30 ก.ย. 2021 เวลา 14:12 • อสังหาริมทรัพย์
‘คอนโดเงินเหลือ’ คืออะไร? ทำไมกูรูการเงินทั้งหลายถึงเตือนว่า ‘คิดให้ดีๆ ก่อนจะลงทุน’
2
ช่วงสองสามวันนี้เห็นกระทู้พันทิปพูดถึงคอนโดเงินเหลืออีกแล้ว บางคนอาจจะสงสัยว่ามันคืออะไร หรือคือได้ยินชื่อคอนโดเงินเหลือผ่านๆ วันนี้ LivingPop ขอหยิบเรื่องนี้มาคุยกันครับ 🏢💰
4
ปกติการลงทุนเพื่อความมั่งคั่งในอนาคต คือสิ่งที่มนุษย์เงินเดือนหลายคนใฝ่ฝัน การลงทุนของแต่ละคนก็มีแนวทางต่างกัน บางคนลงทุนในกองทุน ลงทุนในหุ้น ลงทุนในคริปโตฯ หรือบางคนเลือกที่จะลงทุนด้วยการซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ความคิดที่จะลงทุนไม่ผิดครับ แต่ถ้าจะผิดก็คือเราเลือกลงทุนกับสิ่งที่เราไม่เข้าใจ หรือลงทุนกับสิ่งที่ต่ำกว่ามูลค่าความเป็นจริง สิ่งที่ผมกำลังจะมาเล่าในวันนี้คือการที่ หลายคนตัดสินไปลงทุนกับ ‘คอนโดเงินเหลือ’ หรือ ‘คอนโดเงินทอน’ ครับ
2
ทำไมคอนโดเงินเหลือ ถึงไม่ใช่การลงทุน ทำไมกูรูการเงิน หรือบริษัทสินเชื่อเองต่างก็เตือนว่า อย่าเข้าไป ลองมาดูกัน
2
คอนโดเงินเหลือคืออะไร?
1
“คอนโดเงินเหลือไม่ใช่เงินเหลือ แต่เป็นคอนโดกู้เงินเกิน”
1
ตรงนี้อาจจะยาวไปสักนิด แต่ผมขออธิบายให้ชัดเจนที่สุดแบบนี้นะครับ คอนโดเงินเหลือถ้าจะว่ากันง่ายๆ ก็คือคอนโดที่เรากู้มาเกินราคาห้องที่ต้องจ่ายกับโครงการ แล้วมีเงินที่เรียกว่าเงินเหลือ เงินทอน เงินเกิน แคชแบ็ค หรืออะไรก็ตามกลับมาให้เราเอาไปใช้
1
แล้วเกิดขึ้นได้อย่างไร??
ปกติทางธนาคารจะมีการประเมินราคาห้องก่อนปล่อยกู้ ซึ่งบางที่ราคาประเมินอาจจะสูงกว่าราคาขายจริง โครงการก็จะใช้ทริกตรงนี้ให้ยื่นกู้ในราคาที่สูงกว่าราคาขาย เพื่อให้มีส่วนต่างเป็นเงินเหลือออกมานั่นเองฮะ คอนโดเงินเหลือที่เห็นกันส่วนใหญ่ ก็จะมี 2 แบบแบ่งเป็น ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาเกินมูลค่า’ หรือ ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาพอดีกับมูลค่า…แต่ได้ส่วนลด’
4
💰 มาที่แบบแรกก่อนนะครับคือ ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาเกินมูลค่า’
1
สมมติว่าคอนโดหนึ่งมีมูลค่าจริงๆ คือ 6 แสนบาท แต่นายหน้าบอกกับเราว่าคอนโดนี้มูลค่า 1 ล้านบาท แต่ถ้าซื้อกับเราเดี๋ยวลดให้ 2 แสนบาท แล้วเอาส่วนต่างไปเลยเป็นเงินเหลือ พอยื่นกู้กับธนาคารไป 1 ล้านบาท เจ้าของโครงการก็ได้เงินมาตามที่ต้องการคือ 8 แสนบาท เจ้าของได้กำไรเพิ่มมาอีก 2 แสนบาท ส่วนอีก 2 แสนบาทที่เขาทอนมาให้เรานั้น
3
ก็เหมือนจะดี แต่จริงๆ แล้วคุณซื้อคอนโดที่ราคาแค่ 6 แสน ในราคา 1 ล้านบาทต่างหาก แบกส่วนต่างๆ 4 แสนบาทไปฟรีๆ ไม่รู้ตัวคิดว่าเป็นเงินทอน
