วิเคราะห์กลยุทธ์ เซ็นทรัลพัฒนา ทำไมสร้าง The Central พหลโยธิน มาแข่งกันเอง กับเซ็นทรัลลาดพร้าว
ล่าสุดเซ็นทรัลพัฒนา ได้เปิดตัวศูนย์การค้า The Central พหลโยธิน อย่างเป็นทางการ โดยที่สร้างอยู่ห่างจาก ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว เพียงประมาณ 500 เมตร
เซ็นทรัลพัฒนา คิดอะไรอยู่ ในเมื่อมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ตั้งอยู่บนทำเลทองคำแล้ว
ทำไมยังต้องมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลแห่งใหม่ ที่สร้างอยู่ติด ๆ กัน
BrandCase ลองชวนมาวิเคราะห์กลยุทธ์ของเซ็นทรัลพัฒนากัน
- เซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา เริ่มต้นก่อสร้างในปี 2521 และเปิดให้บริการในปี 2525
โดยพื้นที่สามเหลี่ยม ตรงบริเวณห้าแยกลาดพร้าวนั้น เซ็นทรัลพัฒนา ไม่ได้เป็นเจ้าของเสียทีเดียว
ซึ่งพื้นที่ตรงนั้นแต่เดิม เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย
โดยเซ็นทรัลพัฒนา ได้เข้าไปทำสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาว
เพื่อสร้างเป็นมิกซ์ยูส อันประกอบไปด้วย ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว
โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลลาดพร้าว และอาคารสำนักงาน
โดยเครือเซ็นทรัลพัฒนา ได้เริ่มต้นเช่าพื้นที่กับการรถไฟแห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2521
โดยสัญญาเช่า มีระยะเวลา 30 ปี และหมดระยะสัญญาเมื่อปี 2551
เมื่อหมดสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาวในปี 2551
เครือเซ็นทรัลพัฒนา ก็ได้ต่อสัญญาเช่าพื้นที่กับการรถไฟแห่งประเทศไทยอีก 20 ปี ตั้งแต่ปี 2551-2571
ซึ่งข้อมูลจากเว็บไซต์ประชาชาติระบุว่า
ค่าตอบแทนของการรถไฟแห่งประเทศไทย
ที่ได้รับตลอดอายุสัญญา 20 ปี ตั้งแต่ปี 2551-2571 อยู่ที่ 21,299 ล้านบาท
ซึ่งถ้าตีเป็นตัวเลขกลม ๆ ก็จะเห็นได้ว่า เครือเซ็นทรัลพัฒนา
ต้องจ่ายเงินค่าเช่าที่ตรงทำเลทองย่านห้าแยกลาดพร้าว ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย เฉลี่ยถึงปีละ 1,065 ล้านบาท เลยทีเดียว
ถามว่าตัวเลขค่าเช่า 1,000 ล้านบาทต่อปี มากแค่ไหน ?
ก็ต้องบอกว่า เงินค่าเช่าที่เซ็นทรัลลาดพร้าว ที่เครือเซ็นทรัลพัฒนาจ่ายให้การรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นเวลาเพียง 5 ปี
สามารถเอาเงินก้อนนี้ มาสร้างเป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ ในต่างจังหวัดได้แล้ว 1 แห่ง
อย่างไรก็ตาม ในตอนนี้ก็เหลือระยะเวลาอีก 3 ปี
ถึงจะหมดสัญญาเช่าพื้นที่ ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่ทำไว้กับการรถไฟแห่งประเทศไทยจนถึงปี 2571
ซึ่งหลาย ๆ คน ก็อาจจะสงสัยว่า ในเมื่อค่าเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว แพงมากขนาดนี้
เครือเซ็นทรัลพัฒนา จะเลือกต่อสัญญาเช่าที่ดินกับการรถไฟแห่งประเทศไทย ให้นานขึ้นไปอีกหรือไม่ ?
