ปลดล็อกต่างชาติถือครองที่ดิน กระตุ้นยอดอสังหาฯแสนล้าน แนะเข้มเกณฑ์หวั่นทำราคาบ้านพุ่ง
จากกรณี ครม.อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. แลกการลงทุนในไทยนาน 3 ปี ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 ที่ผ่านมา สร้างแรงกระเพื่อมครั้งใหญ่แก่วงการอสังหาริมทรัพย์
📌 คาดต่างชาติซื้อบ้านเพิ่ม 15% ทะลักแสนล้านบาท
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย "การเงินธนาคาร" ว่า นโยบายดังกล่าวคาดว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ โดยสร้างอุปสงค์ใหม่ ๆ ซึ่งมีกำลังซื้อเข้ามาในประเทศ ผ่าน 4 กลุ่มเป้าหมายของนโยบาย ได้แก่
1. ประชากรโลกมั่งคั่ง
2. ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. ต่างชาติผู้ต้องการทำงานในไทย และ
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
ส่งผลให้เกิดการบริโภคในประเทศ และเงินหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ด้านภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อดีมานด์ชาวต่างชาติเพื่อขึ้น จะช่วยลดซัพพลายอสังหาในประเทศไทยได้
โดยข้อมูลล่าสุด ณ มิถุนายน 2565 พบว่า จำนวนหน่วยบ้านแนวราบที่เหลือขายทั่วประเทศ ในพื้นที่สำคัญในไทยมีรายละเอียดดังนี้
- กรุงเทพและปริมณฑล จำนวน 109,498 หน่วย มูลค่า 559,540 ล้านบาท
- EEC จำนวน 33,589 หน่วย มูลค่า 99,843 ล้านบาท
- เชียงใหม่ จำนวน 9,013 หน่วย มูลค่า 17,077 ล้านบาท
- เพชรบุรีและประจวบคีรีขันธ ์ประมาณ 3,359 หน่วย มูลค่า 16,026 ล้านบาท
- ภูเก็ต ประมาณ 3,221 หน่วย มูลค่า 17,077 ล้านบาท
โดยเมื่อซัพพลายคงค้างของภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง ก็จะเกิดการผลิตดีมานด์บ้านใหม่ทดแทนเพื่อป้อนตลาด ทำให้อุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลบวก รวมถึงเกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจมากขึ้น นำไปสู่ multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาการเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) ประมาณ 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็น 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
หากเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ประเมินว่าจะเกิดมูลค่าการโอน กรรมสิทธิ์เพิ่มอีก 100,000 ล้านบาท ส่งผลให้สัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติอยู่ที่ 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
"ในปี 2566 นโยบายดังกล่าวจะส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก เพราะยังอยู่ระหว่างช่วงประชาสัมพันธ์ ประกอบกับต่างชาติที่ต้องการอยู่ไทยระยะยาวต้องมีการเตรียมตัว และทำเรื่องยื่นขอ"
📌 แนะออกเกณฑ์รัดกุมลดปัญหา
สำหรับนโยบายปลดล็อกต่างชาติ 4 กลุ่ม ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ แลกกับการลงทุนในไทย 40 ล้านบาทนั้น ดร.วิชัย ตั้งข้อสังเกตว่า 3 ใน 4 กลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มผู้เกษียณอายุ กลุ่มต้องการทำงานในไทย และกลุ่มทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ อาจยังไม่มีเงินเข้ามาลงทุนในไทยถึง 40 ล้านบาท เหมือนกลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง จึงอาจทำให้ไทยเสียโอกาสจากคน 3 กลุ่มนี้ที่ต้องการอยู่ระยะยาว และมีศักยภาพในการจับจ่ายใช้สอยสูง
นอกจากนี้ นโยบายนี้ยังไม่ได้กำหนดวิธีการที่ชัดเจน สำหรับการจัดการปัญหากลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนแล้ว แต่ไม่ได้ลงต่อเนื่องเกิน กว่า 3 ปี และมีการถอนเงินทุนกลับไป ซึ่งอาจเกิดความยุ่งยากในการจัดการ หากไม่กำหนดเงื่อนไขแต่แรก
ขณะที่หากหลังจาก ครม.เห็นชอบในหลักการของนโยบายนี้แล้ว หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนใน ทุกมิติและประกาศออกมาโดยเร็ว เพราะหากประกาศออกมาช้าจะไม่ช่วยในการสร้างอุปสงค์ใหม่ ๆ มากนัก และ มาตรการนี้ควรมีระยะเวลาในการใช้ที่ชัดเจนว่าจะใช้ในช่วงปีใดถึงปีใด
📌 กำหนดราคาต่างชาติซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป-เสียภาษีที่ดินมากกว่าคนไทย
นอกจากนี้ ดร.วิชัย เสนอว่า ควรกำหนดจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย และระดับราคาที่ให้ชาวต่างชาติได้ มิฉะนั้นอาจเกิดปัญหาชาวต่างชาติลงมาซื้อบ้านระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อคนไทย โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท อาจส่งผลกระทบให้บ้านทุกระดับราคาแพงขึ้น จากดีมานด์ชาวต่างชาติแข่งขันซื้อที่อยู่อาศัย
ขณะเดียวกันควรกำหนดระยะเวลาในการ ถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้เกิดการปั่นราคาที่อยู่อาศัย และอาจทำให้เกิดฟอง สบู่อสังหาริมทรัพย์ได้
