ภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกของโลก
วิกฤติฟองสบู่ใหญ่ครั้งแรกๆ ในประวัติศาสตร์ ที่ถูกบันทึกไว้ คือ
“ฟองสบู่ทิวลิป (Tulip Mania)”ซึ่งเกิดขึ้นที่เนเธอร์แลนด์ เมื่อช่วงคริสต์ศตวรรษที่ 16
ยิ่งไปกว่านั้น “ภาวะฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์” ที่ถูกบันทึกไว้ครั้งแรกๆ
ก็เกิดขึ้นในเนเธอร์แลนด์เช่นกัน โดยเกิดขึ้นที่เมืองอัมสเตอร์ดัมคริสต์ศตวรรษที่ 17-18
ความพิเศษ คือ ฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นครั้งนั้น
เกิดขึ้นในสมัยที่ “สินเชื่อบ้าน” ยังไม่เป็นที่นิยมมากในอัมสเตอร์ดัม
แตกต่างกับช่วงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ยุคหลัง
ที่มักจะมีส่วนสำคัญมาจาก “การปล่อยสินเชื่อที่ง่ายจนเกินไป”
ทำให้วิกฤติครั้งนี้ เป็นกรณีที่น่าศึกษาอย่างยิ่งเลยทีเดียว
📌 ยุคทองของเนเธอร์แลนด์ นำมาซึ่งความรุ่งโรจน์และฟองสบู่
ในช่วงคริสต์ศตวรรษที่ 17-18 ถือเป็น “ยุคทองของเนเธอร์แลนด์ (Golden Age)”
ซึ่งในสมัยนั้นยังเป็นอาณาจักรดัตช์ ที่เกรียงไกรด้านการค้าอยู่เลย
ความรุ่งโรจน์ก็นำพามาซึ่งความร่ำรวย ประชาชนก็ใช้จ่ายสุรุ่ยสุร่าย
ประกอบกับตลาดหุ้นและการเงินที่พัฒนาขึ้นมาแห่งแรกๆ ของโลก
ก็ทำให้ราคาสินทรัพย์ต่างๆ พุ่งขึ้นสูง
จนเกิดเป็นวิกฤติครั้งใหญ่ คือ “ฟองสบู่ดอกทิวลิป” ที่หลายคนน่าจะเคยได้ยินกัน
แต่ในช่วงเวลาใกล้เคียงกันนี้ ก็ยังเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย
และไม่ใช่เพียงครั้งเดียว แต่มากถึง 3 ครั้งในช่วงเวลาประมาณ 200 ปี
ตั้งแต่ช่วงค.ศ. 1600-1800
*อ้างอิงงานจากของ Matthijs Korevaar
อย่างที่กล่าวไปข้างต้น ความพิเศษของฟองสบู่อสังหาฯ ครั้งนี้ คือ
ในสมัยนั้น สินเชื่อบ้านยังไม่ได้รับความนิยมมากนักในอัมสเตอร์ดัม
ซึ่งในวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในยุคต่อมาหลายครั้ง มักจะถูกอธิบายว่า
“มีสาเหตุสำคัญมาจากการปล่อยสินเชื่อที่ง่ายเกินไปของสถาบันการเงิน”
แต่ในเมื่อ ในตอนนั้นสินเชื่อบ้านยังมีปริมาณไม่มากนัก
มันก็แสดงให้เห็นว่า ฟองสบู่ในอสังหาฯ เกิดขึ้นได้
แม้จะไม่มีพลังของสินเชื่อที่ปล่อยอย่างง่ายดาย
📌 เหตุผลของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเหตุผลของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ตอนนั้น ขอแยกเป็น 2 ประเด็นหลัก คือ
การเปลี่ยนนโยบายการคลัง อันเกิดมาจากสงคราม และ
ความพิเศษของตลาดบ้าน ที่แหกกฎเศรษฐศาสตร์
ในประเด็นที่ 1 ต้องเล่าก่อนว่า ในสมัยนั้นการลงทุนของนักลงทุนชาวดัชต์ทำได้ 3 สินทรัพย์หลัก คือ หุ้น อสังหาริมทรัพย์ และ “พันธบัตรรัฐบาล”
