เริ่มสร้างบ้านต้องรู้อะไร
บล็อคนี้ขอพูดคุยในประเด็นที่พบว่าคนในโลกโซเชียลหลายกลุ่มที่ผม join อยู่มักมีคำถามกัน
บล็อคนี้ผมพยายามเอาข้อมูลที่เคยเขียนไปก่อนหน้าและจากประสบการณ์ในวิชาชีพร่วม 25 ปีมาลำดับเป็นข้อๆแบ่งเป็นประเด็นให้ชัดเจนมากขึ้น
จะเริ่มต้นสร้างบ้านทำอย่างไรดี
ผมเพิ่มให้อีกนิด คือ ทำวิธีไหนดี
ประเด็นแรก "ทำอย่างไรดี"
ผมสรุปเป็นข้อดังนี้ นะครับ
1. สำรวจและวางแผนเงินในกระเป๋าตัวเอง
โดยแบ่งประเด็นเป็น เงินที่ต้องการใช้ เงินที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือน(หากต้องกู้ยืมมาเพื่อการนี้) ความต้องการของบ้านหลังนี้ แผนในการย้ายเข้าอยู่เมื่อไร แผนระหว่างที่บ้านกำลังสร้าง (ต้องมีการเช่าอยู่ไหมอย่างไร)
เงินหรืองบประมาณเป็นประเด็นแรกที่ควรคำนึงถึง เพื่อไม่ให้เราเกินการฝันไปไกลมากแต่เงินไม่พอทำ
โดยผมขอให้แบ่งงบประมาณเป็น 4 ส่วนหลักๆ ที่จะเช่วยให้เราเห็นภาพการใช้เงินได้ง่ายที่สุด
ส่วนที่ 1 งบที่จะใช้จ่ายกับตัวบ้าน โดยควรรวมวัสดุตกแต่งเช่น พื้นผนังฝ้าเพดานไว้แล้วในงบประมาณก้อนนี้ คือเหมือนจ่ายเงินก้อนนี้แล้วได้บ้านที่พร้อมย้ายเข้าอยู่
ส่วนที่ 2 งบประมาณสำหรับงานตกแต่งภายใน อันนี้จะหมายถึงพวกเฟอร์นิเจอร์ และ เฟอร์นิเจอร์แบบบิ้วอิน รวมไปถึงข้าวของต่างๆที่จำเป็นเพื่อที่จะซื้อเข้าไปแล้วทำให้การใช้ชีวิตเราเป็นไปโดยปกติสุข
ส่วนที่ 3 งบเผื่อเหลือเผื่อขาด งบส่วนนี้ควรมีขั้นต่ำประมาณ 15-20% ของงบ 2 ก้อนแรกรวมกัน อันนี้เอาไว้ใช้จ่ายในกรณีต่างๆที่เราคาดไม่ถึง
ส่วนที่ 4 งบจ้างผู้ออกแบบ อันนี้จะเกิดขึ้นในกรณีที่คุณคิดว่าการจ้างสถาปนิกมาออกแบบบ้านให้จะตรงใจมากกว่าการไปซื้อบ้านสำเร็จแล้วมาต่อเติม
ปกติการคิดค่าบริการ เอามาตราฐานสมาคมสถาปนิกกำหนดไว้ว่า อาคารประเภทบ้านพักอาศัยถือเป็นงานซับซ้อนน้อย ค่าออกแบบจะอยู่ที่ 4.5% โดยประมาณ โดยค่าแบบอันนี้จะรวมไปถึงการออกแบบตัวอาคาร(สถาปัตยกรรม)งานออกแบบทางวิศวกรรม(โครงสร้าง ไฟฟ้า ประปา และระบบปรับอากาศ) อันนี้เป็นขอบเขตโดยคร่าวๆนะครับ หากจะจ้างควรศึกษาเพิ่มเติมครับ
งบในข้อ 4 นี้ 4.5% จะคิดจากงบส่วนที่ 1 เท่านั้น ส่วนกการตกแต่งภายในสมาคมที่ดูแลมัณฑนากรกำหนดไว้ที่ 10% ของงบในข้อ 2 พร้อมขอบเขตการให้บริการ ปกติจะครอบคลุมตั้งแต่การช่วยเลือกเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว และการออกแบบเฟอร์นิเจอร์บิ้วอิน
