Loan-to-Value 100% กับภารกิจฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยภายใต้เศรษฐกิจเปราะบาง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ไม่เพียงในฐานะแหล่งที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนเท่านั้น หากแต่ยังมีความเชื่อมโยงกับภาคการจ้างงาน การลงทุน และห่วงโซ่ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะธุรกิจ SMEs ที่พึ่งพาการหมุนเวียนของภาคนี้เป็นหลัก ภายใต้บริบทที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายเชิงโครงสร้าง อาทิ ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่ถดถอย และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก การดูแลเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีนัยสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
หนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาใช้เพื่อรักษาเสถียรภาพดังกล่าวคือ มาตรการสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value: LTV) บทความนี้นำเสนอภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พัฒนาการและบทบาทของมาตรการ LTV ตลอดจนการประเมินประสิทธิภาพและข้อจำกัดเชิงโครงสร้างของนโยบายภายใต้บริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
1. โครงสร้างและแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
ตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียน เช่น มาเลเซีย เวียดนาม และอินโดนีเซีย พบว่าประเทศไทยมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม ยังเผชิญกับความท้าทายด้านต้นทุนและการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการขยายตัวของเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการเพิ่มขึ้นของประชากร ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีอยู่
ตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 13 คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศจะเฉลี่ยมากกว่า 300,000 หน่วยต่อปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญภาวะชะลอตัวจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น รวมถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 89% ของ GDP ซึ่งล้วนเป็นข้อจำกัดต่อกำลังซื้อของครัวเรือน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำ
ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศในปี 2567 อยู่ที่ 701,802 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี สะท้อนถึงอุปสงค์ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีแนวโน้มชะลอตัวชัดเจน
ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในและโซนศักยภาพ อันเป็นผลจากต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ทั้งในด้านวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและข้อจำกัดด้านพื้นที่ว่าง
แม้ภาครัฐจะออกมาตรการสนับสนุนเพื่อกระตุ้นตลาด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการขยายเพดานราคาบ้านที่สามารถเข้าร่วมมาตรการจาก 3 ล้านบาทเป็น 7 ล้านบาท เพื่อช่วยลดภาระต้นทุนของผู้ซื้อ แต่ผลกระทบเชิงบวกยังอยู่ในระดับจำกัด และไม่สามารถฟื้นฟูตลาดได้อย่างเต็มที่
ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังมีความเปราะบาง โดยจำเป็นต้องพึ่งพาการประสานระหว่างนโยบายการเงิน การคลัง และมาตรการกำกับดูแลเชิงระบบ เพื่อเสริมสร้างเสถียรภาพในระยะยาว
2. ความหมายและบทบาทของมาตรการ LTV ในการกำกับดูแลเศรษฐกิจมหภาค
มาตรการ LTV (Loan-to-Value Ratio) หมายถึง อัตราส่วนระหว่างวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ ต่อมูลค่าของหลักประกัน เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยทั่วไป หากอัตราส่วน LTV สูง ย่อมสะท้อนว่าผู้กู้พึ่งพาเงินกู้ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สิน ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อสถาบันการเงินหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้
ในเชิงนโยบาย มาตรการ LTV ถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือกำกับดูแลเชิงมหภาคที่อิงผู้กู้ (Borrower-Based Macroprudential Tools) ซึ่งถูกนำมาใช้แพร่หลายในหลายประเทศ โดยมักใช้ควบคู่กับมาตรการอื่น เช่น อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt-to-Income Ratio: DTI) เพื่อจำกัดภาระหนี้ของผู้กู้ และมาตรการทางภาษี เช่น ภาษีทรัพย์สินหรือภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อควบคุมพฤติกรรมเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหลังวิกฤตการเงินโลกในปี 2551 ซึ่งมีสาเหตุสำคัญจากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกินพอดีในสหรัฐอเมริกา
