Blockdit Logo (Mobile)
FonBNicE Property Blogger
•
25 ก.พ. เวลา 10:26 • อสังหาริมทรัพย์

⭐️วิธีคิด Feasibility Study สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์

การทำ **Feasibility Study** (การศึกษาความเป็นไปได้) สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการสำคัญที่ช่วยให้ **นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ** สามารถตัดสินใจได้ว่าโครงการคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่ โดยจะต้องวิเคราะห์ใน **5 ด้านหลัก** ได้แก่
1. **Market Feasibility** → วิเคราะห์ตลาด
2. **Technical Feasibility** → ความเป็นไปได้ทางเทคนิค
3. **Financial Feasibility** → ความคุ้มค่าทางการเงิน
4. **Legal Feasibility** → ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
5. **Operational Feasibility** → การบริหารจัดการ
Cr. 𝐇𝐀𝐌𝐏𝐓𝐎𝐍 𝐑𝐄𝐒𝐈𝐃𝐄𝐍𝐂𝐄 𝐏𝐇𝐀𝐘𝐀𝐓𝐇𝐀𝐈 ลงทุน Investment Property ปันผลตอบแทน 5-9% ต่อเนื่องนาน 20 ปี* บนทำเลพญาไท หน่วยลงทุน ราคาย่อมที่สุด ใจกลางกรุงเทพฯ
1. Market Feasibility: วิเคราะห์ตลาดและความต้องการของผู้ซื้อ**
1.1 วิเคราะห์ทำเล (Location Analysis)**
- ศึกษาความต้องการของตลาดในพื้นที่
- วิเคราะห์ราคาซื้อ-ขาย และอัตราการเติบโตของอสังหาฯ
- ดูแนวโน้มของพื้นที่ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
**เครื่องมือที่ใช้:**
📍 Google Maps, Real Estate Market Reports, ข้อมูลจากกรมที่ดิน
1.2 วิเคราะห์คู่แข่ง (Competitive Analysis)**
- ศึกษาโครงการที่อยู่ในรัศมี 3-5 กม.
- ดูจำนวนยูนิต, ราคาขาย, สิ่งอำนวยความสะดวก
- เปรียบเทียบจุดแข็ง-จุดอ่อนของโครงการอื่น
**เครื่องมือที่ใช้:**
📊 PropTech Websites (FazWaz, Dot Property, DDproperty)
1.3 วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย (Target Audience)**
- ลูกค้าเป็นกลุ่มไหน? คนไทย, ชาวต่างชาติ, นักลงทุน
- พฤติกรรมการซื้อ? ซื้ออยู่เอง, ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
- ระดับรายได้ของลูกค้า? High-End, Middle-Class
**ตัวอย่าง**: ถ้าขาย **Luxury Pool Villa** ที่ภูเก็ต → กลุ่มเป้าหมายหลักคือ **ชาวต่างชาติและนักลงทุน**
2. Technical Feasibility: วิเคราะห์ด้านเทคนิคและก่อสร้าง**
2.1 การประเมินพื้นที่ (Land Assessment)**
- ขนาดที่ดินและความเหมาะสมในการพัฒนา
- การเข้าถึงสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า, น้ำประปา, ถนน)
- ปัญหาทางกายภาพ เช่น น้ำท่วม, ความลาดชัน
2.2 การออกแบบและวางผังโครงการ**
- จำนวนยูนิตที่สามารถพัฒนาได้
- รูปแบบอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวก
- ต้นทุนการก่อสร้าง (Cost per sqm)
**ตัวอย่าง**: ถ้าทำโครงการ **Condo High-Rise** ต้องพิจารณากฎหมายเกี่ยวกับ **FAR (Floor Area Ratio)** และ **OSR (Open Space Ratio)**
3. Financial Feasibility: วิเคราะห์ความคุ้มค่าทางการเงิน**
3.1 ประมาณการต้นทุนโครงการ (Project Cost Estimation)**
**ต้นทุนหลัก ได้แก่:**
- **ต้นทุนที่ดิน** (Land Cost)
- **ต้นทุนก่อสร้าง** (Construction Cost)
- **ต้นทุนการตลาดและขาย** (Marketing & Sales Cost)
- **ต้นทุนทางการเงิน** (Financing Cost) เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้
📌 **สูตรคำนวณต้นทุนต่อยูนิต**
ต้นทุนต่อยูนิต=
จำนวนยูนิตที่ขายได้
ต้นทุนทั้งหมด
​
3.2 ประมาณการรายได้ (Revenue Projection)**
**การคำนวณราคาขาย**
รายได้รวม = ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิต
× จำนวนยูนิตที่ขายได้
3.3 การคำนวณความคุ้มค่า (ROI, IRR, NPV, Payback Period)
📌 **ROI (Return on Investment)** → วัดผลตอบแทนจากการลงทุน
📌 **IRR (Internal Rate of Return)** → ใช้ตัดสินใจลงทุนระยะยาว
