ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังเดินเข้าสู่วิกฤติ?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเติบโตมาได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดบ้านที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ มานับตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 2000 จนพุ่งขึ้นไปสูงสุดในช่วงปี 2018 ก่อนที่ตลาดจะค่อยๆ ซบเซาลง จนกระทั่งยอดขายบ้านตกลงไปอย่างหนักในช่วงต้นปี 2022 มูลค่าการขายบ้านใหม่ตกลงไปกว่า 22% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ตลาดบ้านของจีนถือเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจมากว่า 2 ทศวรรษที่ผ่านมา และในปัจจุบันก็มีมูลค่าใหญ่ถึง 55 - 60 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งมากกว่ามูลค่าของตลาดหุ้นสหรัฐฯ เสียอีก
จนเมื่อไม่นานมานี้ ดูเหมือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของจีนจะเริ่มประสบปัญหา และอาจจะก่อตัวเป็นวิกฤติที่อาจลุกลามไปเรื่อยๆ ได้
ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังเดินเข้าสู่วิกฤติ และวิกฤตินี้จะส่งผลกระทบกับใครบ้าง ในบทความนี้ Bnomics จะเล่าให้ฟัง
📌 ทำไมถึงเกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์?
เรื่องของเรื่องมันเริ่มมาจากการที่ตลาดบ้านเริ่มซบเซาลง แล้วประกอบกับว่าก่อนหน้านี้ รัฐบาลจีนได้ออกนโยบายใหม่ที่เรียกว่า three red lines regulation โดยกำหนดเกณฑ์ 3 ข้อสำหรับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ
- 1.สัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องน้อยกว่า 70%
- 2.อัตราส่วนหนี้สินต่อสัดส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 100%
- 3.สัดส่วนเงินสดต่อหนี้ระยะสั้นอย่างน้อย 1 เท่า
ซึ่งจะนำไปสู่การกำหนดว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทจะสามารถมีหนี้ได้เท่าไหร่ กู้ยืมต่อปีได้เท่าไหร่
ทีนี้ทุกคนน่าจะจำเรื่องบริษัท Evergrande ที่ล้มละลายเมื่อปีก่อนได้ พอ Evergrande ล้มลง ก็เลยเป็นผลพวงทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าอื่นๆ ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้เงินเพิ่มในปีนั้นๆ ด้วย ก็เลยกลายเป็นปัญหาสินเชื่อตึงตัว (Credit crunch) ที่ทำให้สถานะทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าตกที่นั่งลำบากไปตามๆ กัน และบางเจ้าก็เกิดผิดนัดชำระหนี้
เพราะด้วยลักษณะของอุตสาหกรรมก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติจะต้องกู้เงินมาหมุนเป็นหลัก อัตราส่วนหนี้สินและสินทรัพย์โดยเฉลี่ยในอุตสาหกรรมนี้จึงอยู่ที่ราวๆ 65% นั่นหมายความว่า หากสินทรัพย์รวมของบริษัทมีมูลค่า 100 บาท จะมีส่วนทึ่กู้ยืมมาถึง 65 บาท และที่สำคัญคือ บางบริษัทมีสัดส่วนของหนี้เกินกว่าค่าเฉลี่ยเสียอีก
เมื่อกู้ได้ลำบากขึ้น จึงทำให้เงินทุนหมุนเวียนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางเจ้าก็เลยต้องหยุดการก่อสร้างไว้ก่อน
จึงมีกลุ่มผู้ซื้อบ้านกว่า 300 กลุ่ม ที่รวมตัวกันขึ้นมาประท้วงไม่จ่ายค่างวดบ้าน ซึ่งเป็นมูลค่ารวมๆ กันแล้วกว่า 1.5 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และคิดเป็นมูลค่าหนี้บ้านทั้งหมดกว่า 3.7 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยกลุ่มคนเหล่านี้มีสิ่งที่เหมือนๆ กันคือ จ่ายดอกเบี้ยกู้บ้าน 5 - 6% แต่กลับไม่เคยได้อยู่อาศัยในบ้านนั้นเลย
เนื่องจากโดยปกติในจีน การซื้อบ้านจะเป็นแบบ Presale ที่บ้านจะถูกขายไปหมดก่อนที่จะดำเนินการสร้างขึ้นมาจริงๆ
ซึ่งระบบนี้ เงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปก็จะเข้าไปอยู่ในบัญชีของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แล้วทางธนาคารจีนกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ก็จะคอยติดตามการใช้เงินก้อนนี้ โดยที่ผู้พัฒนาจะยังไม่สามารถใช้เงินทั้งหมดได้ในทันทึ แต่ต้องรอให้การก่อสร้างนั้นไปถึงตามลำดับขั้นที่มีการตกลงกันไว้ก่อน
อย่างไรก็ตาม เริ่มมีผู้ซื้อบ้านบางรายที่สังเกตว่า ธนาคารและอาจจะรวมถึงเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นยอมให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถนำเงินออกไปใช้ได้ก่อนที่กำหนดไว้ ซึ่งทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีโอกาสที่อาจจะนำเงินไปลงทุนในโครงการใหม่ๆ เพื่อโกยเงินเข้ากระเป๋า แทนที่จะสร้างบ้านในโครงการที่ทำอยู่ให้แล้วเสร็จ
แล้วยิ่งคนซื้อบ้านมองเห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเกิดปัญหาทางการเงิน คนก็เลยยิ่งกังวลว่าเงินค่างวดบ้านที่จ่ายไปล่วงหน้าจะถูกนำไปใช้ผิดจุดประสงค์ นำไปสู่การประท้วงไม่จ่ายค่างวดบ้าน
📌 แล้วแบบนี้ ใครได้รับผลกระทบบ้าง?