งานวิจัยของ Morgan, Regis และ Salike (2558) จาก ADB Institute ซึ่งศึกษาข้อมูลจากธนาคาร 201 แห่งใน 10 ประเทศเอเชีย (รวมถึงประเทศไทย) พบว่า ประเทศที่มีการใช้มาตรการ LTV มีอัตราการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 6.7% ต่อปี ขณะที่ประเทศที่ไม่มีมาตรการดังกล่าวมีอัตราการเติบโตถึง 14.6% ต่อปี สะท้อนถึงประสิทธิภาพของ LTV ในการควบคุมการขยายตัวของสินเชื่อและลดความร้อนแรงของตลาด
มาตรการ LTV จึงไม่ได้เป็นเพียงการกำหนดเพดานวงเงินสินเชื่อเท่านั้น หากแต่ทำหน้าที่เป็นกลไกเชิงป้องกันที่ช่วยรักษาเสถียรภาพระบบการเงิน โดยเฉพาะในประเทศที่ระบบสินเชื่อยังเปราะบาง และภาคครัวเรือนมีแนวโน้มก่อหนี้ในระดับสูง
3. พัฒนาการของมาตรการ LTV ในประเทศไทย
การกำหนดมาตรการ LTV ในประเทศไทยเริ่มต้นในปี 2546 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ระหว่างการฟื้นตัวหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง โดยภาคสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตสูง ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงใช้ LTV เป็นเครื่องมือเชิงปริมาณเพื่อควบคุมความเสี่ยงระบบ โดยกำหนดเพดานสินเชื่อไว้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าหลักประกัน
มาตรการนี้มีผลในการส่งสัญญาณลดแรงเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และชะลอการสะสมความเสี่ยงในภาคสถาบันการเงิน ในระดับภูมิภาค ฮ่องกงถือเป็นประเทศที่ใช้ LTV อย่างเข้มงวดมาก่อนหน้า โดยประสบความสำเร็จในการลดความผันผวนของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงภาวะตลาดร้อนแรง
ในปี 2552 ซึ่งเป็นช่วงหลังวิกฤตการเงินโลก (Global Financial Crisis) เศรษฐกิจโลกและไทยเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ธปท. จึงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV โดยอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อได้ถึง 80% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อจูงใจผู้มีรายได้สูงให้ใช้จ่ายและลงทุนมากขึ้น ซึ่งเป็นการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องจักรในการกระตุ้นอุปสงค์ภายในประเทศ
แตกต่างจากประเทศตะวันตก เช่น สหรัฐฯ และยุโรป ที่เน้นการอัดฉีดสภาพคล่องผ่านนโยบายการเงิน (QE) ขณะที่หลายประเทศไม่ได้ใช้ LTV เป็นเครื่องมือควบคุมโดยตรง ส่งผลให้บางตลาดเกิดฟองสบู่ซ้ำในช่วงหลังวิกฤต
ปี 2556 ธปท. ดำเนินมาตรการเชิงรุกเพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของครัวเรือนรายได้ปานกลางถึงต่ำ โดยอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้สูงสุด 95% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การดำเนินการนี้ช่วยส่งเสริมการถือครองบ้านของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (real demand) โดยไม่เร่งให้เกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสอดคล้องกับแนวนโยบายของสหราชอาณาจักรที่มีโครงการ “Help to Buy” เพื่อค้ำประกันสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกผ่านกลไกรัฐ
ต่อมาในปี 2562 ธปท. ปรับเกณฑ์ LTV ให้มีความซับซ้อนและละเอียดมากขึ้น โดยกำหนดวงเงินแตกต่างกันตามลำดับการถือครองบ้าน เพื่อควบคุมความร้อนแรงจากพฤติกรรมเก็งกำไรในตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจอย่างสูง มาตรการนี้ช่วยปรับสมดุลอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเขตเมือง ซึ่งคล้ายกับมาตรการของสิงคโปร์ที่ใช้นโยบาย LTV ร่วมกับภาษีซื้อบ้านเพิ่มเติม (Additional Buyer’s Stamp Duty: ABSD) เพื่อจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายยูนิตโดยนักลงทุน
ในช่วงปี 2562–2565 ประเทศไทยต้องเผชิญกับการระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อการจ้างงาน รายได้ และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนในวงกว้าง ธปท. จึงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว โดยอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดถึง 100% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภท และสามารถกู้เพิ่มเติมได้เพื่อใช้ในค่าตกแต่งบ้าน
มาตรการดังกล่าวมีผลช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจก่อสร้างที่มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจในหลายมิติ รวมถึงการจ้างงานจำนวนมาก บทเรียนที่คล้ายกันพบได้ในประเทศเกาหลีใต้และมาเลเซีย ซึ่งต่างดำเนินนโยบายผ่อนคลาย LTV ควบคู่กับมาตรการทางการคลัง เช่น การลดภาษีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566–2567 กระทรวงการคลังมีมติขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จนถึงสิ้นปี 2567 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มแรงงานนอกระบบและผู้มีรายได้น้อยที่ยังเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ แม้จะมีการผ่อนคลายวงเงิน แต่ยังคงมีมาตรการกำกับเสริมด้านความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio: DSR) เพื่อบริหารความเสี่ยงเชิงระบบ