2
💰 ส่วนแบบที่ 2 ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาพอดีกับมูลค่า… แต่ได้ส่วนลด’
1
สมมติว่าคอนโดมูลค่าจริงคือ 1 ล้านบาท คอนโดลดราคาพิเศษมาให้ 2 แสนบาท ตอนยื่นกู้โครงการยื่นไปในราคา 1 ล้านบาท ถ้าธนาคารประเมินราคามาที่ 1 ล้านบาท แล้วปล่อยกู้เต็ม 100% เราก็จะได้ส่วนต่างจากส่วนลดนั่น 2 แสนบาท
ซึ่งถ้าเรากู้ซื้อคอนโดในมูลค่า 8 แสนบาทไปเลย ตามราคาที่เซลลดให้ ก็ไม่ต้องเป็นหนี้เพิ่มอีก 2 แสนบาท หรือจะเลือกกู้เต็มหนึ่งล้าน เพื่อเก็บส่วนต่าง 2 แสนบาทไว้ใช้ก็ได้
8
อันที่จริงเงินที่ถูกทอนหรือเหลือมาทั้ง 2 กรณี ไม่ใช่เงินได้เปล่า แต่มันคือ หนี้ที่เราต้องรับเพิ่ม แต่มันมีความแตกต่างอยู่ตรงที่
2
กรณีที่ 1 — เราได้เงินเหลือมาแบบไม่รู้มูลค่าจริง ทำให้ต้องแบกหนี้เพิ่มโดยไม่รู้ตัว
3
กรณีที่ 2 — เราได้เงินเหลือมาแบบรู้มูลค่าจริง ที่เลือกได้ว่าจะรับหรือไม่รับเงินที่กู้เกิน ถ้าไม่รับก็จะได้คอนโดราคาถูกลง ไม่ต้องเป็นหนี้เพิ่ม
3
สรุปคือคอนโดเงินเหลือแบบที่ 1 นี่แหละที่เราต้องระวัง แล้วทำไมต้องระวัง เดี๋ยวมาอ่านกันต่อเลยครับ
1
ลงทุนในคอนโดเงินเหลือ คือการลงทุนจริงไหม?
ต่อมาจากข้อที่แล้ว คนที่เลือกซื้อคอนโดเงินเหลือในแบบกรณีที่ 1 ส่วนใหญ่อาจจะมาจากการชักชวนให้มาลงทุน เพราะได้ทั้งคอนโดมาปล่อยเช่า และเก็งกำไร ค่าผ่อนคอนโดก็เอาเงินค่าเช่ามาจ่าย แถมยังเหลือเงินก้อนไปลงทุนต่อยอดได้อีก ว้าวว แบบนี้คือการลงทุนใช่ไหม??…ถ้าเอาตอบตามตรงเลยคือ ‘ไม่ใช่’ ครับ
2
จริงอยู่ที่ภาคธุรกิจทั้งหลายล้วนกู้เงินมาทำธุรกิจทั้งนั้น เพราะทุกคนรู้ว่าว่าดอกเบี้ยที่จ่ายต่อปี กับกำไรที่ทำได้ต่อปี มันต่างกันอยู่แล้ว จะเอาเงินตัวเองมาเสี่ยงทำไม ส่วนนักลงทุนสเกลเล็กอย่างเรา ก็คิดว่าวิธีนี้น่าจะเหมือนกันคือกู้เงินธนาคารไปลงทุนกับการซื้ออสังหาฯ เพื่อเอามาปล่อยเช่า ค่าเช่าก็เอามาผ่อนแทนเรา แล้วเก็บกินส่วนต่างไป โคตรสบายเลย แถมมีเงินเหลือด้วย เอาไปลงทุนได้อีก จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ปีละ 4-5 % ถ้าเอาไปต่อยอดลงทุนให้ได้กำไรสัก 10-15% ต่อปี หักดอกเบี้ยก็คุ้มแล้ว แต่ที่ผมบอกว่าคอนโดเงินเหลือ ไม่ใช่การลงทุน เพราะอะไร ต้องย้อนกลับไปดูที่มูลค่าของทรัพย์ก่อนเลยครับ
5
นักลงทุนจะรู้มูลค่าของสิ่งที่ตัวเองจะเข้าไปลงทุน พวกเขาสำรวจมาอย่างดีแล้วว่าต้นทุนในการลงทุนควรจะอยู่ที่เท่าไหร่ แล้วรายรับที่ได้ควรจะอยู่ที่เท่าไหร่ ถ้ามูลค่าของสิ่งที่ลงทุน ราคาต่ำกว่าปกติยิ่งกำไรส่วนต่างเยอะ
2