ในตอนนั้น อาณาจักรดัตช์ยิ่งใหญ่ ค้าขายได้ดี ทำสงครามก็ชนะตลอดในช่วงแรก
จึงทำให้มีความสามารถกู้เงินได้อย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ดี ภาวะสงครามในช่วงหลังเริ่มไม่เป็นใจ ทางดัตช์เริ่มสูญเสียอำนาจ
โดยมีฝรั่งเศสและสหราชอาณาจักรก้าวขึ้นมาเป็นผู้ท้าชิงหลัก
ภาพสงคราม
พอสถานการณ์เปลี่ยนไป เงินทองที่เคยหาพอมาใช้หนี้พันธบัตรก็น้อยลง
จึงทำให้ทางรัฐบาลต้องออกพันธบัตรรุ่นต่อๆ มาน้อยลง
เพื่อรักษาสถานะการคลังให้มีเสถียรภาพอยู่
เมื่อพันธบัตรน้อยลง แต่ปริมาณเงินของนักลงทุนยังมากอยู่เท่าเดิม
จึงทำให้พวกเขาต้องหาทางเลือกการลงทุนอื่นๆ
ซึ่งคำตอบก็มาตกอยู่ที่อสังหาริมทรัพย์
ก็เลยเป็นเหตุผลแรกที่กดดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
เหตุผลส่วนนี้เป็นส่วนที่พิเศษ ที่ไม่ได้เกิดขึ้นกับฟองสบู่อสังหาฯ ทุกครั้ง
แต่ส่วนต่อไปที่เราจะอธิบาย เป็นความพิเศษของตลาดบ้าน
ที่ในวิกฤติฟองสบู่อสังหาฯ ครั้งอื่นก็พบเช่นกัน
โดยความพิเศษในส่วนที่ 2 นี้ ทำให้ตลาดบ้านและอสังหาฯ เป็นตลาดที่คาดการณ์
และควบคุมยากมากที่สุดตลาดหนึ่ง
ความพิเศษอย่างแรก คือ บ้านและอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่
“ราคาเพิ่มขึ้น ความต้องการซื้ออาจจะไม่ลดลงเสมอไป”
ตามตำราเรียน ถ้าไม่มีสถานการณ์อะไรเปลี่ยนแปลงนอกจากราคาอย่างเดียว
การเพิ่มขึ้นของราคาสินค้าจะทำให้ความต้องการซื้อสินค้านั้นลดลง
อันนี้เป็นเรื่องปกติ อย่างในตอนนี้ หลายคนบ่นเรื่องน้ำมันราคาแพงขึ้น
ก็อยากที่จะเติมน้ำมันลดลง หรือหมูแพงก่อนหน้านี้ ก็หันไปกินอย่างอื่น
ทว่า ในตลาดบ้านไม่จำเป็นต้องเป็นอย่างนั้นเสมอ อาจจะด้วยความไว้วางใจว่า
บ้านจะเป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัดและคงทนอยู่ไปยาวนาน และราคาก็มักจะไม่ตกลงไป
หากซื้อมาวันนี้ อย่างไรในวันข้างหน้า ก็น่าจะขายได้แพงกว่าแน่นอน
ทำให้หลายครั้ง เมื่อราคาบ้านและอสังหาฯ เพิ่มขึ้น แทนที่คนจะอยากซื้อน้อยลง
มันจะทำให้คนอยากซื้อมากขึ้นแทน
เหตุการณ์แบบนี้ก็เกิดขึ้นในสมัยวิกฤติซับไพร์มที่สหรัฐฯ ในปี 2008
ส่วนหนึ่งที่ทำให้ สถาบันการเงินสหรัฐฯ กล้าปล่อยสินเชื่อบ้านแบบง่ายๆ
ก็เพราะพวกเขาคิดว่า ถึงลูกหนี้จ่ายหนี้ไม่ไหว พวกเขาก็ยึดบ้านมาขายต่อได้
มองย้อนกลับไปราคาบ้านในอเมริกาก็ขึ้นมาตลอด อย่างไรก็ขายไม่ขาดทุน
แต่นั่นคือความผิดที่ร้ายแรง เพราะ เมื่อตลาดบ้านมีปริมาณสร้างกันออกมามากเกินไป
แต่คนซื้อไม่สามารถซื้อไหวแล้ว สุดท้าย ตลาดบ้านอเมริกาที่ราคาไม่เคยตก
