ใน Logistics 23%, Industrials 21% และ Data Centre 10% สำหรับกองนี้ทำ Occupancy rate ได้ดีมากอยู่ที่ระดับ 90%++ รวมทุกที่แล้ว โดยข้อดีของกองนี้คือมีสัญญา Lease ระยะยาวที่สิงค์โปร์ มากกว่า 50 ปี ซึ่งเดียวนี้ออกให้แค่ 20-30 ปีเท่านั้น ประกอบกับมีลูกค้าที่เป็นบริษัทชั้นนำอีกด้วย อย่าง SEA, Cannon และ Oracle
CapitaLand Integrated Commercial Trust - สินทรัพย์จะอยู่ในสิงคโปร์เกือบทั้งหมดราว 96% ที่เหลือ 4% เยอรมันนี โดภยรายได้แบ่งตามรายอุตสาหกรรมเป็น 45.7% Retail, 28.9% Office และ 25.4% Integrated Development โดยตัว Occupancy rate ถือว่าทำได้ดีมากๆ เช่นกัน สำหรับ Retail อยู่ที่ 98%, Office 94.9% และ Integrated Development 97.8%
CPNREIT ลงทุนในสินทรัพย์พวกห้างสรรพสินค้าเป็นหลักในบางสาขาของเซนทรัล อย่าง เซ็นทรัลพระราม 2 เซ็นทรัลมารีนา เซ็นทรัลลำปาง เซ็นทรัลพระราม 3 เซ็นทรัลปิ่นเกล้า เซ็นทรัลปิ่นเกล้าทาวเวอร์ A และ B เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ต เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และโรงแรมฮิลตัน พัทยา เท่าที่ดูพวกห้างจะมี Occupancy 94%-99% เลยยกเว้นพวกออฟฟิศอย่าง Pinklao Tower A&B ที่มี Occupancy rate 84% และ The Ninth Towers 82% ส่วนโรงแรมอย่าง Hilton Pattaya ก็มี Occupancy rate เพียง 20% (ข้อมูลอ้างอิง 1Q21)
DIF เป็นกองประเภท Infrastructure Fund โดยเป็นกองที่มีสินทรัพย์เป็นพวกเสาสัญญาณของ TRUE โดย TRUE เป็นคนขายสินทัรพย์พวกนี้เข้ากอง แล้วเช่ากลับ
FTREIT หรือ Frasers Industrial Thailand REIT เป็นกองที่มีสินทรัยพ์พวก Warehouse 58% และ Factory 42% โดยจะมีใน EEC 59%, ภาคเหนือ 23% และตะวันออก 18% สินทรัพย์จะเป็นแบบ Freehold สูงถึง 72% ขณะที่ที่เหลือจะเป็นแบบ Leasehold
TESCO Retail Growth (TLF ชื่อใหม่หลังจากเปลี่ยนจากเดิม TLGF) ลงทุนในโลตัสสาจาต่างๆ กว่า 23 สาขา โดยจะอยู่ใน Central Bangkok 2 สาขา Outer Bangkok 10 สาขา ภาคเหนือ 3 สาขา ภาคใต้ 8 สาขา
Frasers Logistics & Industrial Trust ลงทุนกว่า 5 ประเทศ โดยมี ออสเตรเลีย 43.6%, เยอรมัน 22% สิงคโปร์ 18.5% อังกฤษ 11.3% เนเธอร์แลนด์ 4.6% โดยมี Occupancy rate 96.8% ซึ่งสินทรัพย์จะเป็นพวก Office & Business Parks 23%, Logistics & Industrials 58.1%, CBD Commercial 18.9% สินทรัพย์ประเภท Logistics & Industrials 100% occupancy rate ขณะที่ส่วนของ Commercial 92.9%
WHART แล้ว Occupancy rate เกือบ 90% เป็นพวก Industrials ในอุตสาหกรรม WHA โดยมีธุรกิจจากหลากหลายประเทศ ไทย 29.5% ยุโรป 21.4%, ญี่ปุ่น 18.5%, เอเชีย 17.4% และอเมริกา 13.1%
Mapletree Commercial Trust มีลทุนในสินทรัพย์ในสิงค์โปร์อย่างเดียว โดยแบ่งเป็นห้างแล้วก็ส่วนของออฟฟิศ ตัวอย่างตึกคือ VivoCity, Mapletree Business City, mTower, Mapletree Anson, Bank of America Merrill Lynch HabourFront
Goodman Group (GMG AU) ลงทุนในเอเชีย 35% ยุโรป 16% ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ 40% อเมริกา 9% โดยมี Occupancy rate 96-100% สินทรัพย์หลักจะเป็น Logistics
Dexus Provider Real Estate (DXSDB AU) จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภท Office 84%, Industrials 15%, Healthcare 1% โดย Occupancy rate office 95.4%, Industrials 97.8%
SCENTRE Group (SCG AU) จะลงทุนในส่วนของ Retail เป็นหลัก โดยจะเป็นพวกออสเตรเลีย นิวซีแลนด์
📌 ผลตอบแทนย้อนหลังโดยเฉลี่ย
SCBPINA ผลตอบแทน 3 ปี N/A และผลตอบแทน 1 ปี 2.68%
TMBPIPF ผลตอบแทน 3 ปี 3.80% และผลตอบแทน 1 ปี 1.77%
PRINCIPAL IPROP-A ผลตอบแทน 3 ปี 2.73% และผลตอบแทน 1 ปี -2.38%
K-PROPPI ผลตอบแทน 3 ปี 4.51% และผลตอบแทน 1 ปี 0.94%
Principal-IPROPEN-A ผลตอบแทน 3 ปี N/A และผลตอบแทน 1 ปี 10.32%
B-IR-FOF ผลตอบแทน 3 ปี N/A และผลตอบแทน 1 ปี 2.60%