ใช่ครับ…มันก็คือกฎของการลงทุนที่ทุกคนเข้าใจได้แม้แต่เด็ก ป.4 ก็คือ ถ้าอยากได้กำไรต้องซื้อมาถูกแล้วขายให้แพงกว่าเดิม
2
แต่ในกรณีของคอนโดเงินเหลือเคสนี้ มันคือทรัพย์ที่คุณซื้อมา ‘ในราคาสูงกว่าความเป็นจริง’ ตั้งแต่แรกครับ ดังนั้นมันคือการซื้อมาแพง แต่ขายแพงกว่านี้ไม่ได้ หรือขายเท่าทุนยังไม่ได้เลย เพราะมูลค่าจริงมันถูกกว่าราคาที่คุณซื้อมา เมื่อซื้อมาแพง แต่ขายได้ถูก หรือขายไม่ออก ก็ต้องนอนจมกองดอกเบี้ย กัดฟันขาดทุนไปเรื่อยๆ สิ่งที่เกิดขึ้นคืออะไรเหรอครับ
6
…เจ๊งสิครับ 😰
4
เทคนิคการโน้มน้าวให้ลงทุน ในคอนโดเงินเหลือ ที่หลายคนพลาด
บางคนอาจจะงงว่า เอ๊ะ! ก็ในเมื่อคอนโดเงินเหลือมันดูไม่มีความน่าเชื่อถืออยู่แล้ว ตั้งแต่แบรนด์ที่เสนอขายเป็นโครงการอะไรก็ไม่รู้ หน้าตาโครงการก็ไม่แพง ทำเลที่ตั้งก็ดูไม่ค่อยดี มันดูแล้วไม่น่าเชื่อถือเลย แต่ทำไมถึงยังมีคนมีเชื่อมั่น และกล้าลงทุนล่ะ
5
การโน้มน้าวเพื่อให้คนลงทุนก็มีได้หลายวิธี แต่ถ้าแบ่งเป็นกลยุทธ์ ‘เชือดหมู’ ก็จะแบ่งออกมาเป็น 2 ทางหลักๆ จากที่ผมศึกษาจากเคสของคนที่โดนหลอกไปเชือดถึงเขียงให้ลงทุนในคอนโดเงินเหลือคือ
3
1. หมูติดต่อมาเองเพราะคำโฆษณา
2. หมูหลงเชื่อไปลงทุนตามคำแนะนำของคนที่อ้างว่าเป็นโค้ชลงทุนคอนโด
5
กรณีแรก
หมูอาจจะไปเจอแอดโฆษณาว่าซื้อคอนโด แล้วมีเงินเหลือสำหรับปิดหนี้บัตรเครดิต หรือปิดหนี้อื่นๆ ประมาณว่ารวมหนี้มาเป็นก้อนเดียวดีกว่า แล้วมาผ่อนคอนโดแทนผ่อนบัตรเครดิต หรือหนี้อื่นๆ เพราะดอกเบี้ยถูกบัตรเครดิตนะ ยอดผ่อนก็น้อยกว่า แถมมีทรัพย์สินไว้ลงทุนต่อยอดด้วย มีคนเช่าแน่นอน ได้กำไรชัวร์ๆ ไม่ซื้ออยู่เอง ก็ปล่อยเช่าคุ้มจะตาย นี่มันคือการลงทุนชัดๆ
2
ถ้าหลงเชื่อปุ๊บ เรียบร้อย เกมเลย จากที่มีหนี้บัตรแค่หลักหมื่นหรือหลักแสน กลายเป็นต้องมาเป็นหนี้ระยะยาวหลักหลายล้าน จากจะปิดหนี้ได้ในสองสามปี ก็ขยายระยะเวลาเป็นหนี้ไปอีกกลายเป็นสิบยี่สิบปีแทน
5
กรณีที่สอง
หมูไปลงเรียนคอร์สคอนโดเงินเหลือ โดยเข้าใจว่านี่คือการลงทุนอสังหาฯ ที่ซื้อคอนโดมาลงทุน คอร์สก็จะสอนด้วยเบสิคพื้นฐานเลยครับ อยากมีกำไรต้องซื้อมาถูก แล้วขายแพง จากนั้นโค้ชที่สอนก็จะพาไปลงพื้นที่ ไปดูคอนโดที่โค้ชบอกว่าราคาถูกกว่าตลาด แถมซื้อแล้วมีเงินเหลือนะ ยิ่งซื้อเยอะ ยิ่งเงินเหลือเยอะยิ่งคุ้ม แต่จริงๆ คือราคาแพงกว่าที่ควรจะเป็น หมูจะโดนบิวต์ให้ซื้อมากกว่า 1 ห้องด้วยการโน้มน้าวว่า
2
“ผมก็ซื้อลงทุนเอง…”
➡️ ความจริงคือซื้อหรือเปล่าไม่รู้ และถ้าซื้อได้ราคาเดียวกับเราหรือเปล่า
“มีคนเช่าแน่นอน…”
➡️ ความจริงคืออาจไม่มีคนเช่าเลย
1
“ค่าเช่าเกินกว่าค่าผ่อนอยู่แล้ว…”
