อนาคตอสังหาฯไทย หลังคำพิพากษา Ashton Asoke
Content พิเศษ
Case Study : โครงการ Ashton Asoke ทางออกจริงที่ไม่จริง
ก่อนที่จะเริ่มวิเคราะห์ถึงสถานการณ์ในอนาคตกัน ขอเริ่มที่ความเป็นมาของเรื่องนี้ก่อนเพื่อให้เข้าใจบริบทที่ตรงกัน
ขออนุญาตไม่ลงรายละเอียดข้อมูลทั่วไปซึ่งสำนักข่าวหลายแห่งได้ลงไว้แล้ว
แต่จะมีแทรกจุดสังเกตุไว้ให้ระหว่างเรื่อง และวิเคราห์ปัญหาของกฎหมายเชิงลึก แล้วไปขมวดปมตอนท้ายให้อีกทีนะครับ
Story
- บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับ บ.มิตซุย ฟูโดซัง (บริษัทจากประเทศญี่ปุ่น) ในลักษณะกิจจการร่วมการค้า (Joint Venture) เพื่อพัฒนาอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) โครงการ Ashton Asoke บนที่ดินแปลงที่เป็นปัญหาตามข่าว ภายใต้ "บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก” ซึ่งภายหลังเปลี่ยนชื่อเป็น "บจก.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู”
โดยโครงการ Ashton Asoke เริ่มเปิดขายตั้งแต่ปี 2557 และเริ่มก่อสร้างในปี 2559 (ระหว่างนั้นก็ดำเนินการขอใบอนุญาตต่างๆจากหน่วยงานราชการ)
- ชาวบ้านในชุมชนบริเวณซอยสุขุมวิท 19 ก็คัดค้านการพัฒนาโครงการตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง จนกระทั่งในปี 2559 ได้รวมตัวกันและมอบอำนาจให้สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนให้เป็นผู้ยื่นฟ้อง (โจทก์) ต่อ ข้าราชการ/หน่วยงานราชการ 5 หน่วย (จำเลย)
คือ
1.ผู้อำนวยการเขตวัฒนา
2.ผู้อำนวยการสำนักการโยธา
3.ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร
4.ผู้ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)
5.คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA)
[สังเกต > โจทก์ไม่ได้มีการยื่นฟ้อง บริษัทผู้พัฒนาโครงการ โดยตรง]
โดยโจทก์ฟ้องจำเลยให้เพิกถอนใบอนุญาต/นิติกรรม 5* อย่าง คือ
1.ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (อาคารชุด โครงการ Ashton Asoke)
4.นิติกรรมใดๆที่อนุญาตให้โครงการใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนหลัก
[สังเกต > มีการใช้ที่ดินของผู้อื่นเป็นทางเข้า-ออก (ซึ่งใช้ประกอบการพิจารณาอนุญาตก่อสร้าง)]
- 30 ก.ค. 2564 ศาลปกครองกลาง {ศาลปกครองชั้นต้น} พิพากษาให้ การใช้ที่ดินของ รฟม. (ซึ่ง รฟม.อนุญาตให้โครงการใช้เป็นทางเข้าออก) ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่สามารถนำไปขออนุญาตก่อสร้างได้ ดังนั้นต้องเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างย้อนหลังด้วย
[สังเกต > การที่ รฟม.ให้ใช้ที่ดิน ไม่ชอบด้วยกฎหมาย = หน่วยงานรัฐเป็นผู้กระทำความผิดและสร้างความเสียหายหรือไม่ ?]
- แต่ บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก ก็ได้ยื่นอุทธรณ์ และเป็นผู้ร้องสอด เนื่องจากเป็นผู้ได้รับผลกระทบจากคำพิพากษา
[สังเกต > ผู้พัฒนาไม่ได้เปิดโอกาสให้ลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้ว (ผู้บริโภค) ได้ป็นผู้ร้องสอดด้วย]
- 27 ก.ค. 2566 ศาลปกครองสูงสุด มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง คือ ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เนื่องจากการใช้ที่ดินของ รฟม. (ที่เวนคืนมา) เป็นทางเข้า-ออกโครงการ นั้นผิดวัตถุประสงค์ในการเวนคืน และ คุณลักษณะของที่ตั้งอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ผิดกฎกระทรวง ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร
[สังเกต > มีเพียงคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเท่านั้น แต่ยังไม่ได้มีคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร (ยังพอมีหนทางแก้ไข) และ ไม่ได้มีการเพิกถอนบันทึกข้อตกลงที่รฟม. อนุญาตให้โครงการใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออก]
{*ส่วนนิติกรรม ลำดับที่ 2,3,5 ที่ถูกฟ้องนั้นประกอบไปด้วย
2.มติให้ความเห็นชอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
> ไม่มีผลต่อการพิจารณาคดี เพราะเห็นว่าเป็นผลต่อเนื่องซึ่งไม่ต้องวินิจฉัย (สิ้นสุดในศาลชั้นแล้ว และเป็นผลต่อเนื่องจากการขออนุญาตก่อสร้าง)
3.ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ กทม.และสำนักงานเขตวัฒนา นำทางที่คั่นแบ่งแยกที่ดินที่ตั้งโครงการกลับมาเป็นทางสาธารณะประโยชนดังเดิม
> ไม่มีผลต่อการพิจารณาคดีเนื่องจากหลักฐานเก่าเกินไปและมีน้ำหนักไม่เพียงพอ
5.การออกประกาศกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม.
> ไม่มีผลต่อการพิจารณาคดี เนื่องจากออกประกาศถูกต้องตามข้อบังคับ}
หลังจากทราบ Story แล้ว ขอย้อนกลับไปที่ Background ของที่ดินเจ้าปัญหานิดนึง
ที่ดินที่เป็นตั้งของโครงการ Ashton Asoke ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดิน 3 แปลง เข้าออกผ่านทาง ถนนสุขุมวิท 19 แยก 2 ขนาด 3 เมตร แต่ไม่มีทางเข้าออกด้านถนนสุขุมวิท 21 (อโศกมนตรี)!!
สาเหตุเนื่องมาจากว่า เดิมก็ติดถนนอโศกมนตรี แต่ว่าโดนเวนคืนเพื่อสร้าง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่ดินตาบอด
ต่อมาเจ้าของเดิมฟ้องร้องทาง รฟม. เพื่อขอทางจำเป็น ทาง รฟม. ก็ให้ทางจำเป็นกว้าง 6.4 เมตร (บริเวณด้านทิศใต้อาคารจอดรถปัจจุบัน) เพื่อให้ออกสู่ถนนอโศกมนตรีได้
โอเค มีทางเข้าออกแล้ว แต่ขนาดเล็กไปหน่อย แค่นี้ยังไม่เพียงพอที่จะพัฒนาโครงการให้เกิดความคุ้มค่าจากการลงทุนได้!
เนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ทำเลดี ติดรถไฟฟ้าสองสายใจกลางเมือง อยู่ในผังเมืองสีแดง มูลค่ามหาศาล (ราคาประเมิน ตร.วา ละ 4-5แสน ถ้าราคาซื้อขายจริงก็มากกว่า 2-3 เท่า)
ด้วยมูลค่าที่สูงมากขนาดนี้ ก็สมเหตุสมผลกับศักยภาพของทำเลและผังเมือง
ยิ่งไปกว่านั้นรัฐก็ส่งเสริมเต็มที่ในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าให้เกิดประโยชน์ โดยเน้นการพัฒนาที่มีความหนาแน่นสูง ให้มีผู้อาศัยหรือใช้บริการเยอะ ให้คนเดินทางสะดวกเป็นสำคัญ
ที่ดินแปลงนี้จึงมีความเหมาะสมมากที่จะพัฒนาเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้สมกับศักยภาพที่มี
แต่หากจะสร้างก็ยังติดกฎหมายควบคุมอาคารอยู่ ในเรื่องขนาดความกว้างของที่ดินและขนาดความกว้างถนนเข้า-ออก
ถ้าถนนกว้างแค่ 6.4 เมตร ก็จะสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ทำได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 7-8 ชั้น) หรือขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม.
นักพัฒนารายใดก็ตามที่เตรียมซื้อที่ดินแปลงนี้มาพัฒนา ต้องหาวิธีเพื่อที่จะสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ได้ เพื่อใช้ศักยภาพของที่ดินให้เต็มที่และคุ้มค่าที่สุด (ไม่ว่าจะทำการรวมแปลงข้างเคียง ผ่านการซื้อหรือเช่าที่ดินเพื่ม เพื่อขยายทางออก)
> ทาง บ.อนันดาฯ ในฐานะผู้พัฒนาโครงการก็เข้าใจในโจทย์นี้ดี และสามารถแก้ปัญหาได้โดยการทำบันทึกข้อตกลงกับ รฟม. เพื่อขอขยายทางเข้า-ออกจาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร* (เพิ่ม 6.6 เมตร) โดยมีค่าตอบแทน (เนื่องจาก ตามระเบียบปกติ ของ รฟม. จะให้ทางเพียง 4 เมตร หากเกินกว่า 4 เมตรจะต้องจ่ายค่าตอบแทน) โดยเป็นการจ่ายค่าตอบแทนมูลค่า 97ล้านบาท+ (สร้างอาคารจอดรถ แต่จะจ่ายภายหลัง) ให้ รฟม. เพื่อใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้า-ออก
*ทั้งนี้การขอขยายทางเข้า-ออกจาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร นั้น พ่วงเรื่องการขอย้ายตำแหน่งทางเข้า-ออก ด้วย เนื่องจากตำแหน่งเดิมของทางเข้า-ออก (บริเวณด้านทิศใต้ของที่ดิน ติดกับสมาคมนามธารี สังคัต) ไม่สามารถขยายทางได้ จึงต้องมีการย้าย (บริเวณด้านทิศเหนือของที่ดิน ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์)
Perfect ! ทุกอย่างพร้อมแล้ว เดินหน้าพัฒนาโครงการต่อเลย
ทางเข้าออกผ่านเกณฑ์แล้ว = ขออนุญาตก่อสร้าง + ขออนุญาตEIA ได้
แต่ในระหว่างการก่อสร้างก็มีอุปสรรคมากมาย เรื่องใบอนุญาตต่างๆที่กว่าจะได้มา การต่อต้านของชุมชน การร้องเรียนผลกระทบจากการก่อสร้าง ต่างๆ ประปราย เรื่อยๆมา
จนกระทั่งสร้างเสร็จแล้วก็ตามก็ยังโดนฟ้องร้องในหลายๆประเด็น (รวมทั้งประเด็นที่ศาลตัดสินให้ผิดจริงหรือประเด็นที่ไม่ผิดก็ตาม) ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า ได้รับผลกระทบกันทุกฝ่ายไม่ว่าจะเป็น ผู้ประกอบการ(ผู้พัฒนาโครงการ) ผู้บริโภค(ลูกค้า/ลูกบ้าน)
ในที่สุดก็สำเร็จ !
คอนโดสูง 50 ชั้น 783 unit ที่มีความโดดเด่นในหลายๆด้าน
แต่กว่าจะได้รับเอกสารรับรองการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร (อ.6) จาก กทม. ก็ช้าไปเกือบปี กระทบกับการส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าอย่างมาก
ลูกบ้านบางส่วนก็ไม่พอใจทั้งเรื่องการส่งมอบล่าช้าและการแก้ปัญหาของเจ้าของโครงการที่ไม่ชัดเจน ลูกค้าบางส่วนก็ไม่มั่นใจในการอยู่อาศัย และกังวลถึงปัญหาหากมีการฟ้องร้องในอนาคต
แม้ว่าผู้ประกอบการจะพยายามแก้ปัญหาอย่างที่สุด และมอบทางเลือกให้ลูกค้าให้เลือกแล้วก็ตาม (ทั้งการคืนเงินจอง รับซื้อห้องคืน หรือสลับย้ายโครงการ)
ท้ายที่สุด เรื่องก็ดำเนินมาถึงวันที่ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษา
เหมือนระเบิดลงที่ผู้พัฒนาโครงการ ทุกอยางกำลังมอดไหม้
ผู้พัฒนาโครงการ ต้องเร่งรีบดับไฟ ด้วยการอุทธรณ์
แต่ไฟยังไม่ทันดับ ก็โดนฟ้าผ่าซ้ำเข้ากลางอกลูกบ้าน จากคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุด
มหากาพย์แห่งการทลายตึกในฝันกำลังดำเนินขึ้น
ตัดฉากมาที่ศึกใหม่ ที่รอวันปะทุ
หน่วยงานรัฐ vs นักพัฒนา vs ลูกค้า (และอาจรวมถึงธนาคารด้วย)
ตอนนี้ผลลัพธ์และผลกระทบซึ่งปรากฎชัดเจนแล้ว ว่ามีผู้เดือดร้อนหลักๆเลย คือ
1.ลูกบ้าน หรือลูกค้าผู้ซื้อห้องชุดภายในโครงการ ซึ่งก็มีสถานะเป็นผู้บริโภค ซึ่งทุกวันนี้มีการอาศัยอยู่ในโครงการแล้ว ถึง 580 ครอบครัว
และ 2.บมจ.อนันดาฯ หรือผู้พัฒนาโครงการ Ashton Ssoke ซึ่งก็เป็นผู้ประกอบการ
และศึกที่ว่านี้ บมจ.อนันดาฯ กำลังโดนรุมสกรัมจาก 2 ทิศทาง
ด้านแรก คือ ลูกค้า vs ผู้ประกอบการ
ด้านที่สอง คือ นักพัฒนา vs หน่วยงานรัฐ
ลูกบ้านผู้น่าสงสาร 😭
อาคารชุดนี้ กลายเป็นอาคารชุดเถื่อนไปโดยปริยาย ตั้งแต่ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษา
เนื่องจากการเพิกถอนใบอนุญาติก่อสร้าง = การเพิกถอนใบรับรองการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร (อ.6) = การเพิกถอนใบจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1) = การเพิกถอนหนังสือเเสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ไปตามลำดับ
ซื้อ-ขายก็ไม่ได้ ! เพราะไม่รู้ว่าจะโดนสั่งรื้อถอนอาคารวันไหน
มูลค่าก็ไม่มี! หลักประกันไร้ค่า ธนาคารที่ไหนก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ !
ผู้ซื้อใหม่ (จองแล้วแต่ยังไม่ได้โอน) ไม่สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้ เพราะธนาคารไม่อนุมัติแล้ว
ผู้ที่ซื้อและโอนห้องไปนานแล้ว ก็ไม่สามารถขอ Refinance (ขอสินเชื่อจากธนาคารใหม่เพื่อไปปิดยอดธนาคารเดิม) หรือ Retention (ขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม)
โอ๊ย นี่มันเงินเก็บทั้งชีวิตของบางคนเลยนะ และหลายๆคนก็ยังต้องผ่อนไปอีก 20-30ปี ถ้าไม่มีอาคารนี้แล้ว แล้วจะผ่อนต่อไหม ผ่อนค่าอะไรและผ่อนทำไม (ลามไปกระทบธนาคารอีก) จะเสียทรัพย์ไปฟรีๆรึเปล่า
ลูกบ้านบางส่วนอยากจะขายก็ขายไม่ได้ เพราะไม่มีใครอยากซื้อ หรือมีคนอยากซื้อก็โอนไม่ได้ เพราะดำเนินธุรกรรมซื้อขายไม่ได้ (หรือแม้ว่าอาจโอนได้ในอนาคต ก็อาจจำใจขายในราคาต่ำ รับสภาพขาดทุนกันไป)
ลูกบ้านอีกส่วนก็อยากจะอยู่อาศัยต่อ ปัจจุบันก็ยังไม่ได้มีการแจ้งปิดการใช้งานอาคารแต่อย่างใด ก็ยังอาศัยต่อไปได้ แต่หากเมื่อใดที่มีคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร ก็ต้องหาที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งในปัจจุบันก็ไม่อาจหาคอนโดราคานี้ คุณภาพระดับนี้ ในทำเลนี้ ได้อีกแล้ว
ลูกค้าทั้ง Real Demand และ Investor ต่างก็เสียโอกาส
(ทั้งโอกาสทางการเงินที่สามารถลดค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ย และโอกาสในการปล่อยเช่า โอกาสในการอยู่อาศัยอย่างสงบสุข)
แต่ลูกค้าเหล่านี้กลับต้องแบกรับความเสียหายและภาระที่เกิดขึ้น โดยไม่มีใครเยียวยา แม้กระทั่งผู้พัฒนาโครงการ ถึงจะอยากช่วยก็อาจช่วยไม่ไหว เพราะเกินกำลัง
แต่หนทางรอดสุดท้ายก็ยังดูมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และ ศูนย์ทนายความเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภค ต่างออกมาประสานเสียงว่า "ผู้บริโภคมีสิทธิ์ได้รับคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย เนื่องจาก ผู้ประกอบการเป็นฝ่ายผิดสัญญา (ผู้บริโภคซื้อห้องแล้วอยู่อาศัยไม่ได้ตลอดไปตามวัตถุประสงค์ที่ซื้อ) ผู้บริโภคจึงมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาและขอให้บริษัทคืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย"
ยังไม่นับความช็อก ค่าตกใจที่สามารถเรียงร้องค่าทำขวัญได้เพิ่มเติม
(ทั้งภาระการเงิน ทั้งอำนาจต่อรอง ทั้งติดขัดทางกฎหมาย ต้องน้อมรับคำสั่งศาลซึ่งสิ้นสุดแล้ว ไม่สามารถหาหางออกกับภาครัฐและธนาคารได้)
คำถามที่คาใจ
Developer หัวหมอ ? หรือ เหยื่อของนักร้อง ? หรือ นี่คือการเชือดโชว์พลัง
สิ่งที่ยังคงเป็นคำถามในใจลูกบ้านหรือประชาชนทั่วไปที่สนใจคดีนี้ คือ
1.สิ่งที่นักพัฒนา (ผู้ประกอบการ/เจ้าของโครงการ) รายนี้ทำมันถูกต้องทั้งหมดหรือไม่ มีการซิกแซกใช้เส้นสายเพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตต่างๆอย่างไม่ถูกต้องรึเปล่า ?
ที่ดินก็ตาบอด ทางเข้า-ออกก็ขนาดเล็ก จริงๆควรสร้างได้แค่ อาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม ด้วยซ้ำ แล้วไปเล่นท่ายากท่าไหนถึงสร้างตึกสูงและขนาดใหญ่พิเศษได้เล่า ?
หรือ
2.นี่มันคือเรื่องปกติของสังคมที่มีกระบวนการตรวจสอบใช่หรือไหม ? หากแต่เพียงเหยื่อของนักร้องในตำนาน (ร้องเรียนทุกเรื่อง) และคดีนี้ นายศรีสุวรรณ จรรยา ในฐานะนายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ก็เป็นโจทก์ฟ้องคดีนี้ !
ซึ่งก็ไม่แน่ว่าจะจบแค่คดีนี้หรือไม่!! เพราะมีโครงการที่มีลักษณะคล้ายกัน อีกหลายโครงการที่อาจโดนไล่ฟ้องตามหลังจากทราบแนวทางและผลของคดีนี้เรียบร้อย!
