#เจาะทำเล New CBD พระราม 9 ที่ดินใหญ่รอการพัฒนาเพียบ
New CBD พระราม 9
ทำเลรัชดา-พระราม 9 ที่ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินวิ่งผ่าน กำลังเป็นที่จับตามองในฐานะ New CBD หรือ ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ โดยปัจจุบันมีพื้นที่ดินแปลงใหญ่รอการพัฒนาอีกหลายแปลง ประกอบกับศักยภาพทำเลที่สูงขึ้นจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม และการเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองกรุงเทพฯ เรามาดูกันว่าทำเลนี้มีดีอย่างไร แล้วปัจจุบันมีที่ดินรอการพัฒนาบริเวณใดบ้าง?
Tel ► 02-2953905 ต่อ 124
Line ► https://lin.ee/mPnJRzG
เส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต
เส้นทางรถไฟฟ้า
ศักยภาพของทำเล พระราม 9 สูงขึ้นจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ทำให้สถานีรถไฟฟ้า MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย กลายเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างสายสีน้ำเงิน และสายสีส้ม โดยแบ่งการพัฒนาสายสีส้มออกเป็น 2 ช่วง คือ
1. ช่วงวัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2564 มีความคืบหน้างานโยธา รวม 85.33 % คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี พ.ศ. 2567
2. ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ ซึ่งยังอยู่ระหว่างการจัดประมูลใหม่ในเดือน ตุลาคม 2564 คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในปี 2570
หากรถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งทั้งสายแล้วราวปี 2570 ศักยภาพทำเลพระราม 9 ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ใหม่จะยิ่งสดใสมากขึ้น ทั้งยังมีผลให้ราคาที่ดินในทำเลนี้พุ่งสูงขึ้นอีกด้วย
สีผังเมืองปัจจุบัน
สีผังเมือง
ร่างผังเมืองใหม่สนับสนุนให้เกิดศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD) โดยปัจจุบัน พื้นที่โดยรอบถนนรัชดาภิเษก บริเวณใกล้สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งชาติ คือ สีน้ำตาล ย.9 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ตามพรบ. ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปี 2556
สีผังเมืองใหม่
แต่หากร่างผังเมืองใหม่เริ่มประกาศใช้ พื้นที่โดยส่วนใหญ่จะเปลี่ยนเป็นสีแดง พ.7 ที่ดินประเภทพาณิชกรรม ทำให้ศักยภาพทำเลเหมาะกับการพัฒนาอาคารประเภท Mixed Use การใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ห้าง โรงแรม
อีกทั้ง ค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน Floor to Area Ratio (FAR) ยังสูงขึ้นจากเดิม 7 เป็น 8 ส่วนค่าอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม Open Space Ratio (OSR) ยังลดลง หมายความที่ดินเดิมนั้นสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้น และลดพื้นที่ว่างที่ต้องเว้นไว้อีกด้วย
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
อย่างไรก็ตาม ในทำเลรอบศูนย์วัฒนธรรม และบริเวณถนนรัชดาภิเษกนั้นมีกฎหมายพื้นที่ห้ามก่อสร้าง หรือ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครครอบคลุมอยู่ คือ ห้ามก่อสร้าง หรือ ดัดแปลงอาคารบางประเภทในบริเวณนั้น
บริเวณถนนรัชดาภิเษกนั้นจะมีการระบุว่า “ห้ามมิให้บุคคลใดก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้า คลังสินค้า หรือ โรงงานอุตสาหกรรม ภายในระยะ 15 เมตร จากเขตถนนทั้งสองฟากของถนนรัชดาภิเษก ตั้งแต่แยกตัดกับถนนอโศก-ดินแดง และถนนเลียบคลองสามเสนฝั่งเหนือไปทางทิศเหนือ จนถึงถนนวิภาวดีรังสิต หมายความว่าถึงจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้แต่ก็ต้องเว้นพื้นที่ว่างด้านหน้าไว้ 15 เมตร เป็นพื้นที่เปิดโล่ง นั่นทำให้เราเห็นว่าบริเวณถนนรัชดาจะมีพื้นที่สวน ทางเท้า ที่จอดรถนั่นเอง ทำให้พื้นที่ถนนไม่แออัด
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
