วิกฤติตลาดอสังหาฯ จีน… เมื่อลดดอกเบี้ยอาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป
นักวิเคราะห์ต่างคาดการณ์ว่าจีนมีแนวโน้มที่จะลดอัตราดอกเบี้ยอีกในครึ่งปีหลังนี้ แต่การลดดอกเบี้ยครั้งนี้อาจจะแทบไม่ช่วยฟื้นสถานการณ์วิกฤติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคตกต่ำ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาเรื่องคุณภาพเครดิต บ่งชี้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยนั้นไม่ได้เป็นเครื่องมือทรงพลังพอที่จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการกู้บ้านและกู้ลงทุนสร้างบ้านเหมือนอย่างที่เคยเป็น
📌 มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังเผชิญกับอุปสรรค
จีนมีอุปทานบ้านในตลาดเยอะเกินความต้องการ และเผชิญกับความท้าทายทางด้านประชากร ความเชื่อมั่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แย่ลง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะหนี้อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน บ่งชี้ว่าการจะฟื้นฟูตลาดบ้านผ่านมาตรการกระตุ้นของรัฐ น่าจะยากขึ้นกว่าในปี 2009 และ 2015
การลดอัตราดอกเบี้ย อาจไม่ใช่เครื่องมือที่มีประสิทธิภาพอีกต่อไป
เงินทุนที่หลั่งไหลเข้าไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้นลดลงในช่วง 16 เดือนที่ผ่านมา แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยระยะ 5 ปี จะลดลงไป 0.35% แล้ว ทั้งยังมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้บ้านครั้งแรกในบางเมือง
ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่าการลดอัตราดอกเบี้ยไม่ใช่เครื่องมือที่ทรงพลังในการกระตุ้นเศรษฐกิจเหมือนที่ผ่านๆ อีกต่อไป อย่างในสมัยปี 2008 การลดอัตราดอกเบี้ย 1.9% ช่วยให้เงินทุนไหลเข้าในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มถึง 44% ในปี 2009
ในขณะที่การลดอัตราดอกเบี้ยในปี 2012 และ 2015 ก็ช่วยกระตุ้นเงินทุนไหลเข้ามาในภาคอสังหาริมทรัพย์ 34% และ 17% ตามลำดับ ทำให้เกิดการฟื้นตัวของยอดขายบ้าน และราคาบ้าน
📌 การลดต้นทุนในการกู้บ้าน ไม่ได้ช่วยกระตุ้นอุปสงค์ในการซื้อบ้าน
แนวโน้มที่มืดมนของราคาบ้าน และอุปทานส่วนเกินของบ้าน บ่งชี้ให้เห็นว่าการลดอัตราดอกเบี้ยอาจไม่ได้ช่วยฟื้นอุปสงค์การลงทุนได้
จริงอยู่ว่าการลดต้นทุนการกู้ยืมลงอาจจะช่วยกระตุ้นคนที่ต้องการจะซื้อบ้านหลังแรกได้ก็จริง แต่ด้วยความที่เศรษฐกิจจีนกำลังอ่อนแอ และแนวโน้มการจ้างงานก็ไม่ค่อยดีนัก ทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นว่าตัวเองจะสามารถแบกรับภาระการผ่อนบ้านได้ไหว
ปัจจัยเหล่านี้ ชี้ให้เห็นว่า การฟื้นตัวในระยะสั้นๆ ของตลาดบ้านช่วงไตรมาสที่ อาจไม่ส่งผลต่อเนื่องไปถึงช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เนื่องจากอุปสงค์ที่คงค้างมาจากช่วงล็อกดาวน์ได้หมดลงไปแล้ว
การลดอัตราดอกเบี้ยอาจจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ต่ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ แต่อาจไม่ใช่ในเมืองเล็ก
นอกจากนี้ จีนยังได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดสัดส่วนเงินดาวน์ในเมืองหลักๆ ให้ต่ำกว่า 20% และลดข้อจำกัดของการซื้อบ้านลง เพื่อหวังกระตุ้นการซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ก็อาจทำให้จากที่บางคนต้องการซื้อบ้านในเมืองเล็กๆ อาจจะขยับไปยังเมืองใหญ่ๆ แทน เนื่องจากคาดว่าเมืองใหญ่ๆ จะปรับลดสัดส่วนเงินดาวน์ต่ำสุดอยู่ที่ 20%
สำหรับเมืองระดับรองๆ ลงมา ที่สัดส่วนเงินดาวน์อยู่ที่ 20% อยู่แล้ว ทำให้แทบไม่มีช่องว่างเหลือสำหรับมาตรการกระตุ้นเพิ่มขึ้น จึงอาจกลายเป็นข้อเสียเปรียบได้
การปรับลดสัดส่วนเงินดาวน์นี้ชี้ให้เห็นว่าจีนหมดหนทางในการกระตุ้นอุปสงค์แล้วจริงๆ
การลดอัตราดอกเบี้ย ไม่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการกู้ยืมเพื่อก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์
ทางฝั่งอุปทาน ด้วยความที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนผิดนัดชำระหนี้ และการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้พวกเขาไม่สามารถกู้เพื่อไปลงทุนเพิ่มเติมได้ ชี้ให้เห็นว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจึงช่วยกระตุ้นให้เกิดการก่อสร้างโปรเจ็คใหม่ๆ ได้น้อย
ยิ่งไปกว่านั้น แม้ว่าผู้วางนโยบายจะเรียกร้องให้สถาบันทางการเงินปล่อยเงินกู้ให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ความกังวลของธนาคารเกี่ยวกับความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ก็ทำให้ธนาคารไม่ค่อยอยากปล่อยกู้ให้แก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน แล้วหันไปปล่อยกู้ให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐแทน
อีกทั้งจีนได้ออกกฎระเบียบเงินทุนของธนาคารใหม่เพื่อใช้ปล่อยกู้โดยอ้างอิงจากระดับความเสี่ยงของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาทางการเงินแต่ละราย ก็ยิ่งเป็นอุปสรรคในการจัดหาเงินทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปอีก
📌 ความท้าทายยิ่งกว่าในปี 2009 และ 2015
ความท้าทายของโครงสร้างอุปสงค์และอุปทานชี้ให้เห็นว่าวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้แตกต่างจากในปี 2009 และ 2015 ทำให้มาตรการกระตุ้นไม่สามารถทำให้อุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นเป็นลักษณะตัว V (ลงเร็ว ฟื้นเร็ว) ได้เหมือนที่เคยเป็นในอดีต
ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์พึ่งพาการที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนใหม่ๆ และครัวเรือนกู้ซื้อบ้าน แต่ในปัจจุบันที่ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยกู้ให้แก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จึงส่งผลต่ออุปทานในบ้าน ในขณะที่ความอยากจะซื้อบ้านก็น้อยลง
ช่วงเดือนเม.ย.-พ.ค. ยอดขายบ้านลดลงไป 45% ใน 96 เมือง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ฐานต่ำ และผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นและมองว่าแนวโน้มไม่น่าจะดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังนี้ แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นก็ตาม
ผู้เขียน: ชนาภา มานะเพ็ญศิริ Economist, Bnomics
ภาพประกอบ : จินดาวรรณ อรรถมานะ Graphic Designer, Bnomics
Bnomics - Bangkok Bank Economics
'Be an Economist for Everyone'
วิเคราะห์ เจาะทุกประเด็นเศรษฐกิจ ให้เป็นเรื่องง่ายสำหรับคุณ
Reference: Bloomberg Intelligence
- 5
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