รวมถึงเหตุการณ์ภายหลังคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดแล้ว ก็มีการบอกใบเฉลยข้อสอบ แนะนำให้ซื้อตึกแถวและที่ดินเพิ่มเพื่อเปิดทางออกโครงการให้มีขนาดตามที่กฎหมายระบุไว้
[สังเกต > ชาวบ้านเจ้าของตึกในซอยนั้นเป็นผู้ร้องเรียนและมอบอำนาจให้โจทก์นักร้องในตำนานเป็นผู้ฟ้อง แล้วนักร้องก็ออกมาเฉลยข้อสอบว่าต้องซื้อตึกไหน 🤣 แล้วแต่ละตึกที่ประกาศราคามาคืออย่างโหด รวมๆแล้วอาจจะมากกว่ามูลค่าโครงการ Ashton Asoke ด้วยซ้ำ]
หรือ
3.กระบวนการทางกฎหมาย การติดสินคดี เป็นธรรมหรือไม่ ? (ทั้งต่อผู้ประกอบการ/ผู้พัฒนาโครงการ และต่อผู้บริโภคซึ่งสุจริตในการซื้อและเป็นผู้ได้รับผลกระทบ)
ศาลไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อโครงการอื่นๆที่มีลักษณะคล้ายกัน ที่อาจได้รับผลกระทบเลยหรือ รึว่าศาลไม่คำนึงถึงผลกระทบที่ผู้ซื้อโครงการจะได้รับเลยหรือ ศาลตีความกฎหมายตามตัวอักษรหรือตามเจตนารมย์
และคำถามบางเรื่องก็อาจเป็นสิ่งที่ค้างคาตลอดไป เพราะคงไม่ได้คำตอบ
แต่ในแง่ของตัวบทกฎหมาย เราจะไปวิเคราะห์กันต่อภายหลังจากนี้
บริษัท อนันดาฯ น้อมรับคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด
แต่ก็ยังยืนยันว่า
- โครงการนี้ได้ผ่านการขอใบอนุญาต 9 ฉบับ
- โครงการนี้ได้รับอนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ
- มีการขอความเห็นก่อนดำเนินงาน จาก 7 หน่วยงาน
- มีโครงการที่เข้าข่ายคล้ายกัน (ใช้ที่ดินผู้อื่นเป็นทางเข้าออก) ถึง 13โครงการ (มีถึง 6 โครงการ ที่ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้าออก)
ทางบริษัทฯมีการตรวจสอบโครงการอย่างรัดกุม มีหน่วยงานรัฐมากำกับควบคุมและอนุมัติไม่ต่ำกว่า 8 หน่วยงาน จึงถือเป็นหลักฐานที่ชี้ชัดว่า บริษัทดำเนินการอย่างสุริต ชอบด้วยกฎหมายแล้ว
ดังนั้น หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้น เพราะหากหน่วยงานราชการไม่เห็นชอบและอนุมัติแล้วโครงการนี้จะไม่สามารถก่อสร้างได้ตั้งแต่แรก และตอนนี้หน่วยงานรัฐที่ออกใบอนุญาต ต้องเข้ามาร่วมหาทางออก รับผิดชอบและเยียวยาผู้ได้รับผลกระทบ
[Point > ก่อนดำเนินการก็ได้มีการทำหนังสือกขอความเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้ว แม้ว่าระหว่างดำเนินการจะต้องแก้ไขหลายรอบก็ตาม แต่กว่าจะได้มาซึ่งใบอนุญาตแต่ละใบยากเย็นแสนเข็น แล้วใบอนุญาตเหล่านั้น หมดค่าไปได้อย่างไร ?]
บริษัท อนันดาฯ จะเร่งรีบดำเนินการ ในการเรียกร้องค่าเสียหายกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เพื่อเยียวยาความเสียหายแก่เจ้าของร่วมอาคารชุดและบริษัทโดยเร็ว
เปิด war สมรภูมิที่ 1 กับ กทม. และ รฟม. แย๊บหมัดรัวๆ
หน่วยงานราชการต่างน้อมรับคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด
สำนักงานเขตวัฒนา หน่วยงานของ กทม. เตรียมสั่งให้เจ้าของอาคารดำเนินการแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร โดยทำทางผ่านเข้า-ออกให้ถูกต้อง ส่วนการเพิกถอนใบรับแจ้งการก่อสร้าง ไม่ได้หมายความว่าคอนโดจะต้องรื้อถอนอาคาร โดยยังมีแนวทางให้บริษัทฯผู้เป็นเจ้าของโครงการ สามารถยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างใหม่ได้
[สังเกต > สอดรับกับคำพิพากษาของศาล ซึ่งยังไม่ได้มีคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร และลูกบ้านยังไม่ต้องย้ายออกจากอาคาร]
โดยการยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างอีกครั้งนั้น บริษัทฯจะต้องแก้ไขเปลี่ยนแปลงตามที่ศาลสั่ง ซึ่งก็คือเพิ่มทางเข้า-ออกโครงการให้มีความกว้างของถนน 12 เมตร และอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร (ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมืองกำหนด) หากปรับปรุงแก้ไขเปลี่ยนแปลงทาง เข้า-ออกแล้วเสร็จ ก็สามารถยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างได้
[สังเกต > กฎหมายก็ยังเปิดช่องให้สามารถขออนุญาตก่อสร้างอาคารใหม่ได้อีกครั้ง แต่ความยากของรอบนี้คือการแก้ไขเรื่องทางเข้าออก]
กทม. ตั้งการ์ด คุมเชิงอยู่
ขอศึกษากฎหมายเพิ่มเติมและรอช่วยเหลือ (หลังจากเจรจา)
ขณะที่ รฟม. เองก็ชี้แจงในลักษณะเดียวกัน ว่าศาลไม่ได้มีการเพิกถอนบันทึกข้อตกลงที่ รฟม. อนุญาตให้โครงการใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออก เพียงแต่เพิกถอนใบอนุญาตในการก่อสร้าง ดังนั้นบริษัทฯต้องหาทางออกกับ กทม. เอง ส่วน รฟม. ไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบแต่อย่างใด
[สังเกต > สอดรับกับคำพิพากษาของศาล แต่การที่ศาลตีความแบบนี้ ทำให้เห็นว่าใช้ทางเข้าออกตรงนี้ได้ แต่จะนำมาใช้ประกอบการขออนุญาตก่อสร้างไม่ได้]
แถมยังระบุว่า ยังไม่ได้รับเงินค่าตอบแทนจากการให้ใช้ทางเข้า-ออก แม้แต่บาทเดียว และจะไม่รับเงินด้วย
