อธิบายโครงสร้าง REIT ผ่านการรวมเงินกับเพื่อน เซ้งหอพักให้เช่า
ถ้าเราอยากเป็นเจ้าของธุรกิจหอพักให้เช่า เพื่อรับเงินค่าเช่าทุกเดือน เป็นเสือนอนกินแบบสบาย ๆ แต่ไม่มีเงินทุนพอจะสร้างหอพัก เราจะทำอย่างไร ?
รู้ไหมว่าจริง ๆ แล้วปัญหานี้ มีทางออก ด้วยเครื่องมือทางการเงินที่เรียกว่า REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust แปลเป็นไทยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
แล้ว REIT จะช่วยให้คนที่มีทุนน้อย สามารถเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร ?
MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ ผ่านเคสการร่วมหุ้นเปิดหอพักให้เช่ากับเพื่อน
เรื่องราวของเราจะเริ่มต้นจากคุณหมี ที่ต้องการเปิดหอพักให้เช่า แต่การสร้างหอพักขึ้นมาสักแห่งก็คงต้องใช้เงินทุนหลายสิบล้านบาท เพราะฉะนั้น การเข้าไปเซ้งหอพักที่มีอยู่แล้ว จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า
อย่างไรก็ตาม การเซ้งหอพักก็ยังเป็นการใช้เงินลงทุนที่ค่อนข้างสูงอยู่ดี แม้จะน้อยกว่าการสร้างหอพักเองก็ตาม ซึ่งลำพังคุณหมีเองก็มีเงินทุนไม่พอ
เขาจึงไปขอระดมทุนจากเพื่อน และคนรอบตัวรวมกันกว่า 10 คน จนได้เงินมาก้อนใหญ่
เงินก้อนใหญ่ที่ทุกคนนำมารวมกัน ก็คล้าย ๆ กันกับกองทรัพย์สิน ที่เรียกว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือ “REIT” นั่นเอง
ส่วนคุณหมี ที่เป็นคนจัดตั้งกองทรัสต์ และเป็นผู้ที่มองหานักลงทุน รวมไปถึงทำหน้าที่นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จะเรียกว่า “ผู้จัดการกองทรัสต์”
จากนั้น คุณหมี ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จึงเริ่มมองหาหอพักที่เจ้าของยินดีขายธุรกิจให้เขา เพื่อที่จะสามารถรับรู้รายได้ได้ทันที
จนเขาได้มาพบกับคุณโทนี่ นักธุรกิจรายใหญ่ที่ต้องการขายหอพัก เพราะต้องการนำเงินไปเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจอื่น
คุณหมีเลยเจรจาซื้อขายหอพักกับคุณโทนี่ อย่างไรก็ตาม หอพักของคุณโทนี่ มีความยุ่งยากในการบริหาร เนื่องจากมีพื้นที่ขนาดใหญ่
คุณหมีเลยจ้างคุณโทนี่ เข้ามาเป็นผู้บริหารหอพัก คอยดูแลเก็บค่าเช่าผู้อยู่อาศัย และดูแลทรัพย์สินในหอพักให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ
เพราะคุณหมีมองว่า คุณโทนี่ ในฐานะเจ้าของเก่า น่าจะมีประสบการณ์ในการบริหารหอพัก ได้ดีกว่าตนเองและเพื่อน ๆ ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในการทำธุรกิจ
เราเรียกผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กอง REIT อย่างคุณโทนี่ ว่า “สปอนเซอร์”
ซึ่งในกรณีนี้คุณโทนี่ จะมีตำแหน่งเป็น “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์” ของกองทรัสต์นี้ด้วย
เพราะในโลกแห่งความเป็นจริง สปอนเซอร์ก็มักจะถูกว่าจ้างให้กลายเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยเป็นเรื่องปกติ
เช่น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ที่ขายศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 2 ให้กับ CPNREIT ก็ถูกว่าจ้างให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้า
อย่างไรก็ตามคุณโทนี่ ยังรู้สึกผูกพันกับหอพักแห่งนี้อยู่ จึงทำสัญญาขายหอพักให้กับกอง REIT ของคุณหมีแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีแทน ไม่ได้ขายขาดไปเลย
