ตึกแถวตายแล้ว ?
ถ้าทำเลที่ดีในการค้าขาย คือทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงาน,ผู้คนหลากหลายพลุกพล่าน และการคมนาคมทั่วถึงเหตุใด “ตึกแถว” ทำเลทอง ริมถนนใจกลางเมืองหลายคูหายังคง “ว่างเปล่า” ?
“ตึกแถว” คืออะไร ?
ตึกแถวในที่นี้คืิออาคารขนาด 2-3 ชั้นที่ปลูกสร้าง “เต็มพื้นที่” มักเป็นอาคารที่ตั้งอยู่ริมถนนและถูกซอยแบ่งที่ดินออกเป็นหลายๆแปลง โดยส่วนที่ถูกซอยแบ่งเราจะเรียกเป็น ‘คูหา’ หน้าคูหามักจะกว้างแค่ประมาณรถเก๋งจอดได้ 1 คัน แต่พื้นที่ภายในจะดูลึกเข้าไปเป็นพิเศษ
ทำไมต้องตึกแถว ?
ฟังก์ชั่นของตึกแถว มักจะปรากฏให้เห็นในรูปแบบของร้านค้าขายอาหาร ขายสินค้า หรือเปิดเป็นธุรกิจบริการต่างๆ ในชั้นล่างสุด ส่วนชั้นบนเอาไว้พักอาศัย เรียกได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินให้ใช้ประโยชน์ได้สูงสุด
โดยตึกแถวยังถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าสำหรับนักพัฒนาที่ดิน เพราะสามารถซอยที่ดินแปลงใหญ่ ย่อยเป็นแปลงเล็กทำให้ขายได้กำไรมากขึ้น ดังนั้นตึกแถวจึงถูกเรียกในคำศัพท์ที่ดูสวยงามกว่าเดิมโดยการเหมารวมไปกับคำว่า “อาคารพาณิชย์” เพื่อใช้หมายถึงอาคารที่พักอาศัยได้และยังสามารถใช้ประโยชน์ในแง่ธุรกิจได้อีกด้วย
ตึกแถวมาจากไหน ?
จุดกำเนิดของตึกแถวไม่แน่ชัด แต่ว่ากันว่ามาจากคนจีนที่เริ่มมาตั้งรกรากค้าขายแถบเยาวราช จนเกิดตึกแถวขึ้นบนถนนสายแรกที่ถนนเจริญกรุง จากนั้นตึกแถวจึงค่อยๆลามออกไปยังพื้นที่รอบๆ โดยช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ไทยเรากำลังพัฒนาเศรษฐกิจให้เติบโตมากขึ้นและเพื่อรองรับการขยายตัวของเศรษฐกิจ หน่วยงานราชการอย่าง กองเคหสถาน กรมประชาสงเคราะห์ จึงถือกำเนิดขึ้นมาเพื่อรองรับและพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เพียงพอกับประชาชน
ตึกแถวก็เป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่งอกขึ้นมากในสมัยนั้นเพราะในยุคนั้นมันใช้พื้นที่น้อยแต่ได้ประโยชน์สูงสุด เรียกได้ว่าแก้ปัญหาที่อยู่ให้เพียงพอกับประชาชน แถมรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์เอง ยังสร้างโอกาสในการทำธุรกิจค้าขายได้อีกด้วย ซึ่งก็ได้ผลจริงๆครับเพราะตึกแถวเป็นจุดกำเนิดของธุรกิจให้กับหลายๆครอบครัว หลายคนโตมากับตึกแถวพร้อมกับธุรกิจค้าขายของครอบครัวที่เกิดขึ้นที่นั่น ตึกแถวได้รับความนิยมเสมอมานะครับ ใครจะไปคิดล่ะครับว่าวันนึงตึกแถวพวกนี้จะเสื่อมความนิยมลง
ขาลงของตึกแถว ?