รฟม. ใส่นวมรอ โต้กลับเดือด ด้วยอัพเปร์คัทเข้าจังๆที่ปลายคาง
ตอนนี้ผลของคำตัดสินออกมาแล้ว ได้แต่ยอมรับและปฏิบัติตาม ทั้งหน่วยงานรัฐและเอกชน
แต่แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ฝั่งที่ผู้ประกอบการต้องเดินไป อาจเป็นคนละฝั่งกับที่ผู้บริโภคบางส่วนกำลังวิ่งไปก็ได้
เพราะว่า ผลลัพธ์ของการตัดสินนี้ ทำให้ ผู้ประกอบการ/ผู้พัฒนาโครงการ เป็นผู้ผิดไปโดยปริยาย เพราะ ปัจจุบันอาคารชุดนี้ ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง = มีโอกาสที่จะถูกสั่งรื้อถอน (หากไม่แก้ไขให้ถูกต้องและดำเนินการขอใบอนุญาตใหม่) = หนังสือเเสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ก็จะถูกเพิกถอนไปตามลำดับ
นั่นแปลว่า เจ้าของห้องชุด(ที่ซื้อไปแล้ว)ได้รับความเสียหาย เนื่องจากการผิดสัญญา ซึ่งค่าเสียหายนี้ทางผู้พัฒนาโครงการ (บริษัท อนันดาฯ ต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบให้กับลูกค้า)
แล้วบริษัท อนันดาฯ ค่อยไปดำเนินการเรียกร้องค่าเสียหายจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง เช่น กทม. และ รฟม. ต่อไป (หากหน่วยงานเหล่านั้นผิดจริง)
แล้วใครกันที่ผิด ปัญหาอยู่ตรงไหน พลาดอะไรไป
Point สำคัญในการวิเคราะห์นี้ ต้องเริ่มจากข้อกฎหมายที่เป็นประเด็นก่อน
จากกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ที่ออกตาม พรบ.ควบคุมอาคาร 2522 ระบุไว้ว่า
"อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร"
ถ้าจะว่ากันตามตัวอักษรเลยก็ต้องมีท่ีดินด้านหนึ่งที่ติดถนน (โดยที่ดินส่วนที่ติดถนนต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตร และ ถนนกว้างอย่างน้อย 18 เมตร)
ซึ่ง ที่ดินที่ตั้งโครงการแปลงนี้ ไม่มี !!
เอ้า!!!! ขออนุญาตผ่านมาได้อย่างไร ?
จริงๆต้องเรียนอย่างนี้ครับ จุดประสงค์และเจตนารมณ์ของกฎหมายข้อนี้ คือ
เพื่อให้รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้โดยสะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษดำรงอยู่ ตามเจตนารมณ์ที่มีเพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองผู้ใช้อาคารดังกล่าวให้ได้รับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินหากเกิดเพลิงไหม้
ดังนั้น การที่ บริษัท อนันดาฯ เช่าที่ดินของ รฟม. เพื่อเป็นทางเข้า-ออก ขนาดกว้าง 13 เมตร เนี่ยก็เพียงพอแล้วไม่ใช่หรือ ? ตรงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายด้วย!
ที่สำคัญคือ มีโครงการอื่นๆอีกมากมายที่มีการเช่าที่ดิน/ผ่านที่ดินภาระจำยอม/ผ่านทางจำเป็นในที่ดินของผู้อื่นที่มิใช่ของตน ในการพัฒนาโครงการอีกเป็นจำนวนมาก !!
แล้วทำไมที่ถนนในที่ดินแปลงนี้ของ รฟม. ถึงนำมาใช้เป็นทางเข้า-ออกไม่ได้ล่ะ ??
ตาม พรก.เวนคืนที่นั้น ระบุไว้ว่า ที่ดินของ รฟม.ที่เวนคืนมาสร้างสถานีรถไฟฟ้า (หรืออื่นๆที่เกี่ยวข้องกับกิจการรถไฟฟ้า) นั้นจะต้องใช้ประโยชน์เพื่อกิจการของรถไฟฟ้า หรือประโยชน์สาธารณะเท่านั้น !!
รฟม. ให้สิทธิแก่บริษัท อนันดาฯ ใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นทางเข้า-ออก และใช้พื้นที่ลานจอดรถเป็นอาคารสำนักงานขายชั่วคราว ย่อมทำให้ รฟม. และประชาชนไม่อาจใช้ประโยชน์บนพื้นที่ดังกล่าวตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
ดังนั้นการนำที่ดิน ของ รฟม. ที่ได้มาจากการเวนคืน มาทำสัญญาเช่า และให้เอกชนใช้เป็นทางเข้า-ออกได้ จึงผิดวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน !!
(จริงๆในส่วนนี้ มีรายละเอียดเรื่องการทำผิดระเบียบข้อบังคับของ รฟม. เองร่วมด้วย ที่ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ กรณีการให้สิทธิใดๆในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีก่อน ซึ่งก็ไม่ได้มีการขอความเห็นชอบแต่อย่างใด)
เมื่อการทำนิติกรรม (บันทึกข้อตกลง) ให้สิทธิอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. กับเอกชน นั้นผิดวัตถุประสงค์ แล้ว ทำไมศาลปกครองสูงสุดถึงไม่เพิกถอนนิติกรรมนี้ด้วย ??
เพราะว่า ผู้ฟ้องคดีทั้ง 16คน ไม่มีสิทธิฟ้องเนื่องจาก ไม่ใช่ผู้ได้รับความเดือดร้อนหรือเสียหาย และ การออกใบอนุญาตดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นคำสั่งทางปกครอง
แต่ การที่ รฟม. ได้อนุญาตให้ผู้ประกอบการใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. ขนาดความกว้าง 13 เมตร เพื่อเป็นทางผ่านหรือเข้า-ออกสู่ถนนถนนอโศกมนตรี เพื่อประโยชน์แก่ บริษัท อนันดาฯในการดำเนินโครงการ Ashton Asoke ตามคำขอของบริษัทฯ เท่านั้น
ไม่ได้หมายความว่าบริษัทฯ จะนำที่ดินของ รฟม. ไปประกอบการยื่นแจ้งการก่อสร้างอาคารได้ และไม่อาจถือได้ว่าที่ดิน รฟม. ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร !
ตึ่งโป๊ะ
[สังเกต > ทั้งๆที่การใช้ การใช้พื้นที่ดังกล่าวเป็นเพียงการใช้เพื่อเป็นทางเข้าออกเท่านั้น ไม่ได้มีการนำไปก่อสร้างอาคารแต่อย่างใด และยังมีการจ่ายค่าตอบแทนด้วย ซึ่งก็ไม่ได้ต่างจากโครงการอื่นๆที่มีการใช้ทางเข้าออกร่วมกับทางเข้าอาคารจอดรถ และเป็นการใช้เพื่อประโยชน์แก่กิจการรถไฟฟ้าหรือเพื่อประโยชน์ธารณะเท่านั้น
*แต่ก็มีส่วนผิดจริงที่ใช้ลานจอดเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานขายชั่วคราว ซึ่งถือเป็นการนำทางสาธารณะไปใช้เอื้อประโยชน์เพื่อเอกชนอย่างเดียว ไม่ใช่เพื่อประโยชน์สาธารณะ]
แถมอีกนิด ในนิติกรรมดังกล่าว (บันทึกข้อตกลง) รฟม.ได้ระบุข้อความไว้ว่า
"ในกรณีมีความจำเป็นที่จะต้องดำเนินการใดๆ เพื่อประโยชน์แก่กิจการรถไฟฟ้า ประโยชน์ในการบำรุงรักษา ความปลอดภัยของระบบรถฟฟ้า และความปลอดภัยของบุคคลที่อยู่ในเขตระบบรถไฟฟ้า ไม่ว่าทางตรง และ/หรือ ทางอ้อม หรือเพื่อประโยชน์แก่ประชาชน หรือ รฟม. หรือสาธารณะอื่นใด รฟม. สงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลง แก้ไขตำแหน่งที่ดินที่อนุญาตลดขนาดที่ดินที่อนุญาต หรือดำเนินการตามสมควร ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน โดยผู้ได้รับอนุญาตจะเรียกร้องเอาค่าตอบแทนหรือค่าเสียหายใดๆ มิได้"
อุ๊ยหยาาาา ตรงนี้แหละที่สำคัญมาก
ศาลปกครองมีความกังวลว่าขนาดพื้นที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้และหากมีกรณีเพลิงไหม้จะก่อให้เกิดภัยอันตรายร้ายแรง จึงไม่อาจกล่าวได้ว่า ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะดังกล่าวมีสภาพที่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกที่รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษดำรงอยู่
สรุปหลักการสำคัญของการตีความกฎหมายในครั้งนี้ คือ การนำพื้นที่ของถนนโครงการ (ทางจำเป็น 6.4 เมตร) ไปรวมกับที่ดินของ รฟม. (เพิ่มอีก 6.6 เมตร) เป็นการใช้ที่ดินของ รฟม. เพื่อเป็นประโยชน์แก่กิจการของเอกชนเท่านั้น ไม่ได้เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. ประกอบกับที่ดินที่นำมาใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ถูกสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงไว้
ทั้งหมดนี้ เป็นสาเหตุที่ทำให้ ศาลปกครองสูงสุด สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทั้งหมดย้อนหลัง แต่ก็มีความเห็นแย้งของตุลาการเสียงข้างน้อยที่เล็งเห็นถึงความสุจริตของประชาชนผู้ซื้อและเป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการ จึงเห็นสมควรกำหนดเงื่อนไขผลคำพิพากษาให้มีเวลา 270 วัน สำหรับฝ่ายราชการที่ดำเนินการผิดพลาดไปดำเนินการขออนุญาต คณะรัฐมนตรีใหม่เพื่อดำเนินการให้ถูกต้อง
[สังเกต > นี่จึงเป็นที่มีว่าทำไมถึงยังไม่มีคำสั่งให้ปิดการใช้อาคารหรือรื้อถอนอาคาร]
สำหรับลูกบ้านที่ซื้อห้องชุดในโครงการไปแล้ว
ตอนนี้มีแนวทางในการจัดการดังนี้
A.ลูกค้าที่ยังไม่ได้รับโอนห้องชุด : สามารถทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินจองและทำสัญญาคืนได้ (คงจะไม่ถึงขั้นต้องฟ้องร้องเรียกเงินคืน)
B. ลูกค้าที่รับโอนห้องชุดแล้ว : สามารถฟ้องเรียกเงินคืนได้เช่นกัน (แต่อาจต้องเลี่ยงไปฟ้องบังคับกันเรื่องอื่นแทน)
C. สำหรับลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยในโครงการแล้ว : ยังพักสามารถใช้ห้องชุดเพื่อพักอาศัยอยู่ในโครงการต่อได้ จนกว่าทาง กทม.หรือสำนักงานเขต จะมีคำสั่งห้ามใช้อาคาร
ปม Peak ที่สุดของความงง คือ
I.กฎระเบียบของรัฐมีความซับซ้อนขนาดไหน ที่ทำให้เกิดปัญหาขนาดนี้ได้ ?
เอกสารใบอนุญาตต่างๆที่ออกมาแล้ว โดนเพิกถอนย้อนหลังได้ย่อมส่งผลกระทบมหาศาล ดังนั้นแล้ว กฎหมายระหว่างแต่ละหน่วยงานเป็นเรื่องที่รัฐต้องคอยกำกับดูแลมิให้ขัดแย้งกันเอง กฎหมายที่ล้าหลังก็ควรจะมีการปรับปรุงให้ทันสมัยมากขึ้น
II. ศาลจะถือเอา ข้อกฎหมายตามตัวอักษร หรือจะเอา เจตนารมณ์ของกฏหมาย ในการตีความ ?
ถ้ากำหนดระยะที่ดินต้องติดถนน 12 เมตร ตามเจตนาก็คือ เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าได้ถ้าเกิดเพลิงไหม้ ถ้าอย่างนั้นหากมีถนนกว้าง 12 เมตร (ไม่จะเป็นที่ดินตัวเองหรือที่ดินเช่าหรือทางจำเป็นหรือภาระจำยอม) แล้วและรถดับเพลิงเข้าได้ ก็น่าจะตรงกับเจตนารมณ์นะ แต่ถ้าบอกกฎหมายต้องตรงตามคำที่เขียน ก็จบ ไม่ต้องเถียงกัน ต้องมีที่ดินหน้ากว้าง 12 เมตร ติดกับถนนขนาด 18 เมตร [ซึ่งโครงการอื่นๆน่าจะเจอปัญหานี้ตามมาอีกเพียบ]
คำพิพากษาของศาลนี้จะเป็นบทบรรทัดฐานในอนาคต และบรรทัดฐานใหม่ที่ว่านี้ จะส่งผลกระทบอย่างไรกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ?