หมายความว่ากอง REIT ของคุณหมีจะมีสิทธิรับรายได้ค่าเช่าทั้งหมดของหอพักนี้เป็นระยะเวลา 30 ปี จากนั้นกอง REIT จะต้องคืนหอพักแห่งนี้ให้กับคุณโทนี่ เราเรียกลักษณะสัญญาเช่าระยะยาวว่า “Leasehold”
ส่วนกอง REIT ที่ทำการซื้อกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างถาวร จะเรียกว่า “Freehold”
โดยกอง REIT ที่มีอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold เมื่อหมดอายุสัญญา ก็จะต้องลงทุนใหม่อีกครั้ง เพื่อชดเชยกับรายได้ที่จะหายไป
ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นกอง REIT ของคุณหมีก็อาจจะต้องลงทุนสร้างหอพักแห่งใหม่เป็นของตัวเองไปเลย หรืออาจจะซื้อหอพักแห่งใหม่ มาทดแทนหอพักของคุณโทนี่ที่หมดอายุสัญญาไป
ซึ่งสำหรับกอง REIT ในตลาดแล้ว ก็อาจจะหาแหล่งเงินทุนก้อนใหม่เพื่อใช้ในการลงทุน ได้ง่ายกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เพราะสามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินได้
ทีนี้เมื่อกอง REIT ของคุณหมี มีหอพักที่จะจ่ายค่าเช่าเป็นผลตอบแทนให้นักลงทุนที่มาร่วมลงทุนในกอง REIT นี้แล้ว
ก็ต้องมีบุคคลที่ 3 เข้ามาคุ้มครองผลประโยชน์ของนักลงทุนรายอื่น ๆ อีกชั้นหนึ่งด้วย และจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่กอง REIT ไปลงทุน ในฐานะตัวแทนผู้ลงทุนทุกคน
เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์อย่างคุณหมี กับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างคุณโทนี่ ร่วมมือกันฉ้อโกง หรือเก็บเงินค่าเช่าไว้แบ่งกันใช้เอง
โดยบุคคลที่ 3 ที่มีหน้าที่คุ้มครองผลประโยชน์ของนักลงทุน คอยตรวจสอบการทำงานของผู้จัดการกองทรัสต์ เรียกว่า “ทรัสตี”
ซึ่งโดยส่วนมากแล้วทรัสตี จะต้องเป็นผู้ที่มีความรู้ทางการเงินในระดับสูง ทุกคนจึงลงความเห็นกันว่าควรจะให้เป็นหน้าที่ของคุณเอก คนรู้จักของเพื่อนคุณหมีคนหนึ่ง ที่เป็นอดีตพนักงานธนาคารที่เกษียณอายุมาแล้ว และมีความน่าเชื่อถือสูง
และทั้งหมดนี้เองก็คือหลักการทำงานของกอง REIT อย่างคร่าว ๆ เทียบกับสถานการณ์ในชีวิตประจำวัน เพื่อให้เราเข้าใจได้ง่ายขึ้น
แต่อย่างไรก็ตาม การที่กองทรัสต์จะได้สถานะเป็นกอง REIT จริง ๆ จะต้องมีการจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหุ้นเท่านั้น
และยังมีข้อกำหนดที่ REIT จะต้องมีอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมสร้างรายได้ได้ทันทีไม่น้อยกว่า 75% ของทรัพย์สินรวมของทรัสต์ด้วย
นอกจากนี้ในโลกของความเป็นจริงแล้ว ผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์มืออาชีพที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. ไม่ใช่แค่เพื่อนที่เราไว้วางใจ
ส่วนสปอนเซอร์ ก็ควรจะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่น่าเชื่อถือ และมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นมาอย่างยาวนาน
พร้อมทั้งมีทรัสตี ที่จะมาดูแลผลประโยชน์ให้กับเรา เป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ของสถาบันการเงินที่มีชื่อเสียง และมีความน่าเชื่อถือด้วย
เพื่อให้เราสามารถลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นเสือนอนกินทางอ้อม ได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกังวลว่าจะเจอกับคนฉ้อโกง ที่หวังจะหลอกเอาเงินของเราไป นั่นเอง..
#ลงทุน
#กองทุน
#REIT
- 62
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