ทั้งนี้ ประเทศในกลุ่ม OECD ส่วนใหญ่เริ่มกลับเข้าสู่เกณฑ์ LTV ปกติแล้ว แต่ในภูมิภาคเอเชียหลายประเทศยังคงดำเนินมาตรการผ่อนคลายต่อเนื่องเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) ชั่วคราว โดยอนุญาตให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและทุกประเภทของสัญญาเงินกู้
มาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีที่อยู่อาศัยคงค้างสะสมมากกว่า 200,000 หน่วยทั่วประเทศ และเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีความเชื่อมโยงในแนวดิ่งกับอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง การจ้างงาน และภาคธุรกิจ SME ในห่วงโซ่ที่เกี่ยวข้อง
การดำเนินนโยบายดังกล่าวถือเป็นการใช้ LTV ในเชิง Counter-Cyclical Policy เพื่อบรรเทาข้อจำกัดด้านอุปสงค์ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงเปราะบาง อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินการในระยะต้นสะท้อนข้อจำกัดของมาตรการ โดยแม้มีการผ่อนคลายเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ แต่ยอดสินเชื่อใหม่ยังคงขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่าระดับปกติอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยการเติบโตของสินเชื่อใหม่ในช่วง 5 ปีก่อนหน้า พบว่าอัตราการขยายตัวลดลงอย่างชัดเจน ขณะเดียวกัน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย
ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนข้อเท็จจริงเชิงนโยบายที่สำคัญว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถกระตุ้น อุปสงค์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากปราศจากปัจจัยสนับสนุนอื่น ๆ เช่น ความสามารถในการก่อหนี้ของครัวเรือน ระดับรายได้ที่เพียงพอ ความมั่นคงในการจ้างงาน และความเชื่อมั่นในแนวโน้มเศรษฐกิจโดยรวม อันเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลโดยตรงต่อพฤติกรรมการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ประสบการณ์ของประเทศอื่นที่ใช้ LTV เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงวิกฤต เช่น มาเลเซีย เกาหลีใต้ หรือสิงคโปร์ ต่างประสบความสำเร็จมากขึ้นเมื่อมีการบูรณาการนโยบายการเงิน นโยบายการคลัง และมาตรการเฉพาะกลุ่มอย่างสอดประสาน
4. ประสิทธิภาพของมาตรการ LTV ภายใต้วัฏจักรเศรษฐกิจ
มาตรการ Loan-to-Value (LTV) ถือเป็นเครื่องมือกำกับดูแลเชิงมหภาคที่มีประสิทธิภาพในการรักษาเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบการเงิน โดยลักษณะการใช้มาตรการดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับบริบทของวัฏจักรเศรษฐกิจ (economic cycle) ทั้งในช่วงขาขึ้นและขาลง
ในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น มาตรการ LTV ทำหน้าที่ในการลดแรงเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการจำกัดวงเงินสินเชื่อให้ต่ำกว่ามูลค่าหลักประกัน ช่วยชะลอการเร่งตัวของราคา ลดพฤติกรรม Speculative Buying และสร้างภูมิคุ้มกันให้ระบบการเงินจากความเสี่ยงด้านเครดิต โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงซึ่งมีความผันผวนสูง ทั้งนี้ ประสบการณ์ในประเทศไทยระหว่างปี 2546–2562 สะท้อนประสิทธิผลของ LTV ในการชะลอความร้อนแรงของตลาดและป้องกันการสะสมความเสี่ยงในระบบสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว มาตรการ LTV จำเป็นต้องได้รับการปรับให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อเปิดทางให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และรักษาอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้หดตัวมากเกินไป แม้จะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ เช่น อนุญาตให้กู้ได้ 100% ของมูลค่าหลักประกัน แต่หากสถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังสูง อาทิ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูงถึง 70% ณ ต้นปี 2567 มาตรการ LTV เพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเต็มศักยภาพ