➡️ ความจริงคือค่าเช่าอาจถูกกว่าที่ผ่อน
2
“อนาคตที่ดินตรงนี้จะเจริญกว่านี้…”
➡️ ความจริงคือทำเลมันกลางๆ ไม่ดีไปกว่านี้
1
“ขายต่อก็ได้กำไรแน่ๆ…”
➡️ ความจริงคือจะได้กำไรยังไง ก็ซื้อมาแพง
1
“ผลตอบแทน 100% รวยไม่รู้เรื่อง…”
➡️ ความจริงคือการลงทุนมันเคลมผลตอบแทนไม่ได้ ถ้าใครมาเคลมผลตอบแทน 100% อันนั้นน่ะแชร์ลูกโซ่
“เงินส่วนต่างนี่เอาไปลงทุนได้อีกนะ…”
➡️ ความจริงคือเงินส่วนต่างเนี่ยเราอาจจะต้องเอามาผ่อนคอนโดเงินเหลือนี่แหละ เพราะไม่มีใครเช่า
3
ถ้าหมูใจอ่อนก็จะโดนเชือด ส่วนใหญ่โดนมากกว่า 1 ห้องเพราะโดนบิวต์เรื่องผลตอบแทนจนหน้ามืด ความเป็นจริงมันบังตา เพราะถ้าพิจารณาดีๆ แค่มองจากโปรดักต์ก็น่าจะรู้ได้ไม่ยากว่าคอนโดที่มันไม่มีชื่อ ไม่มีแบรนด์ หรือทำเลไม่ดี ราคาไม่ควรจะสูงอยู่แล้ว
1
งานนี้คนที่รวยคือนายหน้าที่พาเราไปเชือด ส่วนคนที่พลาดก็…เจ๊งสิครับ
2
พลาดซื้อคอนโดเงินเหลือไปแล้ว ขาดทุนไปแล้ว ทำยังไงได้บ้าง?
2
เราเข้าใจได้ว่าคนเรามันพลาดกันได้ แต่พลาดมาก พลาดน้อย ก็อยู่ที่ดวงของแต่ละคนว่าตอนนั้นเราหน้ามืดไปมากแค่ไหน แต่ในเมื่อเราพลาดมาแล้ว จะแก้ไขได้อย่างไร
1
ผู้เชี่ยวชาญเรื่องการเงินหลายคน และหลายหน่วยงานแนะนำมาได้ตรงกัน ซึ่งผมได้สรุปวิธีการแก้ไขมาได้ดังนี้
1
- อย่าหนี แต่ให้เข้าไปคุยกับธนาคารโดยตรง เจรจาของประนอมหนี้ จะด้วยการหยุดจ่ายเงินต้นก่อน แล้วขอจ่ายแต่ดอกเบี้ย หรือถ้าเป็นไปได้หยุดจ่ายทั้งสองยอดไปเลยก่อนชั่วคราว
2
- ประกาศขายทรัพย์นั้นทันที ซึ่งต้องทำใจไว้ว่าราคาที่ขายมันต่ำกว่าแน่นอนต้องยอมขาดทุน หรืออาจจะขายไม่ได้ในเร็ววัน แต่ยังไงก็ตามประกาศขายไปเลย
ยอมปล่อยเช่าไปก่อนในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง อย่างน้อยก็มีคนมาช่วยลดภาระ จากนั้นก็พยายามขายทรัพย์นั้นให้ได้
1
- หากจ่ายไม่ไหวจริงๆ และเจรจากับธนาคารไม่เป็นผลในการชะลอการชำระหนี้ จนต้องหยุดจ่าย แล้วโดนฟ้องร้องจากธนาคาร อย่าหนี ให้ไปขึ้นศาลทุกนัด เจรจาในชั้นศาล ถ้าคุณหนี แปลว่าศาลตัดสินอะไรมา คุณต้องยอมรับ ดังนั้นอย่าหนี ทุกปัญหาคุยกันได้
3
- สุดท้ายคือ Strike Back ถ้าหลักฐานเพียงพอที่จะบอกได้ว่าเราโดนหลอก ให้ฟ้องร้องไปยังนายหน้า และโครงการ ซึ่งอาจจะมีโอกาสชนะคดี เนื่องจากเคยมีกรณีที่ผู้เสียหายฟ้องนายหน้า และโครงการจนชนะคดีมาแล้ว ได้รับเงินชดเชยสามารถปลดหนี้ได้ด้วย
4
ถ้าพลาดไปแล้ว ก็ทำได้แต่แก้ไข ก้มหน้าผ่านมันไปให้ได้ครับ พลาดมาแล้วก็สู้กันต่อไป เก็บความผิดพลาดไว้เป็นบทเรียนราคาแพง (มากๆ) ไว้เตือนคนอื่นนะครับ
2
แล้วคอนโดเงินเหลือ ไม่ควรซื้อหมดเลยหรือเปล่า?