ที่เห็นได้ชัดแน่ๆ คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่เกี่ยวข้องกับวงการบ้าน ที่จะรับแรงกระแทกนี้ไปเต็มๆ
โดยเมื่อพิจารณา อัตราส่วนสภาพคล่อง (Current Ratio) ซึ่งเป็นตัวเลขที่บอกความสามารถที่จะชำระหนี้ระยะสั้น ก็พบว่าตัวเลขนี้ค่อยๆ ลดลง ชี้ให้เห็นว่าสภาพคล่องโดยรวมของทั้งอุตสาหกรรมกำลังลดลง และเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาทางการเงินได้
อย่างไรก็ตาม ปัญหานั้นอาจไม่จบแค่ในภาคอุตสาหกรรม แต่อาจกระทบไปถึงภาคส่วนอื่นๆ ทางเศรษฐกิจ ผ่านธนาคารและรัฐบาลท้องถิ่น ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญที่สุดของการเติบโตทางเศรษฐกิจจีน
หากตลาดบ้านล้มลง นั่นหมายถึง หนี้ที่ธนาคารปล่อยกู้ให้ทั้งผู้ซื้อบ้าน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะกลายเป็นหนี้เสีย แล้วยิ่งเมื่อมีการผิดนัดชำระหนี้เกิดขึ้น ก็จะทำให้ธนาคารเข้มงวดในการออกเงื่อนไขปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะไปซ้ำเติมปัญหาสภาพคล่องให้หนักขึ้นไปอีก
ส่วนรัฐบาลท้องถิ่น ที่ปกติจะมีรายได้หลักจากการขายที่ดินให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็จะประสบปัญหาขาดแคลนเงินทุนที่จะนำไปลงในโครงการต่างๆ ของเมือง ทำให้เศรษฐกิจจีนฟื้นตัวได้ช้าลงไปอีก
อย่างไรก็ตาม อาจจะโชคดีสำหรับชาวโลก ที่วิกฤติครั้งนี้ไม่น่าจะขยายผลกระทบไปไกลเหมือนวิกฤติอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ในช่วงปี 2008 เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องเงินทุนหมุนเวียนของจีน แต่ประเทศที่มีการค้าขายกับจีน ก็อาจจะได้รับผลประทบทางอ้อม จากการที่อุปสงค์ของผู้บริโภคชาวจีนลดลงในระดับหนึ่ง
ผู้เขียน : ชนาภา มานะเพ็ญศิริ Economist, Bnomics
ภาพประกอบ : จินดาวรรณ อรรถมานะ Graphic Designer, Bnomics
▶︎ ติดตามช่องทางของ Bnomics ได้ที่
Website : https://www.bnomics.co
Facebook : https://www.facebook.com/Bnomics.co
Blockdit : https://www.blockdit.com/bnomics
Line OA : @Bnomics https://bit.ly/3eYkTJC
Youtube : https://www.youtube.com/bnomics
Twitter : https://twitter.com/bnomics_co
Bnomics - Bangkok Bank Economics
'Be an Economist for Everyone'
วิเคราะห์ เจาะทุกประเด็นเศรษฐกิจ ให้เป็นเรื่องง่ายสำหรับคุณ
Reference :
#APEC2022COMMUNICATIONPARTNER
- 75
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
