กำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่าทรัพย์และการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ 🏬🏬
สัญญาเช่าทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่งซึ่งกฎหมายไม่ได้กำหนดแบบของนิติกรรมเอาไว้ เหมือนสัญญาซื้อขาย สัญญาจำนอง กล่าวอีกนัยก็คือสัญญาเช่าทรัพย์คู่สัญญาเพียงตกลงกันด้วยวาจาก็ถือว่าสัญญาเช่าสมบูรณ์แล้ว
เช่น นายแดงตกลงด้วยวาจาให้นายขาวเช่าที่นา เพียงเท่านี้ถือว่าสัญญาเช่าระหว่างนายแดงกับนายขาวสมบูรณ์แล้ว
แต่การจะฟ้องบังคับคดีกันได้หรือไม่นั่นต้องพิจารณาว่าสัญญาเช่าทรัพย์ได้มีหลักฐานการเช่าหรือไม่
1⃣ ระยะเวลาในสัญญาเช่าทรัพย์
1.1 การเช่าอสังหาริมทรัพย์
(1) มีกำหนดระยะเวลา คือ สัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าเอาไว้ เช่น เช่าที่นา 3 ปี หรือ เช่าบ้าน 1 ปี เป็นต้น
สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลานั้น ห้ามไม่ให้กำหนดเวลาเช่าเกิน 30 ปี ถ้ากำหนดเวลาเช่าเกิน 30 ปี ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี หมายความว่าในสัญญาเช่าคู่สัญญาจะตกลงกำหนดระยะเวลาเช่ากันเท่าใดก็ได้แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี แต่อย่างไรก็ดีแม้คู่สัญญาจะตกลงกันเกิน 30 ปี ก็ตาม ก็ให้ถือว่าสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเช่าเพียง 30 ปี
📗ตัวอย่าง 1 นายเขียวตกลงเช่าบ้านจากนายดำเป็นระยะเวลา 3 ปี เช่นนี้สัญญาเช่าระหว่างนายเขียวกับนายดำ มีกำหนด 3 ปี ตามที่นายเขียวและนายดำตกลงกัน
📗ตัวอย่างที่ 2 นายม่วงให้นายแดงเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 50 ปี เช่นนี้สัญญาเช่าระหว่างนายม่วงกับนายแดง มีกำหมดเพียง 30 ปีเท่านั้น
(2) สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา คือสัญญาเช่าที่คู่สัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่าเอาไว้ดังเช่นกรณีแรก หรืออาจจะตกลงกำหนดระยะเวลาเช่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าก็ได้
1.2 การเช่าสังหาริมทรัพย์ จะตกลงกำหนดระยะเวลาเช่ากันอย่างไรก็ได้สุดแล้วแต่เจตนาของคู่สัญญา
2⃣ การฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์
2.1 การเช่าอสังหาริมทรัพย์
แม้สัญญาเช่าอสังริมทรัพย์คู่สัญญาจะตกลงกันด้วยวาจาสัญญาจะสมบูรณ์ก็ตาม แต่การฟ้องบังคับคดีตามสัญญาเช่านั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญถึงจะฟ้องบังคับคดีกันได้ ดังนั้นเพียงแต่คู่สัญญาตกลงกันด้วยวาจาแม้สัญญาจะสมบูรณ์ก็ตาม แต่หากเกิดข้อพิพาทก็ไม่อาจฟ้องบังคับคดีกันได้
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลา 3 ปี ขึ้นไป หรือ กำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าหากไม่ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี เท่านั้น
📗ตัวอย่าง นายแดงเช่าบ้านของนายดำมีกำหนด 5 ปี โดยทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าลงลายมือชื่อของนายแดงและนายดำ แต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ปรากฏว่า นายแดงจ่ายค่าเช่าแค่ 2 ปีแรก ปีที่ 3 ปีที่ 4 และปีที่ 5 นายแดงไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เช่นนี้นายดำผู้ให้เช่าจะฟ้องบังคับให้นายแดงผู้เช่าชำระค่าเช่าได้แต่เฉพาะ3ปีแรกเท่านั้น ปีที่ 4 และ ปีที่ 5 จะบังคับให้นายแดงชำระค่าเช่าไม่ได้ เว้นแต่ นายดำและนายแดงจะได้นำหนังสือสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกันไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
📗 แต่อย่างไรก็ดีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ หลักการก็คือว่าอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญถึงจะฟ้องบังคับคดีกันได้ดังนั้นถ้าเปลี่ยนข้อเท็จจริงเป็นว่า นายแดงและนายดำเพียงตกลงทำสัญญาเช่ากันด้วยวาจาโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือ เช่นนี้แม้สัญญาเช่าจะสมบูรณ์ก็ตาม ถ้านายแดงไม่ชำระค่าเช่านายดำก็ไม่อาจฟ้องบังคับคดีกันได้เพราะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของนายแดงซึ่งเป็นฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะไม่ใช่กรณีที่จะสามารถฟ้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี เหมือนข้อเท็จจริงตอนแรก
2.2 การเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญถึงจะฟ้องบังคับคดีกันได้ ดังนั้นแม้จะตกลงกันด้วยวาจาโดยไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม ก็สามารถฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าได้
📖ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538
มาตรา 540
มาตรา 541
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