ถ้าย้อนกลับไปเมื่อปี 2565 หรือเมื่อประมาณ 3 ปีก่อน
เครือเซ็นทรัลพัฒนา ได้เตรียมพื้นที่บริเวณใกล้ ๆ กับ BTS สถานีพหลโยธิน 24
ซึ่งอยู่ห่างจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเพียง 600 เมตร
มาปรับที่ดิน ตอกเสาเข็ม เพื่อสร้างเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่
และที่ดินผืนนี้ ก็กลายเป็นศูนย์การค้า The Central พหลโยธิน อย่างที่เครือเซ็นทรัลพัฒนา เพิ่งจะได้เปิดตัวไปเมื่อวันก่อน
โดยภายในศูนย์การค้า The Central พหลโยธิน
ประกอบด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 460,000 ตารางเมตร
ซึ่งถือว่ามีพื้นที่ศูนย์การค้าใหญ่เป็นอันดับ 3 ในบรรดาศูนย์การค้าของเครือเซ็นทรัลพัฒนา
รองจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และศูนย์การค้าเมกาบางนา
โดยเครือเซ็นทรัลพัฒนาจะปลุกปั้นศูนย์การค้า The Central พหลโยธิน ให้มีรูปแบบคล้าย ๆ กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
คือจะมี Global Brand ต่าง ๆ จากทั่วโลก มาเปิด Flagship Store ภายในศูนย์การค้าแห่งนี้ เช่นเดียวกับ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
นอกจากนี้ ผู้บริหารยังได้กล่าวว่า
ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือเป็นย่านที่มีศักยภาพสูงมาก
ทั้งในแง่ของกำลังซื้อ และผู้คนที่เข้ามาอยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น
ดังนั้น สำหรับย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน แล้ว สามารถมีศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ถึง 2 แห่งติดกันได้
นอกจากนี้ ทางเครือเซ็นทรัลพัฒนา กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาเพื่อขอต่อสัญญาเช่าที่ดินศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวอีกด้วย
ทีนี้มาถึงคำถามว่า ทำไมเครือเซ็นทรัลพัฒนา ถึงเลือกสร้างศูนย์การค้าใกล้ ๆ กัน ?
เรื่องนี้ ก็โยงไปถึงเรื่องการใช้กลยุทธ์ Cannibalization
โดยกลยุทธ์ Cannibalization อธิบายง่าย ๆ คือเป็นกลยุทธ์
ที่ธุรกิจเครือเดียวกัน มาเปิดแข่งในพื้นที่ใกล้กัน เพื่อกินส่วนแบ่งการตลาดของตัวเอง
ซึ่งกลยุทธ์นี้ เราก็สามารถอธิบายได้ง่าย ๆ ด้วยเคสของร้านสะดวกซื้อเชนใหญ่ ๆ หลายแบรนด์
ที่เราจะสังเกตว่าบางพื้นที่ ก็มีสาขาอยู่ใกล้ ๆ กันในรัศมีไม่กี่สิบกี่ร้อยเมตร
โดยพื้นที่แบบนี้ มักจะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการเติบโตในอนาคต
ทั้งในแง่จำนวนประชากร ผังเมือง สภาพเศรษฐกิจ ข้อมูลการตลาด และคู่แข่งในพื้นที่
ซึ่งกลยุทธ์แบบนี้ เราก็เห็นได้ในธุรกิจศูนย์การค้าเหมือนกัน
คือสร้างศูนย์การค้าติด ๆ กัน เปิดแข่งในพื้นที่ใกล้กัน เพื่อแย่งแทรฟฟิกคนเดินด้วยกันเอง
อย่างเช่น
- ศูนย์การค้ากลุ่ม The Em District ได้แก่ The Emporium, The EmQuartier และ The Emsphere
ในย่านพร้อมพงษ์ ของเครือเดอะมอลล์กรุ๊ป
- ศูนย์การค้าสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ ในย่านปทุมวัน
ของเครือสยามพิวรรธน์
ซึ่งแน่นอนว่า สำหรับเครือเซ็นทรัลพัฒนาเอง ก็ได้นำกลยุทธ์ลักษณะนี้ ไปปรับใช้กับศูนย์การค้าของตัวเอง
อย่างที่เห็นได้จาก ศูนย์การค้าที่เพิ่งเปิดตัวไปล่าสุด อย่างเช่น
- ศูนย์การค้า The Central พหลโยธิน ที่ตั้งอยู่ติดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม โดยตั้งอยู่ห่างกันเพียงแค่เดินไม่กี่ก้าวก็ถึง
- ศูนย์การค้า Central Khonkaen Campus ที่ตั้งอยู่บนถนนมิตรภาพ ซึ่งห่างจากเซ็นทรัลขอนแก่นเดิม เพียงไม่กี่กิโลเมตร
