อธิบาย Cash Cycle ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ทำไมธรรมชาติธุรกิจนี้ วงจรเงินสด ยาวเป็น 1,000 วัน
-วงจรเงินสด หรือ Cash Cycle คือ ระยะเวลาที่ธุรกิจใช้ ตั้งแต่จ่ายเงินเพื่อผลิตสินค้า ไปจนถึงวันที่ได้รับเงินเข้ามาในกิจการ
อธิบายเป็นสมการคือ
วงจรเงินสด = ระยะเวลาขายสินค้า + ระยะเวลาเก็บหนี้ - ระยะเวลาชำระหนี้
ธุรกิจที่มีวงจรเงินสดสั้น สะท้อนว่า ธุรกิจนั้นมีสภาพคล่องสูง
ธุรกิจที่มีวงจรเงินสดยาว สะท้อนว่า ธุรกิจนั้นมีสภาพคล่องต่ำ
ซึ่งตัวอย่างของธุรกิจที่มีวงจรธุรกิจยาวมาก ธุรกิจหนึ่ง คือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เราเรียกกันว่า Developer
โดยถ้าเรามาดูตัวเลขจริงกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยธรรมชาติแล้ว มีวงจรเงินสดในหลัก 1,000 วัน ขึ้นไป..
ดีเทลของเรื่องนี้ เป็นอย่างไร ?
BrandCase สรุปให้ แบบเข้าใจง่าย ๆ
จากสมการ
วงจรเงินสด = ระยะเวลาขายสินค้า + ระยะเวลาเก็บหนี้ - ระยะเวลาชำระหนี้
ขยายความหมายเพิ่มเติมของตัวแปรแต่ละตัวคือ
- ระยะเวลาขายสินค้า คือ ระยะเวลาที่สินค้าค้างอยู่ในสต็อก ตั้งแต่ผลิต จนลูกค้าซื้อสินค้านั้นไป
- ระยะเวลาเก็บหนี้ คือ ระยะเวลาที่ลูกค้าจะจ่ายเงิน หลังจากตกลงซื้อสินค้า
- ระยะเวลาชำระหนี้ คือ ระยะเวลาที่ธุรกิจเรา ต้องเอาเงินไปจ่ายคู่ค้า เพื่อให้ได้สินค้ามา
ลองมาดูเคสตัวอย่าง เช่น
- ยิ่งธุรกิจไหนที่มีวงจรเงินสดสั้น คือ ตัวเลขที่คำนวณออกมาจากสมการ ติดลบมาก ๆ หมายความว่า ธุรกิจนั้นมีสภาพคล่องสูง
ตัวอย่างเช่น ร้านสะดวกซื้อที่เป็นเชนใหญ่ในไทย ที่รับสินค้าเข้ามาวางขายบนเชลฟ์ได้ไม่นาน ก็มีลูกค้าเข้ามาหยิบสินค้าไป และร้านค้าก็สามารถเก็บเงินจากลูกค้าได้ก่อน
โดยที่ร้านสะดวกซื้อที่ว่านี้ สามารถต่อรองยืดเวลาการจ่ายเงินให้กับคู่ค้า หรือซัปพลายเออร์ได้เป็นเดือน ๆ ทำให้มีเวลาสำหรับนำเงินที่ขายสินค้าได้มา ไปหมุนเวียนในกิจการก่อน
- ส่วนธุรกิจที่มีวงจรเงินสดยาว คือ ตัวเลขที่คำนวณออกมาจากสมการ เป็นบวกมาก ๆ หมายความว่า ธุรกิจนั้นมีสภาพคล่องต่ำ
ตัวอย่างเช่น ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจาก บ้านและคอนโดมิเนียม เป็นสินค้าที่ต้องใช้เวลาก่อสร้างนานหลายปี อีกทั้งยังเป็นสินค้าที่มีราคาสูง
ดังนั้น บริษัทที่เป็น Developer หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยธรรมชาติแล้ว จึงมีวงจรเงินสดที่ยาว หรือเป็นบวกมาก ๆ
เพื่อให้เห็นภาพ ลองมาดูตัวอย่างวงจรเงินสดของ Developer 4 เจ้า ในตลาดหุ้นไทย (ข้อมูลตัวเลขของปี 2567)
SIRI หรือ บมจ. แสนสิริ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ THE LINE, The Base, Dcondo และ SHUSH
- มีระยะเวลาขายสินค้า 1,413 วัน
- มีระยะเวลาเก็บหนี้ 10 วัน
- มีระยะเวลาชำระหนี้ 28 วัน
วงจรเงินสด 1,413 วัน + 10 วัน - 28 วัน = 1,395 วัน
SPALI หรือ บมจ. ศุภาลัย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ Supalai Veranda, Supalai Park และ Supalai Premier
- มีระยะเวลาขายสินค้า 1,369 วัน
- มีระยะเวลาเก็บหนี้ 1 วัน
- มีระยะเวลาชำระหนี้ 65 วัน
วงจรเงินสด 1,362 วัน + 1 วัน - 65 วัน = 1,305 วัน
ANAN หรือ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ IDEO, ASHTON และ UNiO
- มีระยะเวลาขายสินค้า 1,479 วัน
- มีระยะเวลาเก็บหนี้ 45 วัน
- มีระยะเวลาชำระหนี้ 127 วัน
วงจรเงินสด 1,479 วัน + 45 วัน - 127 วัน = 1,397 วัน
LPN หรือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ Lumpini Park และ Lumpini Township
- มีระยะเวลาขายสินค้า 1,018 วัน
- มีระยะเวลาเก็บหนี้ 20 วัน
- มีระยะเวลาชำระหนี้ 59 วัน
วงจรเงินสด 1,018 วัน + 20 วัน - 59 วัน = 979 วัน
จากตัวอย่างวงจรเงินสด ของ Developer ทั้ง 4 เจ้า จะเห็นจุดร่วมที่น่าสนใจหลายข้อคือ
- บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แทบทุกบริษัท มีระยะเวลาเก็บหนี้จากลูกค้า ที่มาซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเก็บจากธนาคารที่เป็นผู้ให้เงินกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯ) ที่สั้นกว่าระยะเวลาชำระหนี้ให้กับคู่ค้า ซึ่งคู่ค้าก็อย่างเช่น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง
หมายความว่า Developer เหล่านี้ ค่อนข้างมีอำนาจต่อรองกับบริษัทก่อสร้าง เช่น สามารถขอเครดิตเทอม กับบริษัทรับเหมาก่อสร้างได้นาน
คือสามารถยืดระเวลาในการชำระเงินกับผู้รับเหมา ออกไปให้นานกว่า ระยะเวลาที่ลูกค้าจ่ายเงิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีระยะเวลาขายสินค้าที่ยาวมาก
ระยะเวลาขายสินค้า ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือระยะเวลาตั้งแต่เริ่มก่อสร้าง ซึ่งใช้เวลานานหลักปี รวมถึงระยะเวลาที่ลูกค้า ใช้เวลาตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม
จากระยะเวลานี้ ก็ไม่แปลกใจ ที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงมีระยะเวลาในการขายสินค้า ที่นานเป็น 1,000 วัน หรือก็คือหลายปี
สรุปตัวเลขจริง ๆ ของ 4 Developer ในตลาดหุ้นไทยอีกทีคือ
- แสนสิริ (SIRI) วงจรเงินสด = 1,395 วัน
- ศุภาลัย (SPALI) วงจรเงินสด = 1,305 วัน
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) วงจรเงินสด = 1,397 วัน
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) วงจรเงินสด = 979 วัน
เมื่อบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีวงจรเงินสดที่เป็นบวกมาก ๆ
จึงเป็นเรื่องปกติ ที่บริษัทต้องพยายามหาแหล่งเงินทุน หรือหาเงินหมุนเวียนเพื่อมาเสริมสภาพคล่อง
เพื่อใช้ในกิจกรรมเช่น การลงทุนก่อสร้างโครงการต่าง ๆ
ซึ่งรูปแบบการหาเงินทุนเข้ามาหมุนเวียนกิจการในบริษัท ก็อย่างเช่น
- การออกหุ้นกู้ หรือกู้ยืมเงินระยะยาวจากธนาคาร มาใช้ในการลงทุนก่อสร้างโครงการต่าง ๆ
- การเปิดขายแบบพรีเซลล์ หรือก็คือ การเปิดให้ลูกค้าผู้ที่สนใจโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เข้ามาจองห้อง และจ่ายเงินผ่อนดาวน์ ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า
นอกจากเรื่องการหาเงินทุนหมุนเวียนแล้ว ปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง ก็ยังมีนวัตกรรมทางการเงินใหม่
เพื่อต้องการดึงดูดลูกค้า ตัดสินใจซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น
เช่น
-การเช่าออมบ้าน ที่เป็นลักษณะว่า ให้ลูกค้าผู้จะอยู่อาศัย เช่าไปก่อน แล้วค่อยมาซื้อทีหลัง
แล้วหลังจากผู้เช่า เช่าอยู่ตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา ผู้เช่าอยู่ก็สามารถตัดสินใจได้ว่า จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่
ถ้าลูกค้า เลือกที่จะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เงินที่จ่ายนั้น ก็ถือเป็นค่าเช่ารายเดือนไป
สรุปก็คือ ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือว่ามีวงจรเงินสดที่ยาวมาก ๆ
เนื่องจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องลงทุนก่อสร้างด้วยเงินก้อนใหญ่ กว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสร้างแล้วเสร็จต้องใช้เวลาเป็นปี
แถมบ้านและคอนโดมิเนียม ยังเป็นสินค้าที่ลูกค้า อาจะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อพอสมควร
ดังนั้น บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นต้องบริหารเงินสด และหนี้สินที่มีอยู่ในมือให้ดี
เพื่อไม่ให้บริษัทขาดสภาพคล่อง และมีเงินสดหมุนเวียนในกิจการได้มากที่สุด นั่นเอง..
- 2
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- โฆษณา
- © 2025 Blockdit
