ทำไม FAR และ OSR จึงสำคัญสำหรับนักลงทุน
Floor to Area Ratio (“FAR”) และ Open Space Ratio (“OSR”) เป็นข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อาคารตามลักษณะพื้นที่ที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 โดยมีกฎกระทรวงที่กำหนดอัตราส่วนพื้นที่แต่ละเขตและแบ่งออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อควบคุมการใช้พื้นที่ในแต่ละเขตนั้น ๆ (“พื้นที่สีผังเมือง”) ซึ่งส่งผลต่อการก่อสร้าง ศักยภาพในการพัฒนาอาคารในแต่ละพื้นที่ และการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมาก เนื่องจากมีผลต่อขนาดพื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ และโอกาสในการสร้างรายได้ของนักลงทุน
ซึ่งหากไปซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่สีผังเมืองที่มีข้อจำกัดทาง FAR และ OSR โดยไม่ได้ศึกษาถึงข้อกำหนดดังกล่าวให้ละเอียดก็อาจทำให้เสียเปรียบ เพราะจะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ดังกล่าวได้อย่างมีประสิทธิภาพและยากต่อการขายต่ออีกด้วย
FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งเป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถก่อสร้างอาคารโดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นทุกหลัง (ของที่ดินแปลงนั้น ๆ) ได้เท่าไร โดยมีวิธีคำนวณดังต่อไปนี้
พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้ = ค่า FAR x ขนาดพื้นที่ดิน (ตารางเมตร)
เช่น ที่ดินขนาด 4 ไร่ (6,400 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 10 : 1 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 10 x 6,400 = 64,000 ตารางเมตร
OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เป็นตัวกำหนดว่าต้องเหลือพื้นที่ว่างบนพื้นดินเท่าไหร่ ซึ่งส่งผลต่อพื้นที่กาสร้างอาคารโดยรวม โดยมีวิธีการคำนวณดังต่อไปนี้
พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน = ค่า OSR x พื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลัง
เช่น ที่ดินขนาด 4 ไร่ (6,400 ตารางเมตร) ตามข้อมูล FAR ด้านบนจะสามารถสร้างได้ 64,000 ตารางเมตรอยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 64,000 = 3,200 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 3,200 ตารางเมตรนั่นเอง
ทั้งนี้ ค่า FAR และ OSR ที่แตกต่างกันออกไปตามแต่ละพื้นที่และจะเป็นไปตามข้อกำหนดตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมของแต่ละจังหวัด
การที่กฎหมายผังเมืองจะมีข้อกำหนด FAR และ OSR ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไปนั้นเกิดจากการต้องควบคุมการขยายตัวของเมือง ถึงแม้ว่าจะเป็นที่ดินที่อยู่ติดกันแต่อยู่คนละผังสีตามประเภทสีผังเมือง
แต่หากมีค่า FAR และ OSR ต่างกันก็จะส่งผลให้พื้นที่ของที่ดินที่พัฒนาได้ต่างกัน เช่น พื้นที่สีเหลือง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีคนอาศัยอยู่ในพื้นที่น้อย โดยมีค่า FAR อยู่ที่ 2.5 : 1 อยู่ติดกับพื้นที่สีแดง ซึ่งเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม โดยมีค่า FAR อยู่ที่ 7 : 1 เช่นนี้ พื้นที่ที่สามารถสร้างได้ก็จะแตกต่างกันออกไป เนื่องจากค่า FAR ต่างกัน เป็นต้น
เพราะฉะนั้น ก่อนทำการซื้อหรือขายที่ดิน จะต้องตรวจสอบสีผังเมือง ประเภทอาคารที่สามารถสร้างได้ และค่า FAR และ OSR เพราะหากนักลงทุนเป็นเจ้าของที่ดินที่สามารถใช้สอยพื้นที่นั้นได้มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นเท่านั้น
นอกจากนี้ หากมีการฟ้องร้องเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ผิดกฎหมาย เช่น การก่อสร้างอาคารเกินขนาดที่กำหนดโดย FAR หรือ ไม่เว้นพื้นที่เปิดโล่งตามที่กำหนดโดย OSR การก่อสร้างอาจถูกระงับหรือถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลเสียหายอย่างมากต่อนักลงทุน
ดังนั้น การศึกษาข้อกำหนดและการคำนวณค่า FAR และ OSR อย่างละเอียดจึงเป็นเรื่องสำคัญ หากไม่ศึกษาหรือไม่ระวังอาจทำให้พลาดโอกาสในการสร้างรายได้จากที่ดิน รวมถึงมีผลกระทบทางกฎหมายในอนาคตได้อีกด้วย
.
ที่มา : https://www.feasyonline.com
.
.
Principle Law & Advisory
Get in Touch :(+66)82-856-3644
.
FB : principlelawandadvisory
.
#PrincipleLawAndAdvisory #LegalExcellence #YourLegalPartners #BusinessLaw #RealEstateLaw #HotelLaw #TechLaw #StartupLaw #ClientSuccess
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