รัฐบาลควรกำหนดให้ชัดเจน เช่น รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน หรือซื้อที่ดินปลูกบ้านในประเทศ ไทยได้เพียง 1 หลังต่อ 1 ครอบครับเท่านั้น และกำหนดในซื้อในที่อยู่อาศัยที่ราคาขั้นต่ำ 10 – 15 ล้านบาท ขึ้นไป เป็นต้น
รวมถึงต้องกำหนดให้ถือครองไม่น้อยกว่า 3 - 5 ปี และอัตราการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะจัดเก็บ จากผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย
📌 แนะดีเวลอปเปอร์ระวังลงทุน
ดร.วิชัย กล่าวต่อไปว่า สำหรับข้อแนะนำกลุ่มดีเวลอปเปอร์ควรโฟกัสกลุ่มในประเทศมากกว่าชาวต่างชาติ มองดีมานด์กลุ่มชาวต่างชาติส่วนเสริม ขณะเดียวกันควรบาลานซ์การพัฒนาโครงการให้ดี เนื่องจาก ช่วงสองปีที่ผ่านมาการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จึงประเมินว่าในส่วนของบ้านแนวราบอาจมีแนวโน้มไปทางเดียวกัน
ทั้งนี้ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 มีรายละเอียดดังนี้
- การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในไตรมาส 2/65 มีหน่วยโอนมือหนึ่ง 63% มือสอง 37%
- มูลค่าโอนห้องชุดมีสัดส่วนโอนมือหนึ่ง 73% มือสอง 27%
- พื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุดใหม่ 57% มือสอง 43%
นอกจากนี้ ชาวต่างชาติไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกจังหวัด แต่กระจุกตัวอยู่ที่เมืองใหญ่และหัวเมืองท่องเที่ยว ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ สนามบิน รถไฟฟ้า ดังนั้นดีเวลอปเปอร์จึงควรระมัดระวังด้านการลงทุนและดูข้อมูลหลายด้านประกอบ
📌 "ออริจิ้น" ชี้บ้านจัดสรรระดับบนมีโอกาสเติบโตสูง
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวกับ "การเงินธนาคาร" ว่า การปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ จะช่วยกระตุ้นยอดขายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ ใกล้แหล่งธุรกิจที่มีระดับราคาค่อนข้างสูง แต่ในระยะยาวยังต้องดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบ ทั้งมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ สภาพเศรษฐกิจ และภาวะเงินเฟ้อที่กำลังเกิดขึ้นทั่วโลก
พร้อมประเมินว่า จากนโยบายดังกล่าว ตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะมีโอกาสในการเติบโตสูง เพราะมีราวๆ 15% ของตลาดรวม และเป็นเซ็กเมนต์ที่ไม่ต้องแย่งซื้อกับคนไทย
นายพีระพงศ์ กล่าวต่อไปว่า หากในมติ ครม.ในครั้งหน้า ได้รับผลตอบรับดี อาจช่วยขยายตลาดบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติที่มั่งคั่ง จะช่วยสร้างเม็ดเงิน GDP ใหม่ที่เราไม่เคยมีมาก่อน การเพิ่มจำนวนของชาวต่างชาติกลุ่มนี้ ที่เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทย ควบคู่ไปกับการเพิ่มประชากรที่มีคุณภาพจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เราสามารถสร้างธุรกิจเพิ่มเติม เพื่อปรับสมดุลสู่การแข่งขันได้
📌 ชำแหละกฎหมายต่างชาติถือครองที่ดินปี 65 vs ปี 45
สำหรับกฎหมายปลดล็อกชาวต่างชาติถือครองบ้านพร้อมที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่นั้น อ้างอิงตามถ้อยแถลงของ นายอนุชา บูรพชัยศรี รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายการเมือง ปฏิบัติหน้าที่โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี มีสาระสำคัญของร่างกระทรวงดังนี้
ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้าน-ถือครองที่ดิน เป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ครอบคลุมชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม ได้แก่
1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
โดยชาวต่างชาติต้องลงทุนธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด หรือหลายประเภทรวมกัน เช่น พันธบัตรรัฐบาลไทย กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น
หากถอนการลงทุนก่อนครบกำหนดระยะเวลาการดำรงทุน (ถอนก่อนครบกำหนด 3 ปี) สิทธิที่จะได้มาซึ่งที่ดินในส่วนที่ยังไม่ครบจำนวน (1 ไร่) จะเป็นโมฆะ
โดยกฎกระทรวงปี 2565 เป็นการเปลี่ยนแปลงกฎกระทรวงเดิมปี 2545 บางประการ จากเดิมกำหนดการลงทุนต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 5 ปี ลดลงมาเหลือ 3 ปี แต่ยังคงเงินลงทุนไว้ที่ 40 ล้านบาทเหมือนเดิม
ด้านประเภทการลงทุนกฎกระทรวงปี 2545 กำหนดไว้ 4 ประเภท แต่ของปี 2565 กำหนดไว้ 5 ประเภท ประเภทที่เพิ่มเติม ได้แก่ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่กฎกระทรวงเดิมของปี 2545 ไม่ได้กำหนดกรอบพื้นที่ที่ซื้อที่ดินไว้ แต่ของปี 2565 มีการกำหนดกรอบพื้นที่ชัดเจนว่า เป็นที่ดินภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร
โดยสรุปกฎหมายปลดล็อกต่างชาติถือครองที่ดินไม่ใช่เรื่องใหม่เพียงแต่นำกฎกระทรวงเมื่อปี 2545 มาแก้ไขและปรับปรุงบางประการ
อ่านบทความเพิ่มเติมที่ : https://moneyandbanking.co.th/article/news/land-foreign-031165
- 126
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