ส่วนบริเวณพื้นที่รอบศูนย์วัฒนธรรมจะระบุห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 9 ชั้นและอาคารบางประเภท โดยสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ตามที่แสดงไว้ในเว็บไซต์ www.feasyonline.com ทำให้พื้นที่ในบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัดในการสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ จึงอาจไม่ถูกเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ หรือ อาจนำไปพัฒนาเป็นโครงการในรูปแบบอื่น ๆ แทน
ที่ดินแปลงใหญ่ รอการพัฒนาเพียบ
ที่ดินแปลงใหญ่ รอการพัฒนาเพียบ
บริเวณถนนรัชดาภิเษกยังมีที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่รอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือครองโดยบริษัทขนาดใหญ่ กลุ่มทุนใหญ่ เช่น Property Perfect กลุ่มบจ.แหลมทองค้าสัตว์ AIA และ คุณสาธิต วิทยากร (มติชนออนไลน์, 2564) จะเห็นว่าที่ดินในบริเวณนี้หลายแห่งยังเป็นที่ดินว่างเปล่า คาดว่าที่ดินหลายแปลงน่าจะรอการประกาศใช้ร่างผังเมืองใหม่ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ก่อนจึงพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ล่าสุดในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ก็เป็นที่ฮือฮาเมื่อ AIA เข้าซื้อที่ดิน 8 ไร่เศษ ในราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา เป็นเงิน 3,500 ล้านบาท โดยมีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เพื่อเป็นอาคารคู่กับอาคารสำนักงานเอไอเอแคปิตอล เซ็นเตอร์ ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งตรงข้าม เป็นที่น่าจับตามองว่าหลังการประกาศใช้ผังเมืองใหม่แล้ว พื้นที่ในบริเวณนี้จะถูกพัฒนาไปมากเพียงใด
ราคาตลาดที่ดิน
ราคาที่ดิน
ราคาที่ดินในย่านพระราม 9 ทั้งบริเวณถนนรัชดา และถนนพระราม 9 เติบโตอย่างรวดเร็ว จากการประเมินราคาตลาดประจำปี 2564 โดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท ระบุว่าราคาตลาดที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย มีราคา 1,050,000 บาท/ตร.วา ใกล้กับราคาซื้อขายที่ดิน AIA เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาซึ่งปิดดีลไว้ที่ 1,100,000 บาท/ตร.วา ทั้งนี้เป็นราคาที่ดินติดถนนใหญ่ หากเป็นที่ดินในซอยเล็ก หรือที่ดินในพื้นที่ห้ามก่อสร้างจะราคาต่ำกว่านี้
อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินบนถนนสองสายนี้ไม่เท่ากัน และเติบโตต่างกันอีกด้วย เนื่องจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท เผยว่า
“ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ราคาที่ดินแถวถนนรัชดาภิเษก ขึ้นเร็วกว่าถนนพระราม 9 มาก เพราะถนนพระราม 9 ยังไม่มีรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินขึ้นแตกต่างกันมาก โดยในปี 2537 ราคาที่ดินของถนนทั้ง 2 สาย มีราคาใกล้เคียงกัน โดยถนนรัชดาภิเษก มีราคา 200,000 บาทต่อตารางวา ส่วนถนนพระราม 9 มีราคา 165,000 บาทต่อตารางวา ต่างกันเพียง 21% แต่เมื่อเวลาผ่านไปจนถึงปี 2564 หรือ 27 ปีถัดมา ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกขึ้นเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนที่ถนนพระราม 9 ก็ปรับตัวขึ้น แต่ขึ้นเป็นเพียง 500,000 บาท เท่ากับว่าที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกเพิ่มขึ้น 5 เท่า หรือขึ้นปีละ 6.1% ส่วนที่ดินบนถนนพระราม 9 เพิ่มเพียง 3 เท่าหรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.2% แต่ในอนาคตราคาที่ดินบนถนนพระราม 9 น่าจะขึ้นเร็วกว่านี้”
ทำเล รัชดา พระราม 9 เป็นที่น่าจับตามองว่าจะมีการพัฒนา เติบโตมากเพียงใด โดยคาดว่าจะเกิดโครงการขนาดใหญ่ และเม็ดเงินลงทุนในการพัฒนาพื้นที่มหาศาล ส่งเสริมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ที่รวมทั้งแหล่งงาน โรงแรม ห้างร้านมากมาย และมีผู้คนหลั่งไหลเข้ามาใช้พื้นที่อีกมาก จากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะแล้วเสร็จในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