2.สำรวจความต้องการของตัวเองในเบื้องต้น
แบ่งเป็น
ส่วนที่ 1 ความต้องการในแง่การใช้งาน เช่นต้องการห้องนอน 3 ห้อง 4 ห้อง มีใครอยู่บ้าง จะมีพื้นที่หรือห้องนั่นนี่โน่นอะไรบ้าง
ส่วนที่ 2 ความต้องการหรือแผนการในอนาคต จะระยะสั้นหรือระยะยาวก็สุดแล้วแต่ เช่นอาจจะเผื่อไว้ใช้ตอนแก่ หรือเผื่อเวลามีพี่น้องญาติมาเยี่ยม หรือเผื่อเวลาสังสรรค์ปาร์ตี้ หรือเผื่อไว้พอลุกโตเข้าช่วงวัยรุ่นอาจจะอยากแยกห้องนอน เป็นต้น
ส่วนที่ 3 สำรวจความต้องการเชิงกายภาพหรือหน้าตาของบ้านทั้งภายนอกและภายใน เพื่อใช้ในการสื่อสารกับผู้ออกแบบว่าเราต้องการแบบไหนอย่างไร
เมื่อเราสำรวจสิ่งต่างๆเหล่านี้ อีกสิ่งหนึ่งที่เราควรจะทำคือ เขียนออกมาให้ชัดเจน กันว่าในอนาคตเมื่อเวลาผ่านไปซักพักเราจะลืมว่าไปว่า เราคิดอะไรอย่างไรในเวลานั้นๆ จัดรวบรวมให้ชัดเจนเป็นหมวดหมู่
ส่วนที่ 4 หากการสร้างบ้านหลังนี้ ยังมีโอกาสในการหาที่ดิน ผมแนะนำให้คิดและวางแผนในส่วนนี้ให้ดี ทั้งในแง่เงินลงทันซื้อ และทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกในละแวกต่างเช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า โรงเรียนหรืออื่นๆ ความสะดวกในการเดินทาง เช่นขับรถถึงได้สะดวกมีทางด่วนไม่ไกลมาก หรือมีรถเมล์รถไฟฟ้าผ่าน เพราะแต่ละย่าน แต่ละพื้นที่สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวแปรสำคัญต่อราคาที่ดิน
สิ่งหนึ่งที่มักเจอในหลายๆคอมเมนต์หรือแม้แต่ในชีวิตตัวเองคือ การที่คิดว่าจะซื้อที่ใหญ่ๆไว้ทำสวนสวยๆรอบบ้าน แต่ในชีวิตจริง พบว่าหลายท่านในกรุ๊ปต่างๆที่ติดตาม มักจะลงเอยด้วยการถมสวน เทปูนปรับเป็นพื้นที่ดาดแข็งต่างๆ เพราะไม่อยากดูแล บำรุงรักษาต้นไม้ต่างๆ แม้แต่บ้านผมเองสุดท้ายทำเป็นลานบล็อคคอนกรีต เหลือพื้นที่สวนแค่ประมาณ 50% ของพื้นที่สวนเดิม เพราะดูแลไม่ไหว พอต้นไม้ตายไปก็ดูไม่ดี ดูหงอย กันเลยที่เดียว
ประเด็นที่ 2 "ทำอย่างไรดี"
ในการมีบ้านเป็นของตัวเองทำได้หลายวิธีดังนี้ครับ
วิธีที่ 1 ซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วตามโครงการต่างๆ (หลักการเลือกโครงการ เหมือนหลักการที่เราจะสร้างบ้านเองครับ เอาหลักการนี้ไปประเมิน เพื่อไม่ให้เราโฟกัสแค่เพียงหน้าตาบ้าน โปรโมชั่นที่จะได้และของล่อใจของโครงการต่างๆ)
ข้อนี้เหมารวมทั้งการซื้อบ้านมือหนึ่งและมือสองนะครับ
