2 ข้อต้องระวังสำหรับ #ที่ดินแปลงมุม!
ถ้าให้เลือก ที่ดินแปลงมุมคงน่าสนใจมากกว่า เพราะติดทางสัญจรถึง 2 ทาง น่าจะทำให้มีมูลค่าสูงกว่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่ดินแปลงมุมจะมีข้อจำกัดด้านกฎหมายอาคาร ทำให้บางกรณีขายไม่ออก ราคาตก นำไปพัฒนาอาคารไม่ได้! มาดูข้อควรระวังที่คุณต้องรู้กัน
ข้อควรระวัง กอนซื้อ-ขายที่ดินแปลงมุม
#หน้ากว้างที่ดิน
จากกฏกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 8 “แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถยนต์ต้องห่างจากจุดเริ่มต้น โครงหรือหักมุมของขอบทางร่วมหรือขอบทางแยกสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 20 เมตร” หมายความว่าที่ดินต้องมีหน้ากว้างมากกว่า 20 เมตรแน่นอน มิเช่นนั้นจะไม่มีทางเข้าออก
หากนำที่ดินนั้นมาพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ติดถนน ไม่ต้องมีทางเข้า-ออก สำหรับเข้าที่ดินลึก ๆ แล้วก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่หากต้องการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาฯ ที่ต้องมีทางเข้าออกไปใช้ประโยชน์ด้านในแล้วล่ะก็ หากหน้ากว้างไม่เพียงพอก็ต้องไปซื้อที่ดินเพิ่มจึงจะสร้างทางเข้า-ออกได้ ในส่วนนี้ก็ต้องคำนวณว่าคุ้มค่าหรือไม่
ทางเข้าออกรถยนต์ ที่ดินแปลงมุม
#ที่ดินลึกอาจใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่
โดยปกติแล้ว อาคารจะสร้างได้สูงสุด 2 เท่าของระยะราบจากแนวเขตที่ดินฝั่งตรงข้าม แต่ที่ดินแปลงหัวมุมนั้นจะมีข้อจำกัดเพิ่ม คือ คำนวณความสูงตามข้อด้านบนได้แค่ระยะ 60 เมตรแรก หลังจากนั้นต้องไปคำนวณจากระยะราบของถนนเส้นเล็กกว่า หมายความว่าหลังจากระยะ 60 เมตรแล้ว อาคารจะสร้างได้เตี้ยกว่า หากถนนด้านข้างเป็นซอยเล็ก (ระยะราบต่างจากถนนใหญ่มาก)
ที่ดินแปลงมุม
โดยข้อจำกัดนี้มีที่มาจาก
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ข้อ46
"อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุด จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า และความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 60 เมตร สำหรับอาคารซึ่งเป็นห้องแถวหรือตึกแถว ความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 15 เมตร "
ที่ดินแปลงมุม
สำหรับที่ดินติดถนนด้านเดียว
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 44
“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด”
ถนนหน้าที่ดินกว้าง 18 เมตร + ระยะร่น 6 เมตรหน้าที่ดิน รวมเป็น 24 เมตร หมายความว่าในระยะนี้จะสามารถสร้างอาคารได้สูง 2 เท่าของระยะราบ (2 x 24) = 48 เมตร (ประมาณ 16 ชั้น )
และหากมีระยะร่นมากกว่านี้ก็จะสามารถสร้างอาคารสูงกว่านี้ได้ด้วย
หากไม่ติดข้อจำกัดพื้นที่สีผังเมือง และค่า FAR OSR จะสามารถสร้างอาคารได้สูง 48 เมตรทั้งอาคาร! ดูน้อยลง
ที่ดินติดถนนด้านเดียว
#ที่ดินแปลงมุม นี้จะสร้างอาคารได้สูง 48 เมตรแค่ช่วงระยะ 60 เมตรแรกเท่านั้น หลักจากนั้นต้องคำนวณความสูงตามความกว้างถนนซอยด้านข้าง
ถนนซอยกว้าง 3 เมตร + ระยะร่น 6 เมตร = 9 เมตร
สร้างได้สูง 2 เท่าของระยะราบ = 18 เมตร (ประมาณ 6 ชั้น)
เมื่อเทียบกับที่ดินแปลงข้าง ๆที่ไม่ใช่แปลงหัวมุม จะสร้างได้สูง 48 เมตร ตลอดแนว (หากไม่ขัดกับกฎหมายอาคารข้ออื่น ๆ เช่น ข้อจำกัดด้านสีผังเมือง FAR ที่กำหนดพื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้)
ที่ดินแปลงมุม
นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ที่ดินบางแปลง ถึงแม้จะอยู่ข้างกัน แปลงหัวมุมกลับราคาต่ำกว่าแปลงติดถนนด้านเดียวได้
แต่ก็ไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป
เพราะในความเป็นจริงต้องพิจารณาศักยภาพด้านการตลาด ถ้าเป็นที่ดินแปลงมุมแล้วเดินทางสะดวกกว่า สวยกว่า ก็อาจจะมีศักยภาพมากกว่า รวมถึงข้อกฎหมายอื่น ๆ เช่น หากที่ดินทำเลนั้นมีข้อจำกัดด้านสีผังเมือง หรือ พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุดตามกฎหมายอาคาร เช่น ตามกฎหมายผังเมืองสามารถพัฒนาอาคารได้ต่ำกว่า 10,000 ตร.ม. ข้อจำกัดด้านที่ดินแปลงมุมนี้ก็อาจไม่มีผล เพราะสุดท้ายแล้วก็ไม่สามารถพัฒนาอาคารได้ใหญ่ขนาดนั้นอยู่ดี
และยังมี #วิธีการแก้ปัญหา ช่วยให้ดึงศักยภาพที่ดินออกมาได้ หากที่ดินกว้างเพียงพอ เราอาจจะเพิ่มระยะร่นจากถนนซอยเส้นที่เล็กกว่า เพื่อให้มีระยะราบมากขึ้นและสามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้นเป็นขึ้นบันได
Case Study ที่ดินแปลงมุม
ใครอยากเรียนรู้เพิ่มเติมจากการวิเคราะห์ #CaseStudy ก็สามารถเข้ามาเรียนรู้ผ่าน #Workshop ครั้งที่ผ่านมาได้ ซึ่งถูกนำไปเพิ่มในคอร์สออนไลน์เรียบร้อยแล้ว
🔥 ด่วน 🔥
𝙊𝙣𝙡𝙞𝙣𝙚 𝙒𝙤𝙧𝙠𝙨𝙝𝙤𝙥 เรียนสด ผ่าน Zoom
เสาร์ 6 พฤศจิกายนนี้ 13.00 – 16.00
เพียง 𝟮𝟵𝟬𝟬 บาท/ผู้ใช้/ปี
📌 เรียนรู้หลักการ Case Study จากประสบการณ์กว่า 30 ปีของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน AREA
📌 ข้อมูลอสังหาฯ รายพื้นที่
📌 สร้างรายงานวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินด้วยตัวเอง
📌 บริหารพอร์ตอสังหาฯ ทุกที่ ทุกเวลา
📌 พิเศษ คอร์สเรียนออนไลน์ เรียนได้นาน 1 ปี!
👉 ลงทะเบียน
Workshop วิเคราะห์ศักยภาพที่ดินออนไลน์
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
