ลองอ่านข้อเขียนของ คุณบริสุทธิ์ กาสินพิลา
อดีตบก.ข่าวที่คลุกคลีกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์มากว่า 30 ปีเห็นการขึ้น-ลงของธุรกิจนี้มายาวนานดูนะคะ
จุดเช็คพ้อยท์อสังหาฯขาลง โปรดใช้พิจารณาญานในการรับชม
.
ผมติดตามความเคลื่อนไหวและเป็นไปของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลากว่า 3 ทศวรรษ เห็นรอบการขึ้นและการลงของวงจร หรือความรุ่งเรืองความซบเซาหลายรอบ พบข้อสังเกตุขาลงดังนี้
.
* จุดแรก ปริมาณงานงานของสำนักงานสถาปนิกจะลดน้อยลง เพราะ”จำนวนความฝัน”ของบริษัทอสังหาฯนักพัฒนาอสังหาฯลดลง การมาปรึกษาหารือกับสถาปนิกเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของแปลงที่ดินแปลงนั่นว่าจะทำอะไรได้อย่างที่คิดไหม ก่อนไปประมาณความเป็นไปได้ทางการเงิน ลดน้อยลง
.
* จุดที่สอง การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯใหญ่น้อยลดลง เพราะบริษัทอสังหาฯจะมีข้อมูลจำนวนผู้เยี่ยมชมโครงการหรือวอล์ค จำนวนจอง และจำนวนโอน เป็นรายวันรายเดือน ทุกวันนี้ตัวเลขเหล่านี้ลดน้อยลงอย่างน่ากังวล แผนการเปิดตัวโครงการใหม่จึงถูกทบทวน และลดจำนวนลง เหลือเฉพาะโครงการที่มีโอกาสมากๆ
.
* จุดที่สาม นายหน้าวิ่งหาที่ดินน้อยลง เพราะ”ออร์เดอร์”จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯน้อยลง แม้แต่ซอยดังย่าน”ผู้ดีเก่า”ในกรุงเทพฯที่ขออนุญาตสิ่งแวดล้อมหรือEIAยากๆชุมชนคัดค้าน เมื่อก่อนอาจคุ้มความยากความเสี่ยง ทุกวันนี้มีแต่ป้ายประกาศขาย แต่ไม่มีการซื้อขาย
.
* จุดที่สี่ ซัพพลายเออร์ผู้ผลิตจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง ไม่กล้าปล่อยเครดิต เพราะเริ่มเก็บหนี้ได้ช้าลง หรือบางรายยังเก็บไม่ได้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างยกทีมงานและคนงานออกจากไซต์งานก่อสร้างเพราะไม่ได้รับชำระค่างวดตามกำหนด
.
* จุดที่ห้า สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นกว่าเดิม เพราะเห็นตัวเลขการผ่อนชำระหนี้คืนมีอัตราการผิดนัดชำระมากขึ้น โดยแบงก์จะจับตากลุ่มผิดนัดชำระแต่ยังไม่เกิน 90 วันเป็นกลุ่มแรกเพราะกลุ่มนี้จะกลายเป็นหนี้ NPL ในลำดับถัดไป และกลายเป็น NPAในท้ายสุด
.
* จุดที่หก ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาฯประเภทอื่นๆ ความเชื่อมั่นลดลง การตัดสินใจซื้อช้าลงหรือถูกเลื่อนออกไป เพราะความไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคงของรายได้ อย่างไรก็ดีเนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยจำเป็นในการดำรงชีพ ความต้องการยังมีมากแต่กำลังเงินหรือกำลังซื้อไม่พอทำให้ถูกธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ในอัตราสูง
.
ที่ผ่านมากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธมากที่สุด รองลงมากลุ่มผู้ซื้อ 3-5 ล้านบาท และ7 ล้านบาทลงมาตามลำดับ
.
ปีนี้ 2567 มีเปลี่ยนแปลง บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเดิมไม่มีปัญหาการขอสินเชื่อรายย่อย แต่ทุกวันนี้ถูกปฏิเสธ 10 %ต้นๆแล้ว และบ้านราคาหลาย10 ล้านบาทขึ้นไปเดิมมักมีการซื้อด้วยเงินสดมาก แต่ทุกวันนี้ขอยื่นกู้สินเชื่อมากขึ้น
.
อย่างไรก็ดี ต้องหมายเหตุไว้เสียหน่อย ก่อนที่จะเชื่อหรือไม่เชื่อว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯตอนนี้เป็นอย่างไร ต้องเป็นเช็คข้อมูลอย่างน้อยจาก 6 จุดที่กล่าวมาเสียก่อน
.
การชลอตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ไม่ได้เกิดจากต้นทุนเพิ่มขึ้นพรวดพราดเหมือนยุควิกฤติราคาน้ำมันแพง ไม่ได้เกิดจากอัตราดอกเบี้ยสูง,หรือปัญหาอัตราแลกเปลี่ยนหรือสถาบันการเงินล้มเป็นวิกฤติการเงิน
.
รอบนี้เป็นปัญหากำลังซื้ออ่อนแอสะสม ซึ่งต้องแก้ด้วยนโยบายมหภาคทั้งการคลัง การเงิน ตลอดจนการทำโครงการเมกกะโปรเจ็ค,การสร้าง new S curve เพื่อให้ประชาชนมีรายได้สูงขึ้น
.
แล้วถ้าตลาดชลอตัวลงท่านี้ การฟื้นตัวจะเป็นแบบไหนและเมื่อไหร่ อันนี้พูดยาก เอาแบบกำปั้นทุบดินก่อนต้องบอกว่า ถ้ารัฐบาลแก้ปัญหาด้วยนโยบายมหภาคอย่างที่ว่ามาแล้วได้ก็ฟื้น หรือถ้าไม่ได้ก็ต้องรอฟื้นแบบออแกนิค คือลงถึงจุดต่ำสุดแล้วก็โงหัวขึ้นเอง55
.
และที่แน่ๆปัญหาเศรษฐกิจรอบนี้แก้ไม่ได้ด้วย”นิติสงคราม”ที่รบๆกันอยู่เวลานี้แน่นอน
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
