ขายฝาก คืออะไร?
ถ้าชาวบ้านขัดสนและต้องการเงินมาใช้จ่าย สิ่งที่ทำได้คือการไปทำสัญญากู้ยืมเงิน แต่สำหรับฝ่ายเจ้าหนี้ ถ้าลูกหนี้มาขอยืมเงินเฉย ๆ ไม่มีหลักประกันอะไรให้เจ้าหนี้เลย เจ้าหนี้ก็คงไม่ยินดีจะให้ยืม ดังนี้ เจ้าหนี้ก็มักจะต้องเรียกร้องให้ลูกหนี้หาหลักประกันมาให้ หลักประกันดังกล่าวได้แก่ เอาบุคคลที่สามมาค้ำประกัน หรือหาทรัพย์มาเป็นประกันนั่นเอง
สำหรับการประกันด้วยทรัพย์ที่เป็นที่นิยมใช้กันมาก ๆ คงหนีไม่พ้น การจำนอง และการขายฝาก ผู้เขียนอยากสร้างความเข้าใจให้แก่ผู้ที่ไม่ได้ศึกษากฎหมายให้สามารถแยกแยะความแตกต่างของสัญญาทั้งสองประเภทได้ เพื่อที่ถ้ามีความจำเป็นต้องทำสัญญาดังกล่าวจะสามารถทำได้โดยไม่ถูกเจ้าหนี้เอาเปรียบจนเกินสมควร
"จำนอง" เป็นสัญญาที่เจ้าของทรัพย์เอาทรัพย์ของตนไปจดทะเบียนตราเป็นประกันการชำระหนี้ โดยจะทำการจำนองได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์บางประเภทเท่านั้น ข้อสำคัญของจำนองคือ ลูกหนี้ยังคงครอบครอง ใช้สอยทรัพย์ที่ตนจำนองได้อยู่ หรือแม้กระทั่งขาย ก็สามารถทำได้ (เพียงแต่จำนองก็จะติดไปกับทรัพย์นั้นด้วย ผู้ซื้อจะรับภาระจำนองนี้ไปด้วย)
"ขายฝาก" เป็นสัญญาซื้อขายแต่มีข้อตกลงให้ผู้ขายมาไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด (แต่จะกำหนดเกินกว่าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไม่ได้) เมื่อเป็นสัญญาซื้อขาย คนซื้อจึงได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปทันทีที่ได้ทำสัญญากัน ดังนั้น ผู้ขายย่อมไม่มีสิทธิครอบครอง ใช้สอยทรัพย์นั้นอีกต่อไป และต้องยอมให้ผู้ซื้อฝากเข้าครอบครองทรัพย์นั้นทันที สำหรับผู้ซื้อที่ได้กรรมสิทธิ์ไปนั้นก็สามารถใช้สอยทรัพย์นั้นได้อย่างเจ้าของ และสามารถขายทรัพย์สินนั้นต่อไปก็ย่อมทำได้
ขายฝาก คืออะไร
XXX
ผู้เขียนเห็นว่าสัญญาขายฝากนี้ย่อมส่งผลกระทบต่อการได้คืนทรัพย์สินของลูกหนี้เป็นอย่างมาก เพราะถ้าไม่ไปไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์สินนั้นย่อมตกเป็นของผู้ซื้ออย่างเด็ดขาด ในการนี้ ผู้เขียนจึงขออธิบายรายละเอียดของสัญญาขายฝากเพิ่มเติมเพื่อให้เกิดความเข้าใจแก่ผู้อ่านมากขึ้น
- ★ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ดังนั้น ในเรื่องแบบของสัญญาต้องกระทำตามหลักของสัญญาซื้อขายด้วย เช่น สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ เป็นต้น
- ★ทรัพย์สินทุกชนิดสามารถขายฝากได้ ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ (ต่างจากจำนองที่มีได้เฉพาะสังหาริมทรัพย์บางประเภทเท่านั้น)
- ★กำหนดเวลาขายฝากห้ามเกินตามที่กฎหมายกำหนด กรณีอสังหาริมทรัพย์ห้ามเกิน 10 ปี กรณีสังหาริมทรัพย์ห้ามเกิน 3 ปี ถ้าในสัญญากำหนดไว้เกินกว่านั้นก็ไม่กระทบต่อสัญญาขายฝาก แต่กำหนดเวลาที่ตกลงกันจะเหลือแค่ 10 ปีหรือ 3 ปีแล้วแต่กรณี
- ★กำหนดเวลาไถ่ดังกล่าวข้างต้น คู่สัญญาสามารถตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ (แต่รวมกับเวลาเดิมต้องไม่เกิน 10 ปีหรือ 3 ปีแล้วแต่กรณี) ในการขยายกำหนดเวลาไถ่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ (เช่น ผู้ซื้อฝาก หรือผู้รับโอนทรัพย์ เป็นต้น)
- ★การขยายกำหนดเวลาไถ่ สำหรับสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์พิเศษ (หมายถึงสังหาริมทรัพย์ที่การซื้อขายต้องจดทะเบียน) ต้องนำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่นั้นไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้เสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ไม่ได้
- ●-- ตัวอย่างเช่น ก ขายฝากให้ ข กำหนด 2 ปี และได้ทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่กันอีก 3 ปี แต่ไม่ได้นำหนังสือไปจดทะเบียน หากระหว่างนี้ ข ขายที่ดินให้แก่ ค โดยที่ ค ไม่รู้ว่ามีหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ทำกันเองนั้น ค ย่อมรับรู้เพียงว่าสัญญาขายฝากนี้มีกำหนดไถ่ใน 2 ปี เมื่อ ค ซื้อหลังจากพ้น 2 ปี ค จึงเป็นบุคคลภายนอกที่เสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว นั่นเอง
- ★ผู้ที่ใช้สิทธิไถ่ ได้แก่ ผู้ขายฝาก แต่ถ้าผู้ขายฝากเสียชีวิตแล้ว ทายาทย่อมใช้สิทธิไถ่ได้ และผู้ขายฝากสามารถโอนสิทธิไถ่นี้ให้แก่บุคคลอื่นได้ด้วย นอกจากนี้ ถ้าในสัญญาระบุให้ใครมีสิทธิไถ่ บุคคลนั้นย่อมใช้สิทธิไถ่ได้
- ★ผู้ที่ต้องยอมให้ไถ่ ได้แก่ ผู้ซื้อฝาก แต่ถ้าผู้ซื้อฝากเสียชีวิตแล้ว ทายาทย่อมต้องรับหน้าที่ตามสัญญานี้มา ฉะนั้น ทายาทก็ต้องยอมให้ไถ่ด้วย นอกจากนี้ ผู้ที่รับโอนทรัพย์สินนี้มาย่อมต้องยอมให้ไถ่ด้วยเช่นกัน
รายละเอียดดังที่กล่าวข้างต้นเป็นเพียงการอธิบายถึงแบบคร่าว ๆ ซึ่งเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ผู้เขียนหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้อ่าน และสามารถนำไปปรับใช้เมื่อมีความจำเป็นได้
เฟสบุ๊กสาขาวิชานิติศาสตร์ : https://www.facebook.com/SchoolofLawBSRU
- 3
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