จาก Case การตัดสินคดี ของโครงการ Ashton Asoke จะส่งผลกระทบต่ออะไรบ้าง
ขอแยกเป็น 3 Bullet ใหญ่ๆ คือ
- ผลกระทบต่อโครงการ Ashton Asoke โดยตรง
- ผลกระทบต่อบริษัท อนันดาฯ
- ผลกระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
- ผลกระทบต่อโครงการ Ashton Asoke
1.เมื่อสินค้ามีปัญหา ลูกค้าก็จะหยุดการชำระเงิน หยุดผ่อน ผู้ที่ได้รับผลกระทบในลำดับถัดไปก็จะเป็นธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อ แล้วก็จะมีคดีความระหว่างธนาคารและลูกค้าในอีกลำดับ
2.การแก้ปัญหา หากจะซื้อตึกแถวบริเวณซอยสุขุมวิท 19 หรือ ซื้อที่ดินของสยามสมาคม เพื่อทำทางเข้า-ออกให้ถูกต้อง ก็ต้องใช้งบประมาณไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้าน แน่ๆ และอาจสูงถึง 3,000 ล้านก็เป็นไป ซึ่งก็ยังไม่ทราบว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบต้นทุนส่วนนี้ (อาจจะบริษัท อนันดาฯ หรือ หน่วยงานราชการ หรืออื่นๆ)
3.หากไม่สามารถแก้ปัญหาได้ อาคารจะถูกรื้อถอน ลูกบ้านก็จะต้องย้ายออกอาคารเพื่อหาที่อยู่อาศัยใหม่ โดยบริษัท อนันดาฯ ก็จะต้องคืนเงินค่าห้องชุดทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่ลูกค้า และเมื่ออาคารถูกรื้อถอนแล้ว จะเหลือไว้เพียงที่ดินที่ตั้งโครงการซึ่งบริษัท อนันดาฯก็จะต้องหาทางพัฒนาใหม่ (บริษัท อนันดาฯ จะเสียทั้งมูลค่าขาย ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายต่างๆที่เคยได้จ่ายไปแล้วทั้งหมด ทำให้โครงการนี้ขาดทุนทันที)
4.นิติบุคคลอาคารชุด น่าจะถูกยุบไปโดยปริยายเช่นกันตามสถานะของอาคารชุด แล้วเงินค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ละเป็นอย่างไร จ่ายครบระยะเวลาเท่ากันหรือเปล่า แล้วจะแบ่งคืนหรือไม่ แบ่งอย่างไร
- ผลกระทบต่อบริษัท อนันดาฯ
1.บริษัท อนันดาฯ และแบรนด์ในเครือของ Ananda จะได้รับผลกระทบด้าน ชื่อเสียง ความเชื่อมั่น และ เครดิต ลดลงพอสมควร เพราะในมุมผู้ซื้อได้จำฝังใจไปเรียบร้อยแล้ว และจะกระทบกับยอดขายของทุกโครงการในบริษัทอย่างแน่นอน
2.อีกทั้งยังกระทบกับสถานะการเงินของบริษัทอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ต้องตั้งสำรองค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น กำไรลดลง กระแสเงินสดไม่คล่องเหมือนเดิม รวมถึงมูลค่าบริษัท มูลค่าหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งมีความอ่อนไหวไวต่อข่าวมากๆ
3.และการแก้ปัญหาและฟื้นความเชื่อมั่น ฟื้นตลาด ฟื้นสถานะการเงิน ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำได้โดยไว
- ผลกระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
1.ความซวยอาจจะกำลังมาเยือนโครงการอื่นๆ ที่มีการใช้ทางจำเป็นหรือภาระจำยอม หรือแม้กระทั่งการเช่าที่ดิน เพื่อเป็นทางเข้าออกโครงการ ในลักษณะที่คล้ายกับโครงการ Aston Asoke เนื่องจากมีการ Refernce ถึงโครงการอื่นๆของนักพัฒนาอสังหาฯรายอื่นในคำอุทธรณ์ด้วย (รวมถึงที่สื่อเปิดเผยในภายหลัง)
ยิ่งมีนักร้องเรียนมืออาชีพจ้องจะร้องอยู่ โครงการเหล่านี้อันตรายและสุ่มเสี่ยงมากที่จะโดนฟ้องและมีโอกาสโดนตัดสินคดีในทิศทางเดียวกันเนื่องจากมีบรรทัดฐานแล้ว (ซึ่งบางโครงการ อาจไม่สามารถแก้ไขได้เลยเนื่องจากมีทางเข้า-ออก ทางเดียว)
[แต่เท่าที่ทราบมา โครงการอื่นๆมีความชัดเจนในเรื่องกรรมสิทธิ์และขนาดทางที่ถูกต้องก่อนได้มาซึ่งที่ดิน ทำให้ไม่น่าจะมีโครงการใดที่เข้าข่ายเคสนี้เป๊ะๆ จึงไม่น่าจะมี jackpot แตกที่อื่นอีก]
2.ความน่าเชื่อถือของเอกสารราชการ ต่างๆ จะยังคงศักดิ์สิทธิ์อยู่หรือไม่ หรือ พร้อมที่จะโดนเพิกถอนและมีผลย้อนหลังตลอด นี่เป็นสิ่งที่รัฐต้องชี้แจงให้ประชาชนและผู้ประกอบการทราบ
3.ชาวต่างชาติ ทั้งผู้ซื้อห้องชุด และ ผู้ร่วมลงทุน คงงงไม่น้อยกับเหตุการณ์เช่นนี้ ทั้งในแง่กฎหมายและระบบราชการ การเสียความเชื่อมั่นต่อนักพัฒนารายนี้ และอาจรวมถึงทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์เลย ผู้ซื้อต่างชาติอาจน้อยหรือชะลอตัวลง บริษัทต่างชาติอาจให้ความสนใจในการร่วมพัฒนาโครงการลดลง
4.ผู้บริโภค(ลูกค้า) ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่เตรียมตัวจะซื้ออสังหาฯ จะต้องหาความรู้ในด้านกฎหมายเพิ่มอีกมาก และต้องเข้มงวดเรื่องสอบถามข้อมูลของโครงการในเรื่องกรรมสิทธิ์และใบอนุญาตต่างๆ โดยขอเอกสารการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตัดสินใจจองหรือทำสัญญาทุกครั้ง
5.ฝั่งนักพัฒนาหรือผู้ประกอบการ อาจต้องมีการปรับแผนการตลาด วิธีการสื่อสารการขาย ให้ตอบสนองกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมากที่สุด ไม่ว่าจะเปลี่ยนช่วงเวลาการขายจากการขายก่อนสร้าง หรือขายก่อนขออนุญาตEIA เป็นพัฒนาในรูปแบบโครงการสร้างเสร็จพร้อมขาย (แต่ก็จะเพิ่มต้นทุนให้กับผู้พัฒนาโครงการอีกมาก และยังเสี่ยงต่อสภาวะการแข่งขันในอนาคตอีกเช่นกัน)
6.รัฐยังสนับสนุนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอยู่หรือไม่ หากใช่ แล้วทำไมไม่สามารถพลักดันให้ที่ดินตาบอด (อันเกิดจากการเวนคืนที่ดินเพื่อระบบสาธาณูปโภคและกิจการของภาครัฐ) ให้ได้มีการพัฒนาอย่างเต็มศักยภาพ ดั่งที่สนับสนุนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตามทฤษฎี TOD:Transit Oriented Development)
7.รัฐจะแก้ปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดินที่เกิดจากการเวนคืนที่ดินในลักษณะคล้ายๆกันนี้อย่างไร เพราะเกิดจากการรอนสิทธิ์ และส่วนใหญ่รัฐจะไม่คืนที่ดินที่เวนคืนมา แม้จะไม่ได้นำไปทำให้เกิดประโยชน์ก็ตาม ทั้งๆเป็นหน้าที่ของหน่วยงานที่ได้เวนคืนที่ดินไป (เช่น รฟม. กทพ.) แล้วไม่ใช้ประโยชน์ ต้องโอนที่ดินคืนให้กับผู้ถูกเวนคืน
หรือ ถ้าเอาความยุติธรรมการเวนคืนที่ดินแล้วทำให้สิทธิของที่ดินแปลงนั้นมีศักยภาพในการพัฒนาลดลง (เช่น จากที่ดิน หน้ากว้าง 60 เมตร ติดถนนสาธารณธ เมื่อโดนเวนคืนแล้วทำให้ที่ดินเหลือหน้ากว้าง 6 เมตร ทำให้สิทธิ์ในการพัฒนาลดลงจากที่สามารถพัฒนาอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ ก็กลายเป็นไม่ได้) ต้องคืนสิทธิ์ให้ได้รับความเท่าเทียมกับศักยภาพเดิม (ต้องให้หน้ากว้าง 12 เมตร เพื่อที่จะพัฒนาอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ดังเดิม)
หรืออย่างน้อยรัฐก็ควรให้สิทธิให้เท่าเทียมกับที่แปลงอื่นในละแวกใกล้เคียง โดยอาจหาหนทางใช้การจัดรูปที่ดินเข้ามาช่วย หรือใช้ควบคู่ไปกับการเวนคืนที่ดินก็เป็นได้
- ผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
1.นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะต้องศึกษาในรายละเอียดของกฎหมายอย่างละเอียด ซึ่งที่ดินบางแปลงอาจมีความซับซ้อนในประเด็นทางกฎหมาย ก็จะต้องมีข้อหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร และในบางประเด็นอาจจะต้องรอศาลที่เกี่ยวข้องตีความให้เรียบร้อยก่อน จึงจะดำเนินการซื้อที่ดิน หรือขออนุญาตต่างๆหลังจากมั่นใจว่าการพัฒนาจะไม่ขัดกฎหมายแล้วเท่านั้น
2.นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรระวังเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้มากๆ ทั้งในเรื่องสิทธิในที่ดิน ทั้ง "ภารยทรัพย์" และ "สามยทรัพย์" โดยให้ดูถึงเหตุแห่งการได้มาว่า ได้มาโดยผลของกฎหมาย หรือ ได้มาโดยทางนิติกรรม รวมถึงช่วงเวลาแห่งการได้สิทธินั้นมาด้วย
3.การขออนุญาตก่อสร้าง การขออนุญาตเชื่อมทาง การขออนุมัติรายกงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และอื่นๆ ต่อไปอาจมีการอนุมัติเอกสารทางราชการยากขึ้น เนื่องจากข้าราชการและเจ้าหน้าที่ก็ต้องป้องกันการตัดสินใจที่อาจผิดพลาด ส่วนผู้พัฒนาโครงการก็อาจเสียเวลาไปกับกระบวนการต่างๆเหล่านี้มากกว่าเดิม
และที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ ไม่ได้กระทบแค่ การพัฒนาอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) เท่านั้น แต่กระทบไปถึง ศูนย์การค้า โรงแรม หมู่บ้านจัดสรร และ อาคารทุกประเภท บนที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในทางเข้า-ออกเป็นของตัวเอง ที่มีการทำการเชื่อมทางเข้าสู่ถนนใหญ่
4.จากเหตุในอดีตและการบังคับใช้กฎหมายในประเทศไทย เป็นไปในรูปแบบ ที่ต้องมีคนร้องเรียน จึงจะมีเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบแล้วตั้งข้อหา เมื่อไม่มีคนร้องก็ไม่มีอะไรผิดกฏหมาย ในอนาคตหากมีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายแล้ว อาจมีความผิดโดยที่ไม่มีคนร้องเรียนก็ได้ โดยรัฐอาจขยันตวจตรามากขึ้น
5.คาดว่า เมื่อมีเหตุหรือเคสทางกฎหมายเยอะขึ้นเรื่อยๆ จึงนำไปสู่การปรับปรุงแก้ไข กฎหมายหลายฉบับ ทั้งผังเมือง ควบคุมอาคาร ให้มีความทันสมัยมากขึ้น รัดกุมมากขึ้น ส่งเสริมการใช้ประโยชน์มากขึ้น โดยใช้เจตนารมย์ของกฎหมายมาสนับสนุนมากกว่ากว่าตีความตามตัวอักษร
"อสังหาฯ เป็นไปได้" กับ Feasible Estate
#FeasibleEstate #Feasible #RealEstate #Feasibility #Study #Property
#Management #Economics #Marketing #Finance #Location #Law #Physical #Architecture #Design #Construction #Engineering
#อสังหาฯเป็นไปได้ #ศึกษาความเป็นไปได้ #อสังหาริมทรัพย์ #การลงทุน
#การตลาด #การเงิน #กฎหมาย #เศรษฐศาสตร์ #สถาปัตยกรรม #วิศวกรรม #งานออกแบบ #ก่อสร้าง #การจัดการ #วิจัย #Research
reference
ขอขอบคุณข้อมูลจากแหล่งข่าวต่างๆ และ Influencer , สถาปนิก , นักพัฒนาอสังหาฯ , นายหน้าอสังหาฯ ที่อยู่ในวงการทุกภาคส่วน ที่ทั้งแชร์ข้อมูลและวิเคราะห์อย่างดี
Brand Buffet
Beartai
FeasyOnline
MarketeerOnline
TheMatter
Thansettakij
Propholic
Boonchai Tienwang
อสังหาเรื่องจิ๊บๆ
- 3
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