📌 ค่าธรรมเนียมของแต่ละกอง
SCBPINA มีค่า TER ที่ 1.19 และมี Front-end 0.8025%
TMBPIPF มีค่า TER ที่ 1.2235 และมี Front-end 1%
PRINCIPAL IPROP-A มีค่า TER ที่ 1.2486 และมี Front-end 1%
K-PROPPI มีค่า TER ที่ 1.19 และมี Front-end 1%
Principal-IPROPEN-A มีค่า TER ที่ 1.30 และมี Front-end 1%
B-IR-FOF มีค่า TER ที่ 1.39 และมี Front-end 0.5%
📌 การจ่ายปันผล
กองที่รีวิวไม่มีกองไหนจ่ายปันผล ยกเว้น TMBPIPF, K-PROPI, B-IR-FOF
กองอย่าง PRINCIPAL IPROP มีแบบปันผลด้วยคือ PRINCIPAL IPROP-D
📌 การป้องกันความเสี่ยงค่าเงิน
ป้องกันแบบดุลยพินิจ: SCBPINA, TMBPIPF, PRINCIPAL-IPROP-A
📌 ขั้นต่ำของแต่ละกองและเงื่อนไขดังนี้
SCBPINA มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 1 บาท และครั้งถัดไป 1 บาท
TMBPIPF มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 1 บาท และครั้งถัดไป 1 บาท
PRINCIPAL IPROP-A มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 1,000 บาท และครั้งถัดไป 1,000 บาท
K-PROPPI มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 500 บาท และครั้งถัดไป 500 บาท
Principal-IPROPEN-A มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 1,000 บาท และครั้งถัดไป 1,000 บาท
B-IR-FOF มียอดซื้อขั้นต่ำครั้งแรก 500 บาท และครั้งถัดไป 500 บาท
📌 วิธีเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหา หรือ REIT
1) เราต้องดูว่ากองทุนรวมที่เราเลือกนั้นเป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในประเทศอะไร
2) กองทุนรวมที่เราลงทุน เน้นลงทุนสินทรัพย์ประเภทไหนบ้าง เช่น Logistics, Office, Retail หรือโรงแรม เหตุผลที่เราเลือกแบบนี้ เนื่องจากว่ากระแส WFH เองก็ดีที่อาจจะกระทบหรือเปล่า โรงแรมที่เจอพิษโควิด หรือ Supply chain ต่างๆ อาจจะส่งผลต่อพวก Logistics
3) (optional) ดูว่าสินทรัพย์ที่กองไปลงนั้น มี Occupancy rate เป็นอย่างไรที่ผ่านมา อัตราการขึ้นค่าเช่าสามารถทำได้ไหม มีใครเช่าอยู่ เป็นบริษัทชั้นนำหรือไม่ มีลูกค้าไม่กี่รายก็อาจจะเป็นความเสี่ยงได้เช่นกัน หรือสัญญาเช่าเป็นแบบสั้นหรือยาว แต่จริงๆ แล้วข้อนี้ ผู้จัดการกองทุนคงเลือกมาให้เราแล้ว ฉะนั้นสิ่งสำคัญคือเลือกดูเฉพาะข้อ 1) และ 2) เป็นหลักมากกว่า เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์การลงทุนในขณะนั้น และเหมาะกับพอร์ตการลงทุนของเราเอง
📌 สรุป
พิษโควิดทำให้ REIT ก็ปรับตัวลงเยอะเหมือนกัน หลายเจ้าอย่างพวกห้าง Retail หรือ Office เองก็ดีก็มีการปรับลดค่าเช่าเพื่อช่วยผู้เช่าในบางอุตสาหกรรม หรือทุกราย ก็จะส่งผลต่อรายได้และสุดท้ายก็ส่งผลมายังผลตอบแทนปันผลให้ผู้ถือหุ้นนั่นเอง ฉะนั้นการเลือกดูสินทรัพย์และประเทศที่ลงทุนก็สำคัญเหมือนกัน ปัจจุบันสถานการณ์โควิดเริ่มดีขึ้นในหลายประเทศ โดยเฉพาะอเมริกา และยุโรป ขณะที่ Thailand+Asia ยังทำได้ไม่ดีนัก แม้กอง REIT จะมีความเสี่ยงระดับ 8 สูงมาก แต่อย่างไรก็ดีปกติแล้วกอง REIT จะมีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น แล้วก็ค่อนข้างมีผลตอบแทนมั่นคง หากไม่นับช่วงโควิด ซึ่งกระทบ REIT มากจริงๆ เนื่องจากเป็นพวก Office / Retail / Hotel อย่างไรก็ดีหากมี REIT ก็สามารถช่วยในการกระจายสินทรัพย์ในพอร์ตของเราได้ สำหรับเด็กการเงิน ความเห็นเรามองว่ากองทุนรวม REIT สามารถมีลงทุนได้ไปจนถึง 30% ของพอร์ต ขึ้นอยู่กับระดับความเสี่ยงของแต่ละคน โดยหากรับความเสี่ยงได้เยอะก็อาจจะเอากอง REIT น้อยหน่อย ไปเน้นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีดีกว่า เช่น หุ้น ส่วนใครอยากได้กองที่ผันผวนน้อยกว่าหุ้น ขณะที่ผลตอบแทนค่อนข้างมั่นคงก็สามารถมี REIT ได้มากหน่อย
………………………………………………………………
Blockdit https://www.blockdit.com/dekfinance
- 4
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