ลองสังเกตดูว่าสองข้างทางที่เต็มไปด้วยตึกแถวหลายคูหาที่เราผ่านทุกวัน ในช่วง 2-3 ปีนี้ มันเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ? ร้านค้าเก่าถูกแทนที่ด้วยผู้ค้ารายใหม่ บ้างก็ติดป้ายประกาศขายหรือให้เช่า หรือไม่ก็ตึกแถวบริเวณนั้นทั้งหมดถูกทุบทิ้งสร้างใหม่เป็นคอนโดสูง 32 ชั้น
แม้ในปัจจุบันจะมีธุรกิจเกิดขึ้นใหม่มากมาย ความหลากหลายของธุรกิจมันมีมากขึ้นจากเดิมที่เรามักเห็นตึกแถวพวกนี้จะจำกัดอยู่กับแค่ธุรกิจอย่างร้านขายของชำหรือร้านอาหาร แต่ปัจจุบันโอกาสในการเข้าถึงธุรกิจของประชาชนอย่างเราๆมันมากขึ้นนะครับ เราสามารถเปิดคลินิกทางการแพทย์ เปิดร้านเสื้อผ้า ร้านทำเล็บ ร้านสะดวกซัก เรียกได้ว่าธุรกิจในด้านการบริการนี่เติบโตขึ้นหลายธุรกิจมาก ซึ่งบางธุรกิจมันก็จำเป็นต้องมีหน้าร้าน เพื่อไว้รองรับลูกค้า
ซึ่งแน่นอนว่า “ตึกแถว” นี่ดูเหมาะมากนะครับทั้งทำเลของมันและฟังก์ชั่นเรื่องการอยู่อาศัย แต่ทำไมตึกแถวเหล่านี้ถึงยังถูกปล่อยว่าง ? โดยเฉพาะทำเลทอง ทำเลแนวรถไฟฟ้า ?
หรือถ้านี่เป็นขาลงของตึกแถวจริงๆ
แล้วอะไรล่ะ ? ที่เป็นปัจจัยทำให้ “ตึกแถว” เข้าสู่ยุคขาลง
ปัจจัยที่ส่งผลทำให้ตึกแถวเสื่อมความนิยมลงในปัจจุบัน
ถ้าจะอธิบายให้เห็นจุดเริ่มต้นที่ชัดเจนคงต้องแบ่งออกเป็น 2 ด้านคือ
1.ปัญหาด้านปัจจัยภายนอกของตึกแถว และ 2.ปัญหาด้านปัจจัยภายในของตึกแถว
1.ปัญหาด้านปัจจัยภายนอกของตึกแถว
ปัญหาด้านปัจจัยภายนอกคือสิ่งที่เกิดขึ้นภายนอกตัวตึกแถวที่เราไม่สามารถควบคุมหรือไปเปลี่ยนแปลงมันได้ครับ มีปัจจัยภายนอกยิบย่อยมากมาย แต่เราสามารถอธิบายปัญหานี้ด้วยคำสั้นๆว่ามันคือ “พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป”
ตัวอย่างเช่น การมาถึงของรถไฟฟ้าส่งผลให้มีคนพลุกพล่านขึ้นจริงครับมองดูแล้วน่าจะเหมาะกับการเปิดร้านอะไรสักอย่าง แต่หากเรานึกดูคนที่มาใช้บริการรถไฟฟ้าล้วนมีจุดหมายเดียวกันคือ ต้องการถึงจุดหมายให้เร็วที่สุดนะครับ รวมถึงบางสถานีใหญ่ๆก็มีทางเชื่อมลอยฟ้าให้เดินกัน แล้วทำไมเราถึงต้องชายตามองตึกแถวที่อยู่ติดกับทางขึ้นรถไฟฟ้าหรือตึกแถวรอบข้างที่เปิดร้านอาหารด้วยล่ะครับ ในเมื่อจุดหมายของเรานั้นอยู่อีก 9 สถานีข้างหน้า ?
