กู้ผ่อนบ้าน-คอนโดฯ เตรียมรับมือขึ้นดอกเบี้ย
ธนาคารส่งสัญญาณยกเลิกดอกเบี้ยบ้านคงที่
ปล่อยดอกลอยตัว ธอส.ตรึงถึงแค่ ต.ค. 65
บ้านคือปัจจัยหลักในการดำรงชีวิต ทุกคนต้องมีบ้าน หรืออย่างน้อยก็มีห้องพักเป็นของตัวเอง เพื่อความมั่นคงในชีวิตเอาไว้ซุกหัวนอน
แต่บ้านกำลังเป็นภาระใหญ่หลวงของผู้คน เมื่อผลกระทบจากการเตรียมปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ 0.25% ในเดือนสิงหาคม ทำให้เกิดผลกระทบลามไปถึงบรรดาสินเชื่อกู้ยืมต่างๆ ที่จะต้องปรับขึ้นดอกเบี้ย
แต่ก่อนที่จะต้องเตรียมรับมือดอกเบี้ยพุ่ง ผู้เขียนจะขออธิบายสั้นๆ ว่าเกิดอะไรขึ้นในตอนนี้
อย่างที่ทราบกันดีคือ หลังการเกิดโรคระบาดใหญ่เริ่มลดความรุนแรงลง เศรษฐกิจทั่วโลกกลับมาเดินหน้าอีกครั้ง การเดินเครื่องทางเศรษฐกิจแบบพร้อมกันทั่วโลกหลังจากที่อัดอั้นมานาน เปรียบเสมือนกับการทิ้งระเบิดตูมเดียวซึ่งส่งผลให้ความต้องการบริโภคสูงขึ้นสวนทางกับทรัพยากรที่มี
สิ่งที่ตามมาคือเงินเฟ้อสูงพุ่ง ประกอบกับการที่ธนาคารกลางของแต่ละประเทศกังวลว่า ปัญหาเงินเฟ้อจะเป็นตัวการที่ทำให้เศรษฐกิจเดินหน้าไปสู่หายนะ มาตรการที่ส่วนใหญ่ออกมาสกัดกั้นเงินเฟ้อก็คือ การขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อชะลอตัวความร้อนแรงของห่วงโซ่อุปทานนั่นเอง
แต่ประเด็นคือ พอแบงก์ชาติประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเมื่อไหร่ แน่นอนว่าดอกเบี้ยอื่นๆ ก็ต้องปรับขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะดอกเบี้ยสินเชื่อ และบัตรเครดิต ที่กระทบอย่างจัง
โดยสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยก็มักจะต้องมีการปรับขึ้นเป็นสิ่งแรกๆ เสมอ ผลที่ตามมาคือ ประชาชนมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นในการผ่อนบ้าน กระทบค่าครองชีพ และค่างวดบ้านจะแพงขึ้น ไม่ก็ต้องผ่อนนานขึ้น
สัญญาณการปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้านเริ่มสะท้อนออกมาจากธนาคารต่างๆ แล้ว โดยจะมีการยกเลิกแคมเปญ หรือเงื่อนไขดอกเบี้ยคงที่ และปล่อยลอยตัวแทน
ฉะนั้นหลังจากนี้ดอกเบี้ยบ้านจะขึ้นลงตามกลไกของตลาด ซึ่งจะอยู่ในกรอบการควบคุมของแบงก์ชาติ ที่จะสูงขึ้นหรือต่ำลงได้ในแต่ละช่วงเวลา จะไม่ใช่ดอกเบี้ยคงที่แบบเดิมอีกต่อไป
คำถามคือใครกระทบมากที่สุด?...คำตอบคือผู้ที่กำลังจะกู้เงินซื้อหรือสร้างบ้าน เพราะจะต้องเจอกับเกณฑ์การปรับดอกเบี้ยรูปแบบใหม่อย่างแน่นอน
สุมมติว่า กนง.ปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.25% จะส่งผลกระทบให้ยอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 4-5% เท่ากับว่าค่างวดจะแพงขึ้นกว่าเดิม แถมวงเงินกู้อาจจะน้อยกว่าเดิมอีกด้วย เพราะแบงก์เองก็จะเข้มงวดเรื่องการอนุมัติสินเชื่อ โอกาสถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อก็จะสูงขึ้นไปอีก
ส่วนลูกค้าเดิมที่อยู่ระหว่างการผ่อนบ้านหรือคอนโด จะเผชิญกับภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทันที แต่ผลกระทบอาจจะไม่ได้สูงมากในการผ่อนแต่ละงวด เนื่องจากธนาคารมีการใส่ buffer การเคลื่อนไหวของดอกเบี้ยขึ้นและลงเข้าไปในการคำนวณดอกเบี้ยอีกราว 0.50-0.75% ไว้ตลอดอายุสัญญาอยู่แล้ว แต่ยอดในแต่ละงวดจะมีหักดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ทำให้หักเงินต้นลดลง ซึ่งหมายความว่าลูกหนี้ต้องผ่อนบ้านนานขึ้นนั่นเอง