📌 **NPV (Net Present Value)** → ดูความคุ้มค่าของโครงการ
📌 **Payback Period** → ระยะเวลาคืนทุน
**ตัวอย่าง**:
- ถ้า **ROI > 10%** ถือว่าโครงการมีศักยภาพ
- ถ้า **IRR > 15%** เหมาะสำหรับนักลงทุน
---
4. Legal Feasibility: วิเคราะห์ข้อกฎหมาย** l
4.1 กฎหมายผังเมืองและข้อจำกัด**
- พื้นที่ก่อสร้างอยู่ใน **โซนสีอะไร?** (เช่น สีแดง = พาณิชยกรรม, สีเขียว = เกษตรกรรม)
- ความสูงอาคารและ F.A.R. ที่กฎหมายอนุญาต
4.2 กฎหมายการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ**
- คอนโด: **ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ Freehold ได้ 49%**
- ที่ดิน/บ้าน: **ต้องใช้ Leasehold หรือ Thai Company Holding**
4.3 ข้อกำหนดเรื่อง EIA (Environmental Impact Assessment)**
- โครงการขนาดใหญ่ต้องผ่าน **EIA Approval** ก่อนพัฒนา
---
5. Operational Feasibility: วิเคราะห์การบริหารโครงการ**
5.1 การบริหารโครงการ (Project Management)**
- ใครเป็นผู้พัฒนาโครงการ? (Developer)
- ใครเป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง? (Contractor)
- ใครเป็นผู้ดูแลการขายและการตลาด? (Sales & Marketing Team)
5.2 การบริหารอสังหาฯ หลังการขาย (Property Management)**
- บริหารโครงการเอง VS จ้างบริษัทภายนอก
- ค่าใช้จ่ายด้านการดูแลรักษา (Maintenance Cost)
Case Study: ตัวอย่าง Feasibility ของโครงการ Luxury Pool Villa**
**📍 โครงการ:** Luxury Pool Villa 20 ยูนิต ในภูเก็ต
**📍 ขนาดที่ดิน:** 10 ไร่
**📍 กลุ่มเป้าหมาย:** นักลงทุนและชาวต่างชาติ
### ✅ **1. Market Feasibility:**
- ราคาขายพูลวิลล่าในพื้นที่เฉลี่ย **20-30 ล้านบาท/ยูนิต**
- คู่แข่งในตลาดมีอัตราขายที่ดี 70-80%
### ✅ **2. Technical Feasibility:**
- สามารถสร้างได้ 20 ยูนิต (ขนาด 400 ตร.ม./ยูนิต)
- ต้นทุนก่อสร้าง **35,000 บาท/ตร.ม.**
### ✅ **3. Financial Feasibility:**
- **ต้นทุนที่ดิน:** 150 ล้านบาท
- **ต้นทุนก่อสร้าง:** 280 ล้านบาท
- **ต้นทุนรวม:** 500 ล้านบาท
- **ราคาขายเฉลี่ย:** 25 ล้านบาท/ยูนิต
- **รายได้รวม:** 500 ล้านบาท
- **กำไรสุทธิ:** 150 ล้านบาท
- **ROI:** 30%
### ✅ **4. Legal Feasibility:**
- ใช้โมเดล **Leasehold 30 ปี + ต่อสัญญาได้**
- ผ่านข้อกำหนดผังเมือง
### ✅ **5. Operational Feasibility:**
- บริหารปล่อยเช่าผ่าน **Airbnb & Property Management**
**📌 สรุป:** โครงการนี้มีศักยภาพและน่าลงทุน
---
## **สรุปการคิด Feasibility Study สำหรับอสังหาฯ**
✅ **วิเคราะห์ตลาด (Market Feasibility)** → ดูดีมานด์ & คู่แข่ง
✅ **วิเคราะห์เทคนิค (Technical Feasibility)** → ศึกษาการก่อสร้าง
✅ **วิเคราะห์การเงิน (Financial Feasibility)** → คำนวณต้นทุน & ROI
✅ **วิเคราะห์กฎหมาย (Legal Feasibility)** → เช็กข้อจำกัด
✅ **วิเคราะห์การบริหาร (Operational Feasibility)** → วางแผนการดำเนินงาน
การทำ Feasibility ที่ดี **ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสความสำเร็จของโครงการ!**
By FonBnice Property Blogger
Cr.𝐇𝐀𝐌𝐏𝐓𝐎𝐍 𝐑𝐄𝐒𝐈𝐃𝐄𝐍𝐂𝐄 𝐏𝐇𝐀𝐘𝐀𝐓𝐇𝐀𝐈
We’re property consultants in Thailand. We’ve partner with developers and landlords. Ours partners SANSIRI | SC ASSET | ORIGIN | ONEC GROUP | BANYAN TREE | CISSA GROUP | HABITAT | SEA SARAN | RICHY | NAVARANG ASSET …
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
SELL | BUY | RENT PROPERTY
⭐️Fon B Nice ⭐️
Sumachaya Berentsen
International Property Consultants
EASY PROPERTY THAILAND
📞Call 0955-955-182 Eng | Thai | China
Line | WeChat | Viber | Skype | WhatsApp
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
ติดตามเราได้ทาง
รายการ Easy Property Channels ช่องทาง Social
โฆษณา