ส่วนเรื่องที่ว่าไม่ค่อยมีคนสนใจตึกแถวกันแล้วเพราะธุรกิจในสมัยนี้ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้าน ? ก็ใช่ครับ แต่หากคุณจะขยายธุรกิจให้โตขึ้น ถึงแม้หน้าร้านไม่จำเป็นมากแต่สถานที่มันก็ต้องขยายขึ้นครับ อาจจะต้องการเป็นที่เก็บสินค้าหรือเป็นสำนักงานเพื่อจัดการเอกสารต่างๆ ซึ่งมันก็ต้องการพื้นที่ที่มากขึ้นรวมถึงการคมนาคมมันก็ต้องเข้าถึงพื้นที่นั้นด้วย
ซึ่งตึกแถวก็ยังคงเป็นทางเลือกนึงของผู้ประกอบการครับ เพียงแต่ว่ามันเป็น “ตึกแถวซอยรอง” ครับ ด้วยความที่ตึกแถวที่ติดถนนใหญ่มันมีข้อจำกัดต่างๆรวมถึงตึกแถวซอยหลักมันก็ราคาแพง การเขยิบทำเลเข้าไปในหาตึกแถวในซอยรองจะได้ราคาที่ถูกกว่าครับ แม้ว่าคนอาจจะไม่พลุกพล่านมาก แต่ด้วยราคาที่พอจับต้องได้ ทำให้ในปัจจุบันแม้ตึกแถวติดถนนใหญ่ หรือตามซอยหลักจะว่างเปล่า แต่ตามซอยรอง นี่ยังถือว่าแน่นอยู่พอสมควรครับ (อย่างเช่นแถว ลาดพร้าว 71, บรรทัดทอง )
2.ปัญหาด้านปัจจัยภายในของตึกแถว
ผู้ร้ายตัวจริงที่ทำให้ตึกแถวเสื่อมความนิยมลง ก็คือพวกปัญหาภายในที่เกี่ยวข้องกับตัวตึกแถวโดยตรงนี่แหละครับ เริ่มตั้งแต่ตัวที่ดินเลย อย่างที่บอกครับคือที่ดินมันถูกซอยออกเพื่อให้ใช้ประโยชน์ของที่ดินได้คุ้มที่สุด แต่เมื่อความต้องการที่ดินมันเพิ่มมากขึ้นแต่ที่ตัวที่ดินเองกลับมีอยู่อย่างจำกัดส่งผลให้ราคาที่ดินขยับสูงมากขึ้นครับ
และการที่จะหาที่อยู่อาศัยสักแห่งในตัวเมืองก็เริ่มยากขึ้นเพราะนอกจากจะแพงแล้วที่ดินก็ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด นักพัฒนาที่ดินต่างก็เห็นปัญหานี้ครับและก็เห็นช่องทางในการทำกำไรจากปัญหานี้ด้วย ดังนั้นจึงเกิดการสร้างอาคารที่พักอาศัยแนวสูง 20+ ชั้นขึ้นไป ซึ่งเป็นการเฉลี่ยทำให้ราคาของที่ดินต่อตารางเมตรถูกลง คนสามารถเข้าถึงได้ และนักพัฒนาที่ดินก็ได้กำไรเยอะมากขึ้นจากการซอยห้องออกและนำมันซ้อนกันเป็นแนวตั้งสูง ซึ่งเราเรียกอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ว่า “คอนโด”
นี่คือส่วนนึงที่เราเห็นตึกแถวหลายๆที่โดนนักพัฒนาที่ดินซื้อตึกทั้งแถบเอาไปเล่นแร่แปรธาตุเปลี่ยนไปเป็นคอนโดกันหมดเพราะหากเทียบกันตึกแถว 20 คูหาสามารถพัฒนาขึ้นเป็นคอนโดขนาด 8 ชั้นจำนวน 100 ห้อง ซึ่งสามารถทำกำไรได้มากกว่าทำตึกแถวขายมากโข โดยที่ขนาดที่ดินเท่ากันแท้ๆ
ซึ่งมันส่งผลมาถึงการขายตึกแถวในปัจจุบันที่ขายยากมากเพราะราคาแพงและที่สำคัญมันได้ที่ดินน้อยมากซึ่งมันก็จะถูกนำไปเปรียบเทียบถึงความคุ้มค่าของปริมาณที่ดินกับอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆน่ะครับ อย่างเช่น ตึกแถวสุขุมวิทซอย 60 กว่าๆ 1 คูหา 30วา ขาย 55 ล้าน ตกตารางวาละ 1.8 ล้านเลยนะครับ เพื่อแลกกับแค่ที่ดิน 30 วา ซึ่งถ้าคนจะซื้อคงต้องหาเหตุผลที่คุ้มค่ามากจริงๆที่จะยอมสละเงินขนาดนี้ สำหรับที่ดินเพียงแค่นี้
