เป็นผมจะลงทุนทําอยู่ 6-7 แบบ ในสมมติฐานที่ว่า เรากําลังจะเปิดประเทศ เศรษฐกิจกําลังจะฟื้นตัว นักท่องเที่ยวกลับมา และมีทุนหรือเงินเย็นในระดับหนึ่ง
1. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า (ขออนุญาตก่อสร้างแบบอาคารพักอาศัยรวม)
- ที่ดินคุณเล็กไปหน่อย จะติดข้อจํากัดทางกฏหมายเรื่องระยะย่น (ช่องเปิด ระเบียงหน้าต่าง) ด้านข้าง 2 ม., ด้านหน้า 3 ม.ติดถนน., ด้านข้าง ( ช่องปิด) 1 ม. ตจว 50ซ.ม บันไดหนีไฟ 1.2 ม. บันไดกลาง 1.5 ม.ทางเดิน1.5 ม. ทําให้มีพิ้นที่เหลืออย่างเก่งสร้างได้ 2 ห้องต่อชั้น ( 20 ตรม เป็นอย่างตํ่า ตามกฎหมายควบคุมอาคาร) ซึ่งไม่คุ้มกับการลงทุน เว้นแต่ว่า
- ระยะย่น จะแคบลง กรณีตจว. อาจใช้บัญญัติเทศบาล ทําให้มีพ.ท สร้างห้องต่อชั้นเพิ่มขึ้น เสริมด้วยเทคนิคการก่อสร้างนิดๆหน่อยๆ
- ให้ข้างบ้านเซ็นยินยอมให้เราก่อสร้างโดยระยะย่นจะเหลือ 50 ซ.ม สําหรับช่องเปิดพวกระเบียงหน้าต่าง ทําให้สร้างห้องต่อชั้นเพิ่มได้ อาจถึง 5 ห้องต่อชั้น
- ถ้าสร้าง 4 ชั้น ได้ 20 ห้อง ทําเป็นห้องแอร์ ( ที่ดินอยู่กลางใจเมือง น่าจะใกล้ ม.ช ) ระดับกลางขึ้นไป มีเฟอร์นิเจอร์ครบ เน็ตไวไฟ ตู้เย็น ทีวี ค่าเช่า 5000 ต่อเดือนขึ้นไป จอดรถได้แต่มอเตอร์ไซค์ เก็บค่าเช่าที่ อัตราเข้าพัก 70% จะได้ 60,000 บ. ต่อเดือนขั้นตํ่าไม่รวมน้ำ ไฟ รายได้อื่นๆ
- คํานวณค่าก่อสร้าง ประเมินคร่าวๆ เทียบรายรับที่คาดว่าจะได้ yield ขั้นต่ำควรจะไม่น้อยกว่า 6%
- ทําโปรโมชั่น ให้อัตราเข้าพักไม่ตํ่ากว่า 70%
- ดูราคาเข้าพักให้เหมาะสม ดูคู่แข่งด้วย ทํา swop analysis วิเคราะห์จุดดี จุดด้อย
2. หอพักนักเรียน นักศึกษา
ถ้ามีข้อจำกัดทางกฏหมายเรื่องระยะย่น เปลี่ยนมาสร้างหอพักแทน เพราะเกณฑ์จะไปใช้กฏหมายหอพัก ซึ่งสามารถสร้างจํานวนห้องต่อชั้นได้มากกว่าใน ข้อ 1. แต่ต้องปฏิบัติตามกฏหมายหอพัก มีเวลาเข้าออก แยกน.ศ หญิงชาย ห้ามคนนอกเข้าออก มีแม่บ้านควบคุม และระเบียบหยุมหยิม เยอะกว่าในข้อ 1.
3. สร้างเป็น โรงแรมหรือ hostel รองรับนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะต่างชาติ มี่กําลังทะยอยเข้ามารับการเปิดประเทศแบบเต็มรูปในไม่ช้านี้
4. สร้างเป็นอาคารพาณิชย์เพื่อเช่าหรือขาย ข้อดีคือข้อจํากัดทางด้านกฏหมายน้อยสุด สามารถสร้างติดถนน จํานวน ขนาดห้องไม่จํากัด อยู่กลางใจเมืองเก็บไว้ค้าขาย ทําธุรกิจส่วนตัวเปิดได้สารพัดร้าน และสามารถดัดแปลงขออนุญาต เป็นโรงแรมหรืออพาร์ทเม้นท์ภายหลังได้ ต้นทุนจะตํ่ากว่าพวกสร้าง โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ ขายออกได้ง่าย ทํากําไรทันที
อาคารพาณิชย์ตามข้อมูลที่ให้มา สามารถสร้างได้ 3 คูหา ซัก 4-5ชั้น ปล่อยเช่าก็ง่าย
5. อย่างอื่นๆ ไม่ขอแนะนำ เพราะที่เล็ก อยู่กลางใจเมือง จะสร้างเป็นร้านเล็กๆ ชั้นเดียว เพื่อขายก๋วยเตี๋ยว ร้านชํา หรือร้านซักรีด ก็เสียดายพื้นที่ไม่คุ้มกับการลงทุน สู้ทําเป็นอาคารพาณิชย์ดีกว่า นอกจากจะลงทุนไม่มากนัก รึจะลองเปิดเป็นร้านอาหาร พวกชาบู หมูกะทะ คาเฟ่แบบ open air ดูก็ได้
6. ทําตลาดนัดแบบopen air แบบพวก กาด..... ทั้งหลาย แต่ทําในแนวโมเดิร์นหน่อย คัดเลือกร้านเจ๋งๆ มาลง
7. คิดอะไรไม่ออก หรือไม่มีทุน ก็ปล่อยเช่าระยะยาว ให้พวกเซเว่น หรือนักลงทุนเข้ามาลงทุน ตัวเองเก็บค่าเช่าเหนาะทุกเดือน
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