ก็มาตกในสมัยวิกฤติปี 2008 นั่นเอง
ความพิเศษอีกอย่างที่สำคัญของตลาดอสังหาฯ คือ เวลาในการก่อสร้างที่ยาวนาน
และการส่งออกที่ทำไม่ได้ (หรืออาจจะได้ถ้าประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ ซึ่งก็มีน้อย)
ทั้งสองคุณสมบัตินี้ ทำให้การตัดสินใจสร้างโครงการอสังหาฯ มักจะสร้างออกมามากเกินไป
เพราะเวลาบริษัทก่อสร้างจะตัดสินใจสร้างโครงการใหม่ๆ
เขาก็ต้องตัดสินใจจากข้อมูลในปัจจุบัน ถ้าเศรษฐกิจเริ่มดี
ความต้องการซื้อมากกว่าปริมาณขาย เขาก็จะสร้างโครงการใหม่
แต่กว่าจะสร้างเสร็จสิ้น ก็ต้องใช้เวลาหลายเดือนจนถึงหลายปี
ทำให้ระหว่างนั้น หากสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซาลง
ก็อาจจะทำให้โครงการไม่เป็นที่ต้องการแล้ว
และในระบบเศรษฐกิจยังมีผู้คนแข่งขันกันมากมายอีก
เมื่อต่างคนต่างที่จะอยากสร้างอสังหาฯ ใหม่ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจดี
สุดท้ายก็มักจะตามมาด้วย อสังหาฯ ที่ล้นตลาดนั่นเอง
และความยากของอสังหาฯ อีกอย่าง คือ เมื่อผลิตจนล้นเกินออกมา
ความต้องการซื้อในประเทศไม่พอแล้ว จะส่งไปขายต่างประเทศก็ทำไม่ได้
เพราะเป็นสินทรัพย์ติดอยู่กับที่ดิน
แม้จะมีโอกาสที่ประเทศจะออกกฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้
แต่ก็ต้องพิจารณาถึงความเหมาะสมกับบริบทของแต่ละประเทศ
เพราะสุดท้ายที่ดินก็ยังเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดมาก
ซึ่งความพิเศษที่แหกกฎเศรษฐศาสตร์ที่อธิบายนี้
ก็เป็นเหตุผลให้เกิดฟองสบู่ในตลาดบ้านมาตั้งแต่ที่อัมสเตอร์ดัม
จนมาถึงปัจจุบัน
แม้เราจะมีบทเรียน ฟองสบู่อสังหาฯ หลายต่อหลายครั้ง ในหลายประเทศ
และก็มีหลายคนพยายามวางกรอบการดูแลตลาดอสังหาฯ มากขึ้นเรื่อยๆ
แต่ก็ต้องยอมรับว่า ยังไม่มีคู่มือที่สมบูรณ์แบบที่ใช้จัดการกับปัญหานี้อย่างเบ็ดเสร็จ...
ผู้เขียน : ณัฐนันท์ รำเพย Economist, Bnomics
ภาพประกอบ : จินดาวรรณ อรรถมานะ Graphic Designer, Bnomics
▶️ ติดตามช่องทางของ Bnomics ได้ที่
Website : https://www.bnomics.co
Facebook : https://www.facebook.com/Bnomics.co
Blockdit : https://www.blockdit.com/bnomics
Line OA : @Bnomics https://bit.ly/3eYkTJC
Youtube : https://www.youtube.com/bnomics
Twitter : https://twitter.com/bnomics_co
Bnomics - Bangkok Bank Economics
'Be an Economist for Everyone'
วิเคราะห์ เจาะทุกประเด็นเศรษฐกิจ ให้เป็นเรื่องง่ายสำหรับคุณ
References :
- ●
- ●
- ●
- 51
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