ปัญหาเกี่ยวกับตัวอาคารโดยตรงก็สำคัญ
คือตึกแถวที่เห็นส่วนใหญ่มันถูกสร้างมา 30 ปี++ แล้วครับ น้อยมากที่จะเห็นคนสร้างตึกแถวขึ้นใหม่ (ด้วยเหตุผลที่พูดถึงไปด้านบน) ด้วยความเก่านี้เลยมักจะมีปัญหาเรื่องโครงสร้างเกิดขึ้นกับตัวตึก ทั้งร้าว ทั้งทรุด น้ำรั่วดาดฟ้า คานเหล็กโผล่ออกจากปูนบ้าง ปัญหาเรื่องความเก่าของตึกเลยเป็นหนึ่งในความเสี่ยงของตึกแถวครับ
ปัญหาหลักอีกเรื่องคือมันไม่มีที่จอดรถครับ คือถ้าคุณเปิดเป็นร้านค้าริมถนน ลูกค้าคุณก็จอดรถซื้อของไม่ได้ครับ หรือถ้าคุณเป็นเจ้าของตึกเอง ชั้นล่างคุณก็เปิดเป็นร้านค้าไปแล้ว แล้วคุณจะจอดรถที่ไหนครับนอกจากเอามาจอดหน้าตึก ซึ่งก็จะกีดขวางการจราจรบนถนน ?
ยังมีปัญหายิบย่อยอีกมากเกี่ยวกับตึกแถวที่ส่งผลให้มันเสื่อมความนิยมลงในปัจจุบัน ในอนาคตอันใกล้นี่มีแนวโน้มที่เราจะเห็นตึกแถวที่ถูกทิ้งร้าง แปรสภาพไปเป็นอสังหาริมทรัพย์หน้าตาแบบอื่นเป็นอย่างแน่
ดังที่เราเห็นในปัจจุบัน นอกจากการนำไปทำเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโด ตึกแถวบางโซนที่ถูกทิ้งร้าง ไม่แน่ว่ามันอาจจะอยู่ในมือของนายทุนหรือของตระกูลเจ้าของห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ ซึ่งก็รอดูต่อไปว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับตึกแถวพวกนี้ หรือไม่แน่ ตึกแถวที่เราคุ้นหน้าคุ้นตากันนี้ อาจจะกำลังรอการเปลี่ยนแปลงที่จะส่งผลให้มัน “สูญพันธ์” ก็เป็นได้
ทิ้งท้ายอีกสักนิด
แล้วทำไมตึกแถวย่าน “บรรทัดทอง” ถึงโกงความตายขึ้นมาได้ ?
สรุปสั้นๆคือ มันเริ่มมาจากแผนการพัฒนาที่ดินของทางจุฬาครับ ที่มีการเวนพื้นที่ตึกแถวคืน ในระแวกสามย่าน สวนหลวง เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่เป็นการพัฒนาให้ที่อยู่อาศัยกับพื้นที่เชิงพาณิชย์ อยู่ร่วมกันได้ (อารมณ์แบบคอมมูนิตี้มอลล์)
ผลคือร้านอาหารดังต่างๆบางร้านก็ถูกเวนที่คืน ซึ่งร้านดังๆพวกนี้ บางร้านก็ย้ายไปอยู่พื้นที่ที่เป็นตึกแถวซอยรองใกล้เคียงอย่าง “บรรทัดทอง” นั่นแหละครับ เลยทำให้บรรยากาศของบรรทัดทองดูคึกคักและเต็มไปด้วยร้านอาหารเจ้าเก่า-เจ้าใหม่ มากมายในปัจจุบัน
Ref:
อดีต+ปัจจุบัน ตึกแถวเมืองกรุง ‘ลมหายใจแห่งยุคสมัยที่แผ่วลงอย่างช้าๆ’
เมื่อตึกแถวใกล้สูญพันธุ์
ภาพ @googlemap
- 11
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