แน่นอนว่าถ้าเป็นอย่างแบบที่ 1 (กู้เกินมูลค่าจริง) ถ้าคิดแค่ว่าเป็นการลงทุนสบายๆ คอนโดก็ปล่อยเช่าไป ได้เงินเหลือใช้ เราก็อยากบอกว่า หนีไปปปปปป!! 🚨🚨🚨
ถ้าจะลงทุนกับคอนโด อยากให้ศึกษาให้แน่ใจก่อนครับ เป้าหมายการลงทุนคืออะไร ราคาคอนโดจริงๆ อยู่ที่เท่าไหร่ ราคาคอนโดข้างเคียงเป็นแบบไหน ส่วนใหญ่มันจะไม่หนีกันมาก ถ้าจะปล่อยเช่า มีคนเช่าจริงไหม? เป็นใคร?? หาข้อมูลให้ชัวร์ อย่าเชื่อแค่เค้าเชียร์ว่าดี
แต่ก็จะมีบางเคสที่คอนโดที่กู้ได้เกินก็ไม่ได้แย่เช่นกัน อย่างเช่นแบบที่ 2 (ได้ส่วนลดเป็นเงินคืน) สำหรับคนที่ต้องการจะซื้อคอนโดอยู่แล้ว ราคาห้อง 8 แสน กู้ได้ 1 ล้าน ก็เอา 2 แสนมาจ่ายตกแต่งเฟอร์นิเจอร์กับเครื่องใช้ไฟฟ้า มันก็ Make Sense ในการใช้เงิน ดีกว่าไปกู้สินเชื่ออื่นๆ มาตกแต่งที่เสียดอกเบี้ยแพงกว่า
2
สุดท้ายนี้จริงๆ ก็มีอีกหนึ่งคำถามที่น่าสนใจคือ ถ้าทรัพย์มันต่ำกว่าความเป็นจริง หรือราคาที่โครงการตั้งใจปั่น แล้วกู้เกินได้ยังไง ทำไมฝ่ายสินเชื่อไม่ตรวจสอบมูลค่าให้ดีก่อนจะอนุมัติ แถมบางคนอนุมัติมากกว่า 1 ห้อง ถ้าเป็นปีนี้ หรือช่วงนี้ น่าจะยากเพราะสินเชื่อปล่อยยากมาก (ผมเองยื่นกู้บ้านไม่ผ่านไป 3 ธนาคาร กู้ยากจริงทั้งที่รายได้ก็ตามเกณฑ์) แต่หากเป็นช่วงที่ผ่านมา ก็มีโอกาสที่จะกู้ได้ง่ายกว่าตอนนี้ ก็เป็นสิ่งที่น่าสงสัยเช่นกันว่าทำไมตอนนั้นธนาคารถึงปล่อยเครดิตออกมาได้ เราคงไม่สามารถก้าวล่วงหรือกล่าวหาใครได้
6
แต่ที่เราทำได้ตอนนี้คือเตือนว่า การลงทุนมีความเสี่ยง และจะเสี่ยงมากๆ ถ้าคุณไม่เข้าใจการลงทุนในธุรกิจนั้นจริงๆ ครับ 😊
โฆษณา