และก่อนหน้านี้ ก็มีหลายพื้นที่ และหลาย ๆ ย่านดังในกรุงเทพมหานคร ที่เซ็นทรัลพัฒนา และเครือเซ็นทรัล เลือกสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ติด ๆ กัน
อย่างเช่น บริเวณ BTS ชิดลม ที่นอกจากจะมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์แล้ว
ก็ยังมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลเอ็มบาสซี ที่สร้างอยู่ติด BTS เพลินจิต โดยห่างจากชิดลมเพียงแค่ 1 สถานี
หรือในจังหวัดใหญ่ ๆ ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลอยู่แล้ว
แต่เครือเซ็นทรัลพัฒนา ก็ยังไปเลือกสร้างศูนย์การค้าซ้ำเป็นแห่งที่สอง
อย่างเช่น
- เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลมารีนาเป็นแห่งแรก ของเมืองพัทยาอยู่แล้ว
ก็สร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัลพัทยา บริเวณริมหาดพัทยาเพิ่มอีกแห่ง ในปี 2552
- จังหวัดเชียงใหม่ ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ตอยู่แล้ว
ก็สร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัลเชียงใหม่เพิ่มเป็นแห่งที่สอง ในปี 2556
- จังหวัดภูเก็ต ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลภูเก็ตอยู่แล้ว
ก็เลือกขยายศูนย์การค้าเซ็นทรัลภูเก็ต ในอีกฝั่งหนึ่งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเดิม ในปี 2561
จะเห็นว่าตั้งแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบัน
เครือเซ็นทรัลพัฒนา จะนิยมใช้วิธีการ Cannibalization ด้วยการดูศักยภาพของแต่ละพื้นที่ ว่าจะมีกำลังซื้อมากน้อยแค่ไหน
- ถ้าจังหวัดไหน ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลอยู่แล้ว แต่มีศักยภาพมากพอ ที่จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพิ่มอีกแห่ง ก็จะไปสร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัล เพิ่มที่นั่น
- หรือในกรุงเทพมหานคร ถ้าย่านไหน ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลอยู่แล้ว แต่มีศักยภาพมากพอ ที่จะไปสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพิ่ม ก็จะไปเติมเต็มในทำเลที่ตั้งโซนนั้น
ซึ่งการที่เครือเซ็นทรัลพัฒนาทำแบบนี้ ก็น่าจะเพื่อต้องการยึดหัวหาด
ยอมลงทุนด้วยเงินก้อนใหญ่ สร้างศูนย์การค้าเพิ่ม แย่งส่วนแบ่งการตลาดแทรฟฟิกคนเดิน จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลในละแวกเดียวกัน
ดีกว่ายอมให้คู่แข่งเจ้าอื่น มีช่องในการเข้ามาลงทุนสร้างศูนย์การค้า ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ ที่ทางเครือมองไว้
ดังนั้น ถ้ากลับมามองที่โซนลาดพร้าว-พหลโยธิน
ที่จากเดิมศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียวในย่านนั้น
และมีแทรฟฟิกคนเดินแน่นทุกวัน
และร้านค้าที่เช่าพื้นที่ขายของในเซ็นทรัลลาดพร้าว ก็มียอดขายติดระดับท็อปของประเทศมาตลอด
ดังนั้นจึงไม่แปลก ที่เครือเซ็นทรัลพัฒนา จะเลือกสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ ใกล้ ๆ กันเพิ่มอีกแห่ง
แถมยังเลือกไปเจรจากับการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อขอต่อสัญญาเช่าที่ดิน
เพื่อให้เซ็นทรัลลาดพร้าว สามารถเปิดให้บริการต่อไปได้
ถ้าเครือเซ็นทรัลพัฒนา เช่าที่ดินผืนนี้ เพื่อเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวต่อไป
ก็เท่ากับว่า เครือเซ็นทรัลพัฒนา อาจยังคงยอมจ่ายเงินเพื่อเช่าที่ดินผืนนี้
ในราคาค่าเช่าปีละมากกว่า 1,000 ล้านบาท
เพื่อแลกกับทำเลทองของ เซ็นทรัลลาดพร้าว
ให้อยู่เคียงคู่กับ The Central พหลโยธิน ที่กำลังจะเปิดใหม่ เพื่อให้สองศูนย์การค้านี้ เติมเต็มระบบนิเวศในทำเลทอง ซึ่งกันและกัน..
- 15
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
