รีวิวการซื้อหอพักหรืออพาร์ทเม้นเพื่อมาทำธุรกิจเสือนอนกิน
มีคำกล่าวมาหลายสิบปีว่า ธุรกิจสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า คือธุรกิจเสือนอนกิน แต่ละเดือนไม่ต้องทำอะไรได้แต่เก็บเงิน ใช้เงิน แล้วเกษียณแบบมีความสุขในตอนอายุไม่เยอะ มีเวลาไปเที่ยว ใช้ชีวิต มี Passive income ในแบบที่หนังสือ How to บอก
หลายๆคน รวมทั้งผมที่มีความคิดอยากจะลงทุนอะไรซักอย่างหนึ่งที่จะไม่ต้องลงแรงมาก แต่ลงทุนทีเดียวกินยาว 10–20 ปี ตัวเลือกแรกๆที่น่าลงทุนคือการสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ตัวผมขี้สงสัยคำกล่าวว่าเสือนอนกินนี้มันจริงหรือไม่ เราลองมาวางแผนถ้าเราจะซื้อหอพัก อพาร์ทเม้นที่ตอนนี้มีีขายเยอะในทรัพย์รอขายของหลายๆธนาคาร ราคาลดลงเยอะ บางทีลด 30-50% จากราคาที่พีคๆ น่าสนใจมากๆ
กระนั้นเรามาลองคำนวณรายได้ ค่าใช้จ่ายแบบการใช้วิชาคณิตศาสตร์ขั้นพื้นฐานกันดีกว่า
1. สมมติถ้าเรามีที่ดินเปล่าจากมรดกพ่อแม่ซัก 1 งาน- 2 งานและต้องการก่อสร้างหอพักขนาด 20 ห้องในต่างจังหวัดที่ไม่ใช่กรุงเทพและปริมณฑล
สมมติผู้รับเหมาประเมินราคาค่าก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ รวมทั้งแอร์ ราคาทั้งหมดคร่าวๆประมาณ 6 ล้านบาท (ราคาค่าแรงและค่าก่อสร้างต่างจังหวัดแบบประหยัดกว่า กทม ถ้าเป็น กทม ราคาก่อสร้างน่าจะสูงกว่านี้) และสมมติเรามีเงินเดือนประจำอยู่ที่ 30000 บาท และเดินเข้าไปขอกู้ธนาคาร โดยใช้ที่ดินจากมรดกไปจำนอง
สมมติธนาคารตรวจสอบประวัติของเราทั้งหมดและให้เรากู้ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะให้กู้ระยะเวลา 10 ปีสำหรับหอพัก
ค่าใช้จ่ายแรกเลยที่คุณเริ่มสร้างหอพักโดยที่ยังไม่มีรายได้เข้าคือ ดอกเบี้ยของธนาคาร โดยใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3–6 เดือน
สอบถามกับธนาคารว่าดอกเบี้ยและเงินต้นคร่าวๆที่จะต้องจ่ายให้ธนาคาร คือ 1% ต่อเดือน หรือกู้ 6 ล้านบาท คุณต้องจ่ายเดือนละ 60,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี
มาดูรายได้ที่เราจะได้ต่อเดือนกัน พอสร้างหอพักเสร็จ คุณเริ่มเปิดให้คนเช่า 20 ห้อง โดยสมมติให้เช่าห้องละ 3000 บาท ถ้ามีคนเช่าทุกห้องเต็มทุกเดือน คุณจะได้เงินต่อเดือนทั้งหมดเท่ากับ 20*3000 = 60,000 บาท ปีๆหนึ่งคุณจะได้เงินทั้งหมด 60000*12 = 720,000 บาท
