ทำยังไง?? ให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น
ดอกเบี้ยผ่อนบ้านจะเป็นการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้น ลดดอก หรือ ที่เรียกว่า Effective interest rate ซึ่งเงินที่เราผ่อนไป จะไปตัดดอกเบี้ยที่ค้างในงวดนั้นก่อน ที่เหลือจึงไปตัดต้น
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น = (เงินต้นคงเหลือ X อัตราดอกเบี้ยต่อปี X จำนวนวันในงวดนั้น) / จำนวนวันต่อปี
ซึ่งจำนวนวันต่อปี เช่น 365 วัน
เงินต้นที่ลดลงเมื่อเราจ่ายงวดนั้น ที่จะไปหักเงินต้นเดิม = จำนวนเงินที่เราจ่ายในงวดนั้น - ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น
เงินต้นคงเหลือที่ไว้ใช้คำนวณดอกเบี้ยงวดถัดไป = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน – เงินต้นที่ลดลง
จะเห็นว่าจะมี 3 ปัจจัย ที่ส่งผลต่อ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
1. เงินต้น ซึ่งเงินต้นก้อนแรกที่นำมาคิดคือ ยอดเงินกู้ที่เรากู้ ดังนั้นการที่เรากู้เท่าที่จำเป็นและเหมาะสม ก็จะส่งต่อภาระดอเบี้ยจ่ายได้
2. เงินต้นคงเหลือที่จะมาคิดดอกเบี้ยถัด ๆ ไป
ถ้าเราจ่ายเพิ่มอีกเล็กน้อยจากผ่อนขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดไว้ เราจะจ่ายเงินทั้งหมดน้อยลงไปพอสมควร และปิดได้เร็ว ที่เป็นลักษณะนี้ เพราะดอกเบี้ยของธนาคารจะนำอัตราดอกเบี้ยต่อปี มาหารเฉลี่ยคิดเป็นรายวัน และเป็นลักษณะ ลดต้น ลดดอก
ถ้าเรากู้เงินมา 2,000,000 บ. เพื่อซื้อบ้าน และเสียดอกเบี้ยกู้ยืม 5% ต่อปี (ผ่อน 30 ปี (360 งวด) และผ่อนชำระ ขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดให้ผ่อนคือ 10,736 บ. ต่อเดือน
เงินที่เราผ่อนในงวดแรก 10,736 บ. เงินจะไปต้นดอกเบี้ยก่อน 8,333.33 บ. ที่เหลือจะไปตัดต้น เราจะตัดต้นได้ 2,402.67 บ. เหลือเงินต้นที่ไปคิดดอกเบี้ยงวดถัดไป 1,997, 597 บ. ยิ่งถ้ามีโปรโมทชันให้เราผ่อนเข้าไปน้อยๆ ในช่วงแรก(น้อยกว่า 10,736 บ. นี้) เงินที่จ่ายเข้าไปยิ่งตัดต้นได้น้อยลง
ถ้าเราจ่ายเพิ่มอีก 1,264 บ. คือผ่อนเป็นเดือนละ 12,000 บ. เงินที่เราจ่ายเพิ่มจะไปตัดต้นโดยตรงเพิ่มอีก 1,264 บ. ทำให้เงินต้นคงเหลือที่จะไปคิดดอกเบี้ยงวดถัดไปเหลือ 1,996,333 บ.
ถ้าเราจ่ายแค่ที่ธนาคารกำหนดขั้นต่ำ 10,736 บ. เราจะปิดได้ที่งวดที่ 360 (ปีที่ 30) เงินที่เราจ่ายทั้งหมดจนปิดได้ 3,865,320 บ.
ถ้าเราผ่อนเดือนละ 12,000 บ. เราจะปิดได้ที่งวดที่ 285 (ปีที่ 24) ยอดจ่ายทั้งหมด 3,421,701 บ.
3. อัตราดอกเบี้ย การผ่อนบ้านช่วงแรกมักได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูก ต่อมาจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งมักจะปรับสูงขึ้น จึงควรลองพิจารณาการทำ retention หรือ refinance เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยถูกลง
Retention จะเป็นการขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม เมื่อคุณผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปีแล้ว จะสามารถยื่นขอต่อรองอัตราดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำลงได้ ซึ่งวิธีนี้ก็ไม่ต้องเตรียมเอกสารใหม่ เพราะต่อกับธนาคารเดิม
Refinance เป็นการขอยื่นกู้สินเชื่อบ้านเดิมกับธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำลง ซึ่งมักจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า retention แต่ก็จะยุ่งยากกว่าการทำ retention ยื่นเอกสารกับธนาคารใหม่ และมีค่าธรรมเนียมมากกว่า
เมื่ออัตราดอกเบี้ยน้อยลง เงินที่เราผ่อนเข้าไป จะไปตัดต้นได้มากขึ้น
ดังนั้นกู้ด้วยยอดกู้เหมาะสม ไม่เป็นภาระมากเกินไป จ่ายเพิ่มขึ้นบ้างจากที่ธนาคารกำหนด และลองมองหาอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง
วิธีใช้ EZ calculators และ Excel ในการคำนวณเงินผ่อนบ้าน
#ดอกเบี้ยบ้าน #ผ่อนบ้าน #ดอกเบี้ย #ลดต้นลดดอกเบี้ย #หมอยุ่งอยากมีเวลา #retention #refinance
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