บทเรียนจากต่างประเทศ เช่น เกาหลีใต้ ฮ่องกง นิวซีแลนด์ และบราซิล สะท้อนให้เห็นว่า การกำหนดเกณฑ์ LTV ควรมีความยืดหยุ่นตามวัฏจักรเศรษฐกิจควบคู่กับมาตรการเสริมอื่น เช่น การจำกัดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt-to-Income: DTI) การให้ภาครัฐค้ำประกันสินเชื่อบางส่วนสำหรับผู้มีรายได้ต่ำ หรือโครงการเงินดาวน์ต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ซึ่งจะช่วยลดข้อจำกัดเชิงโครงสร้างและสร้างแรงจูงใจต่อกลุ่มเป้าหมายได้ตรงจุดมากยิ่งขึ้น
โดยสรุป มาตรการ LTV มีประสิทธิผลค่อนข้างสูงในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น ในฐานะกลไกควบคุมความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์และเสริมเสถียรภาพระบบการเงิน อย่างไรก็ดี ในภาวะเศรษฐกิจขาลง ประสิทธิภาพของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจ ความพร้อมของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ และพฤติกรรมของผู้บริโภค ซึ่งมักมีความระมัดระวังสูงต่อการก่อหนี้ในช่วงที่รายได้ไม่แน่นอน
ดังนั้น การออกแบบมาตรการ LTV ในเชิงนโยบายจึงควรอยู่บนฐานของแนวทางแบบองค์รวมที่ประสานกับมาตรการอื่นอย่างสอดคล้องและมีเป้าหมายร่วม
5. ข้อจำกัดที่ส่งผลต่อประสิทธิภาพของมาตรการ LTV
แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) แบบชั่วคราว โดยอนุญาตให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับบ้านทุกประเภท เริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป แต่ในทางปฏิบัติยังพบข้อจำกัดหลายประการที่บั่นทอนประสิทธิผลของนโยบาย ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานสินเชื่อ โดยข้อมูลจากรายงานภาวะและแนวโน้มสินเชื่อ (Credit Conditions Report) ของธนาคารแห่งประเทศไทยสะท้อนประเด็นสำคัญดังนี้
➡️ ความต้องการสินเชื่อที่ยังเปราะบาง
ดัชนีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2567 อยู่ที่ระดับ -0.6 ซึ่งเป็นค่าติดลบอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปลายปี 2566 สะท้อนว่า แม้จะมีการผ่อนคลายเพดานสินเชื่อให้สูงขึ้น แต่ยังไม่สามารถชดเชยข้อจำกัดด้านรายได้และความไม่มั่นคงของครัวเรือน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย อันเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของมาตรการ ส่งผลให้แรงจูงใจในการตัดสินใจกู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับต่ำ
➡️ คุณภาพสินเชื่อที่ลดลง
ดัชนีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับคุณภาพของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับติดลบตั้งแต่ต้นปี 2566 โดยสถาบันการเงินมีความกังวลว่าสินเชื่อใหม่อาจมีคุณภาพต่ำกว่ามาตรฐาน และมีความเสี่ยงที่จะกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) หากไม่มีการประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบด้าน ส่งผลให้เกิดแรงต้านจากภาคธนาคารต่อการเร่งปล่อยสินเชื่อ แม้เกณฑ์ LTV จะผ่อนคลาย
➡️ ความเต็มใจของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อยังไม่ฟื้นตัว
ดัชนีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับความเต็มใจในการขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ -4.3 ในปัจจุบัน และคาดการณ์ 3 เดือนข้างหน้าลดลงเหลือ -10.8 แสดงถึงระดับความระมัดระวังที่สูงของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งยังคงมีความกังวลด้านคุณภาพสินเชื่อ รายได้ของผู้กู้ และภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนถึงความไม่มั่นใจในความสามารถของ LTV ในการขับเคลื่อนอุปสงค์ด้านสินเชื่ออย่างมีประสิทธิภาพ
➡️ ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย
ดัชนีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมยังคงอยู่ในแดนลบ สะท้อนความเห็นของสถาบันการเงินว่านโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันยังไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้ง หนี้ครัวเรือนของประเทศไทยยังอยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับรายได้ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน แม้จะสามารถกู้ได้เต็มวงเงิน ดัชนีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจยังคงติดลบ สะท้อนมุมมองของสถาบันการเงินว่านโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นอุปสงค์ได้อย่างชัดเจน
นอกจากข้อจำกัดเชิงโครงสร้างและระบบการเงินแล้ว เหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 ได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในบางพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการแนวดิ่ง (คอนโดมิเนียม) ที่ตั้งอยู่ในแนวรอยเลื่อนทางธรณีวิทยา ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยบางกลุ่มลดลงอย่างเฉียบพลันจากความกังวลด้านความปลอดภัย
6. กรณีศึกษาเชิงเปรียบเทียบจากต่างประเทศ
🔵 เกาหลีใต้