แต่หากลูกค้าสัญญาเดิมต้องการรีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่ ตรงนี้ก็จะได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยลอยตัวแน่นอน เพราะมันก็เหมือนกับเริ่มต้นสัญญาใหม่นั่นเอง แต่ผู้เขียนมองว่าอาจจะมีดอกเบี้ยพิเศษถูกลงมานิดหน่อย เพื่อดึงดูดใจลูกค้าชั้นดี แต่ก็คงจะแทบไม่มีผลอะไรต่องวดผ่อน เพราะฐานดอกเบี้ยมันปรับขึ้นไปแล้วนั่นเอง
อีกอย่างที่น่าจะถูกยกเลิกไปด้วยคือ อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษแบบคงช่วง 3 ปีแรก (Fixed rate) จะเหลือเป็นแค่หลักเดือนหรือไม่เกิน 1 ปี เท่านั้น ซึ่งหลายธนาคารก็ทยอยปรับลดแคมเปญนี้ออกแล้ว เพราะจะต้องปรับอัตราดอกเบี้ยให้สอดคล้องกับดอกเบี้ยนโยบายของแบงก์ชาติ ฉะนั้นช่วงฮันนีมูนตอนมีบ้านใหม่ที่ผ่อนสบายๆ ตอนเริ่มต้นอาจจะสั้นลงหรือแทบไม่มีเลย
เพราะการที่ยังคง Fixed rate นานเท่าไหร่ ต้นทุนที่ธนาคารแบกไว้ก็จะยิ่งแพงขึ้น เพราะต้องไม่ลืมว่าตอนนี้ต้นทุนการก่อสร้างเองก็สูง เนื่องจากวัสดุก่อสร้างไม่ว่าจะเป็น เหล็ก หิน อิฐ ปูน ทราย ไม้ สี ต่างขึ้นราคาตามอัตราเงินเฟ้อกันหมด
ฉะนั้นธนาคารจึงเลือกที่จะรีบปล่อยดอกเบี้ยลอยตัวให้เร็วที่สุดเพื่อลดภาระตรงนี้
หลายธนาคารมองว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ยมันเป็นไปตามทิศทางของทั่วโลก เพราะต้องยอมรับว่าตอนนี้โลกเผชิญกับปัญหาเงินเฟ้อสูงมาก ทำให้ธนาคารกลางของแต่ละประเทศจำเป็นต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายสกัดเงินเฟ้อ
ประเด็นก็คือในทางตัวเลขการผ่อนชำระอาจเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับมูลค่าของบ้าน ซึ่งถ้าที่พักราคาต่ำกว่าล้านหรือล้านต้นๆ อาจจะไม่กระทบค่างวดมาก อาจจะแพงขึ้นมาหลักร้อยหรือหลักพัน แต่ความน่ากังวลคือ ผู้คนจะต้องผ่อนบ้านนานขึ้น และผ่อนแต่ดอกต้นไม่ลดเสียที จะลดต้นก็ต้องใช้เงินมากขึ้น
สิ่งเหล่านี้อาจทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง และเบียดบังรายจ่ายหรือการเก็บออมเงินของประชาชนในส่วนอื่นๆ ที่สำคัญค่าครองชีพยิ่งสูงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
ตอนนี้มีหลายธนาคารพาณิชย์ที่ชัดเจนแล้วว่าจะปล่อยลอยตัวดอกเบี้ยแน่ๆ แต่ในส่วนธนาคารของรัฐทั้งออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ก็เห็นว่าจะพยายามตรึงการลอยตัวดอกเบี้ยเอาไว้ให้นานที่สุด โดยอย่างน้อยก็ถึงเดือนตุลาคม และกดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำกว่าตลาด เช่น หากตลาดขึ้น 0.25% ธอส.จะปรับขึ้นเพียง 0.15% เป็นต้น เพื่อบรรเทาผลกระทบ
ส่วนจะมีการขยายระยะเวลาหรือไม่อย่างไรนั้น ก็ต้องประเมินกันเป็นช่วงๆ ไป
ใครที่กำลังผ่อนบ้าน มีแผนกู้ซื้อบ้าน หรือจะรีไฟแนนซ์ ช่วงนี้ก็วางแผนการเงินกันดีๆ เพราะไม่รู้ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายกันอีกกี่ยก เพราะสถานการณ์โลกตอนนี้ก็เอาแน่เอานอนอะไรไม่ได้เลย ฉะนั้นใช้เงินอย่างระมัดระวังกันด้วย
╔═══════════╗
ไม่พลาดบทความสาระดีๆ ที่ Reporter Journey ตั้งใจสร้างสรรเพื่อผู้ติดตามทุกท่าน อย่าลืมกดติดตามเพจ ติดตาม Reporter Journey ได้ทุกช่องทางที่
╚═══════════╝
.
ติดตาม Reporter Journey ได้ทุกช่องทางที่
Website : reporter-journey.com
Blockdit : blockdit.com/reporterjourney
Facebook : facebook.com/reporterjourney
Tiktok : tiktok.com/@reporterjourney
Line : @reporterjourney
- 275
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