ข้อดีคือ เห็นบ้านที่เสร็จเรียบร้อยแล้ว(ส่วนคุณภาพงานอันนี้แล้วแต่โครงการ) สามารถจินตนาการได้ว่าจะเข้าอยู่แล้วจขะเป็นอย่างไร
ข้อเสียคือมักจะไม่ตอบโจทย์ที่เราต้องการทั้งหมด ทำให้ต้องมีการต่อเติมดัดแปลง เช่นต่อเติมครัวหลังบ้าน ต่อเติมโรงรถหรือหนักกว่านั้นอาจต้องต่อเติมเพื่อสร้างห้องเพิ่มเติม ซึ่งหากทำไม่ดีพอ ปัยหาด้านโครงสร้างจะตามมาทันที
วิธีที่ 2 ซื้อที่ดินแล้วหาบริษัทรับสร้างบ้านมาสร้าง
วิธีการนี้จะทำให้เราสามารถได้บ้านในย่านที่ต้องการ และยังสามารถเลือกบริษัทรับสร้างบ้านมาสร้างให้ มีโอกาสได้แบบใกล้เคียงอย่างที่อยากได้ เพราะหลายบริษัทมีบริการปรับแบบจากแบบมาตราฐานที่เราเลือกเพื่อให้เหมาะกับความต้องการของเรามากขึ้น
รู้ข้อดีไปแล้ว มารู้ข้อเสียบ้างคือ ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นมักจะสูงกว่าปกติ หมายถึงราคาตามแบบที่เราเลือก เมื่อเฉลี่ยเป็นราคาก่อสร้างต่อตารางเมตร วัสดุปิดผิวต่างๆมักจะได้ในเกรดมาตราฐาน ในขณะที่ราคามักจะสูงเกินมาตราฐานหากเราหาช่างมาทำและใช้วัสดุตามรายการนั้นๆ ปกติเท่าที่ทราบมักจะเริ่มที่ราคาต่อตารางเมตร 30,000 บาทขึ้นไปเป็นอย่างน้อย เพราะบริษัทเหล่านี้มักจะรับประกันงานก่อสร้างด้วย อันนี้ต้องเช็คด้วยว่าเงื่อนไขเป็นอย่างไร รับประกันอะไร อย่างไร กี่ปี
เพิ่มเติม จากประสบการณ์เท่าที่เจอ มักจะรับประกันงานโครงสร้าง 15-20 ปี (ฟังดูแล้วตาโต) แต่โครงสร้างที่เค้ารับประกันคือเสา คาน พื้นปูน นั่นนี่ ซึ่งของพวกนี้ 20 ปีไม่พังอยู่แล้วถ้าเค้าสร้างตามมาตราฐานวิศวกรรม หรือไม่ใช่เหตุสุดวิสัยเช่น ดินใต้บ้านทรุดแบบผิดปกติ แต่งานพวกก่ออิฐฉาบปูนผนัง ปูกระเบื้อง หน้าต่างประตูมักจะรับประกันอยู่ 1 ปี เพราะปกติของเหล่านี้มักจะเกิดปัญหาได้เร็วกว่า โดยเฉพาะผิวปูนฉาบผนังแตกร้าว น้ำรั่วผ่าววงกบประตูหน้าต่าง หรือประตูหน้าต่างมีการบิดตัว เป็นต้น
วิธีที่ 3 การหาที่ออกแบบมาออกแบบให้บนที่ดินที่เรามีอยู่แล้วหรือซื้อมาเพื่อการนี้
วิธีนี้คือหาทีมออกแบบทั้งสถาปนิกและวิศวกรมาทำการออกแบบเพื่อเราโดยเฉพาะ อันนี้เปรียบเทียบเหมือนไปร้านตัดสูทให้เค้าวัดและตัดให้เข้ากับสัดส่วนของเราที่สุด เราจะสามารถเลือกแบบและเลือกฝีมือช่างได้ตามแต่ใจที่สุด
ข้อดีคือได้ของตรงใจ customiozed หน้าตา พื้นที่ใช้สอยต่างๆได้ตรงตามความต้องการที่สุดเทียบจากหลายๆวิธีดังกล่าวข้างต้น ได้ทราบราคาที่จะต้องเสียในเบื้องต้นหลังออกแบบเสร็จ ราคานี้เรียกในภาษาของพวกผมว่า BOQ หรือ Bill of Quantity (ไว้จะมาเล่าเรื่องนี้อีกทีนะครับ)
