ทำไมไม่ควรผ่อนบ้านแค่ขั้นต่ำ
ถ้าเรากู้เงินมา 3,000,000 บ. เพื่อซื้อบ้าน และเสียดอกเบี้ยกู้ยืม 5% ต่อปี (fix rate) ผ่อน 30 ปี (360 งวด) และผ่อนชำระ ขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดให้ผ่อนคือ 16,105 บ. ต่อเดือน เราผ่อนแบบนี้แค่ตามที่ธนาคารกำหนด เราจะเสียเงินทั้งหมด จนผ่อนครบ คือ 5,797,507 บ.
แต่ถ้าเราจ่ายเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อย จากที่ธนาคารให้ผ่อนขั้นต่ำ เช่น จ่ายเพิ่มเป็น เดือนละ 18,000 บ. เพิ่มมาเดือนละ 1,895 บ. เราจะผ่อนครบที่ 24 ปี (งวดที่ 285) และจ่ายเงินไปทั้งหมด 5,132,562 บ. จ่ายน้อยลงไป 5,797,507 - 5,132,562 = 664,945 บ.
แต่ถ้าเราจ่ายเพิ่มขึ้นอีก จากที่ธนาคารให้ผ่อนขั้นต่ำ เช่น จ่ายเพิ่มเป็นเดือนละ 20,000 บ. เพิ่มมาเดือนละ 3,895 บ. เราจะผ่อนครบที่ 20 ปี ครบงวดที่ 236 และจ่ายเงินไปทั้งหมด 4,717,786 บ. จ่าย น้อยลงไป 5,797,507 - 4,717,786 = 1,079,721 บ.
จะเห็นว่า เรากู้มา 3 ลบ. เราจ่ายจริงทั้งหมดใน 30 ปี เกือบ 6 ลบ. ถ้าเราจ่ายแค่ผ่อนขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดไว้ แต่ถ้าเราจ่ายเพิ่มอีกเล็กน้อย เราจะผ่อนน้อยลงไปพอสมควร และปิดได้เร็ว ที่เป็นลักษณะนี้ เพราะดอกเบี้ยของธนาคารจะนำอัตราดอกเบี้ยต่อปี มาหารเฉลี่ยคิดเป็นรายวัน และดอกเบี้ยบ้านเป็นลักษณะ ลดต้น ลดดอก ซึ่งการคิดเป็นแบบนี้
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น = (เงินต้นคงเหลือ X อัตราดอกเบี้ยต่อปี X จำนวนวันในงวดนั้น) / จำนวนวันต่อปี
ซึ่งจำนวนวันต่อปี เช่น 365 วัน
เงินต้นที่ลดลงเมื่อเราจ่ายงวดนั้น ที่จะไปหักเงินต้นเดิม = จำนวนเงินที่เราจ่ายในงวดนั้น - ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น
เงินต้นคงเหลือที่ไว้ใช้คำนวณดอกเบี้ยงวดถัดไป = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน – เงินต้นที่ลดลง
ดังนั้นเมื่อจ่ายมากขึ้นกว่าที่ธนาคารกำหนดให้ผ่อนจ่ายต่อเดือน เงินที่เพิ่มตรงนั้นจะไปตัดเงินต้น ทำให้เงินต้นที่เหลืองวดถัดไป ลดลง หรืออีกแบบคือหาอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ก็จะทำให้เงินที่เราจ่ายไปเท่าเดิม ไปตัดเงินต้นได้เพิ่มขึ้น
ถ้าเราผ่อนบ้านแล้วจ่ายแค่ขั้นต่ำ เรามักต้องจ่ายประมาณ 2 เท่า ของยอดที่เรากู้มา แต่ถ้าเราจ่ายเพิ่มอีกหน่อย เราจะปิดได้เร็วขึ้น และยอดที่จ่ายก็จะลดลง
หรือ เราทำ refinance (ย้ายไปธนาคารใหม่) หรือ ทำ retention (อยู่กับธนาคารเดิม แต่ขอต่อรองอัตราดอกเบี้ยใหม่) เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายน้อยลง เงินที่เราผ่อนเข้าไป ก็จะไปตัดต้นได้มากขึ้น ดังนั้นควรพยายามจ่ายเพิ่มขึ้นบ้างจากที่ธนาคารกำหนด และลองมองหาอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ก็จะช่วยให้ยอดเงินที่เราต้องจ่ายทั้งหมดลดลงได้
หมอยุ่งอยากมีเวลา พูดคุยเรื่องหุ้นและกองทุน เข้าใจง่าย ใช้ได้จริง
#ดอกเบี้ยบ้าน #ผ่อนบ้าน #ดอกเบี้ย #ลดต้นลดดอกเบี้ย #หมอยุ่งอยากมีเวลา #retention #refinance
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