แต่อย่าลืมนะครับ ทุกเดือนห้องจะเต็มเป็นไปไม่ได้ครับ จะมีคนย้ายเข้าออกตลอดทุกๆเดือน โดยเราจะคิดหอพักเราคนอยู่จะประมาณ 70% ของทั้งหมด ทำให้รายได้ต่อปีเราจะเหลือประมาณ 720,000 * 70% = 504,000 บาท
ย้ายมาดูฝั่งค่าใช้จ่ายต่อเดือนกันบ้าง อย่างแรกที่บอกคือเรื่องเงินต้นและดอกเบี้ยที่กู้ธนาคารมาคือเดือนละ 60000 บาท ปีละ 720000 บาท
สรุป เราขาดทุนต่อปี 720000–504000 = 216,000 บาท สำหรับกรณีที่กู้เงินมา (ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ)
ในกรณีที่สมมติคนเช่าเต็มทุกเดือน จะทำให้รายได้เท่ากับรายจ่ายพอดี ไม่มีกำไร
เห็นแบบนี้เข้าใจแล้วครับทำไมหอพักและอพาร์ทเม้นโดนธนาคารยึดมาขาย NPA
ระหว่างที่ทำหอพัก จะมีอะไรเสียต้องซ่อมอีก เช่นท่อน้ำพัง มอเตอร์ระเบิด ค่าใช้จ่ายเราที่ยังไม่คิด
แต่เรายังว่าไหวเพราะเรามีเงินเดือน ยอมเอาให้ค่าเช่าส่งดอกเบี้ยและเงินต้นให้ธนาคาร ไม่มีเงินเหลือก็ยังดี ไม่เป็นไรครับ ถือว่าได้ทรัพย์สินหลังผ่อนหมด
สมมติอีกกรณีที่น่าสนใจคือ
2. กรณีที่ไม่กู้ธนาคารเลย มีเงินสดเงินเย็นๆ 6 ล้านบาท คำนวณเหมือนเดิมเราได้คืนมาปีละประมาณ 504000 บาท (ห้องพัก 20 ห้องๆละ 3000 บาท ต่อเดือน ปีนึงมีคนเช่า 70%) และมีค่าใช้จ่ายต่างๆที่มาคำนวณคือ
ค่าภาษีและค่าอื่นๆทุกอย่าง ปีละประมาณ 60000 บาท
-ค่าซ่อมแซม จิปาถะ อีกประมาณปีละ 100000 บาท
ค่าใช้จ่ายรวมที่มองเห็น = 60000+100000 = 160000 บาท
รายได้ทั้งหมดต่อปีหักค่าใช้จ่าย = 504000–160000 = 344000 บาท หรือ 28666 บาทต่อเดือน ต่อเงินต้น 6 ล้านบาทคิดเป็นกำไร 5.73% ต่อปี
ระยะเวลาคืนทุน 6,000,0000/344,000 = 17.44 ปี
อ่า.....น่าสนใจมาก อย่างน้อยก็ได้ผลตอบแทน 5.73% ต่อปีมากกว่าฝากธนาคาร มีกระแสเงินสดเข้ามาตลอดเวลา 18 ปีคืนทุนพอครบ 18 ปีก็เหมือนได้อพาร์ทเม้นมาฟรีๆ
ถ้าจะลดเวลาคืนทุนเพื่อให้รายได้มากขึ้น ต้องหาผู้เช่าให้เต็มทุกเดือน ทำเลหอพักเราต้องใกล้มหาวิทยาลัยดังๆหรือย่านชุมชนดังๆ(แต่ถ้าใกล้ชุมชนมหาลัยค่าที่ดินและการสร้างหอพักจะแพงขึ้น) และหาพื้นที่ข้างล่างให้ร้านสะดวกซื้อเช่าหรือทำเป็น office ให้เช่า เพื่อเพิ่มรายได้
มองข้ามปัญหาจุกจิกแบบ เช่นผู้เช่าไม่ดี ทำห้องพัง ไม่จ่ายเงินค่าเช่าหลายเดือน หนีและขนของออกไปก่อนนะครับ เป็นรายละเอียดที่เราไม่คาดคิด อันนั้นเราก็ไปหาทางแก้เอาเองนะครับ
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