ข้อเสีย สำหรับหลายคนมองว่าการจ่ายค่าออกแบบกับทีมออกแบบเป็นเรื่องที่แพง ทีมออกแบบคิดราคาแพงเกินไป บลาๆๆ
อันนี้ขอชี้แจงนะครับ ว่าอาชีพนักออกแบบ ก็มีค่าใช้จ่ายนะครับ เช่นค่าสมองที่ต้องมานั่งคิด วางแผน แก้ไขแบบ ค่าใช้จ่ายทีมงานวิศวกร ค่าจัดทำแบบ ค่าพุดคุยหาข้อมูลต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบเช่น จะนำวัสดุตัวนี้มาใช้จะต้องทำอย่างไร มีวิธีการติดตั้งอย่างไร บลาๆ ค่าประสบการณ์ ฯลฯ
ลักษณะการว่าจ้างในข้อนี้ มีรายละเอียดปลีกย่อยอีกนิดหน่อยคือ
การจ้างแบบที่ 1 คือจ้างผู้ออกแบบ(สถาปนิกและวิศวกร) และผู้รับเหมาแยกจากกัน เป็นคนละทีม
ข้อดีคือ จะได้ทีมงานออกแบบมาช่วยตรวจสอบทีมผู้รับเหมาตั้งแต่ขั้นตอนการเสนอราคายันขั้นตอนระหว่างก่อสร้าง ตรวจคุณภาพงานก่อสร้าง หากแต่ว่าการเข้าตรวจงานในลักษณะนี้จะเป็นการเข้าไปตรวจตามระยะเวลาหนึ่ง เช่นเดือนละ 1 ครั้ง หรือ 2 ครั้ง จะไม่ใช่การอยู่ประจำหน้างานนะครับ และเราสามารถหาผู้รับเหมาหลายเจ้ามาเสนอราคาเทียบกันได้ ทำให้ได้ราคาที่เราจะไม่โดนฟันหัวแบะจนเกินไป
ข้อเสียคือ ค่อนข้างเสียเวลาในการปรับแก้ไขแบบและการเสนอราคาโดยเฉพาะในส่วนแก้ไข บางคนรู้สึกเหมือนค่าใช้จ่ายในส่วนออกแบบจะแพงและมีความไม่อยากจะจ่าย
การจ้างแบบที่ 2 คือการจ้างลักษณะที่เรียกว่า Turn Key
คือการจ้างทีมออกแบบและก่อสร้างเป็นทีมเดียวกัน
ข้อดีนอกเหนือจากการจ้างแบบแรกแล้วคือ
การคุยงานจะจบได้ทั้งแบบและราคาในระยะเวลาที่สั้นกว่าแบบแรก
การตรวจสอบหน้างานทำได้ง่ายกว่าเพราะมีทีมงานที่อยู่ตลอด
การทำงานหาคนรับผิดชอบต่อความเสียหายบได้ง่ายดายมาก ไม่ต้องสืบให้มากความ
ราคาในส่วนที่เรียกว่าค่าออกแบบมักจะถูกกว่าปกติ เพราะทีมงานจะได้กำไรจากค่าก่อสร้างมาชดเชยบางส่วน บางบริษัทอาจจะไม่คิดกันเลยก็มี เพียงแต่ในกรณีนี้ราคาค่าก่อสร้างมักจะสูงขึ้นกว่าปกติ
ข้อเสีย หากเจอทีมงานที่ไม่มีความรับผิดชอบหรือจรรยาบรรณพอ จะเจอปัญหาของการหมกเม็ดหรือการซุกปัญหาได้ง่ายมาก การตรวจสอบทำได้ยากเพราะเป็นทีมงานเดียวกัน
บล็อคนี้ก็ประมาณนี้ครับ ไว้บล็อคหน้าจะเอาประสบการณ์มาแชร์ใหม่นะครับ
เพื่อนๆท่านใดมีประสบการณ์ในส่วนนี้อย่างไร แชร์หรือแลกเปลี่ยนข้อมูลกันได้นะครับฃ
สวัสดีและเจอกันบล็อคหน้าครับ
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