เกาหลีใต้ถือเป็นประเทศต้นแบบที่ใช้มาตรการ LTV ควบคู่กับ DTI อย่างเป็นระบบ โดยปรับระดับ LTV ตามเขตพื้นที่และภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยืดหยุ่น เช่น ในช่วงที่ตลาดมีความร้อนแรง รัฐบาลกำหนด LTV ที่ระดับ 40% สำหรับเขตกรุงโซล และใช้ DTI ที่ 40% พร้อมกัน เพื่อสกัดแรงซื้อจากนักลงทุน
แต่เมื่อเข้าสู่ภาวะชะลอตัวในปี 2563–2564 รัฐบาลได้ผ่อนคลาย LTV ขึ้นเป็น 70% สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก พร้อมให้สถาบันการเงินรัฐ เช่น Korea Housing Finance Corporation ค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน ส่งผลให้ยอดการซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มประชาชนทั่วไปเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ถือเป็นตัวอย่างของการใช้มาตรการแบบ "targeted easing" อย่างมีประสิทธิภาพ
🔵 ฮ่องกง
ฮ่องกงใช้ LTV เป็นเครื่องมือหลักในการควบคุมภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดที่มี supply จำกัดและมีแรงซื้อจากต่างชาติเข้าอย่างต่อเนื่อง ทางการกำหนด LTV ต่ำถึง 50% สำหรับผู้ซื้อที่มีอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1 ยูนิต และกำหนด DSR ที่เข้มงวดสำหรับกลุ่มนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2565–2566 เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและมีการย้ายถิ่นของแรงงานต่างชาติ รัฐบาลได้ผ่อนคลาย LTV บางส่วน และยกเว้นค่าธรรมเนียมบางประเภทสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในฮ่องกง โดยให้ความสำคัญกับความสมดุลระหว่างการป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบและการรักษากำลังซื้อภายในประเทศ
🔵 นิวซีแลนด์
ในปี 2564–2565 รัฐบาลนิวซีแลนด์เผชิญภาวะราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงจากแรงเก็งกำไรอย่างรวดเร็ว จึงกลับมาใช้มาตรการ LTV อย่างเข้มงวด โดยกำหนดให้สินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 40% ขณะที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอยู่ที่ 20%
ต่อมาเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้นจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารกลางได้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีความเปราะบางทางการเงิน พร้อมกำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อที่สูงกว่าเกณฑ์ LTV ได้ในสัดส่วนจำกัด (speed limit lending) เพื่อให้ธนาคารมีความยืดหยุ่นในการอนุมัติสินเชื่อโดยไม่กระทบเสถียรภาพระบบการเงินในภาพรวม
🔵 บราซิล
บราซิลใช้ LTV เป็นเครื่องมือรองจาก DTI โดยเน้นการใช้มาตรการค้ำประกันของภาครัฐและสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารของรัฐ (เช่น Caixa Econômica Federal) เพื่อส่งเสริมการถือครองที่อยู่อาศัยในกลุ่มรายได้น้อย ในช่วงเศรษฐกิจถดถอยปี 2558–2559 แม้จะมีการผ่อนคลาย LTV แต่ยอดสินเชื่อใหม่ยังขยายตัวต่ำ สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยด้านรายได้และความเชื่อมั่นมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อมากกว่าระดับเพดานสินเชื่อเพียงอย่างเดียว คล้ายคลึงกับบทเรียนที่พบในบริบทของประเทศไทย
กรณีศึกษาจากประเทศต่าง ๆ ชี้ให้เห็นว่า ความสำเร็จของมาตรการ LTV ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่
- 1.การกำหนดเกณฑ์ LTV อย่างยืดหยุ่นและสอดคล้องกับวัฏจักรเศรษฐกิจ
- 2.การประสานกับมาตรการกำกับอื่น เช่น DTI หรือข้อกำหนดเงินดาวน์
- 3.การดำเนินมาตรการเชิงเป้าหมาย (Targeted Measures) โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้มีรายได้น้อย
ทั้งนี้ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพียงอย่างเดียวอาจไม่มีประสิทธิผลหากไม่สอดคล้องกับเงื่อนไขทางโครงสร้าง เช่น รายได้ครัวเรือน ความพร้อมของระบบสินเชื่อ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และเสถียรภาพทางการจ้างงาน ดังนั้น ประเทศไทยควรพิจารณาใช้ LTV เป็นหนึ่งในชุดเครื่องมือที่บูรณาการร่วมกับนโยบายเศรษฐกิจอื่นอย่างรอบด้านและเฉพาะเจาะจงต่อกลุ่มเป้าหมาย
แม้มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) จะมีเป้าหมายเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเศรษฐกิจเปราะบาง แต่มาตรการดังกล่าวยังเผชิญข้อจำกัดเชิงโครงสร้างหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นรายได้ครัวเรือนที่ไม่เพียงพอ ความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อ และระดับความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและสถาบันการเงินที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้การปรับเพดานสินเชื่อเพียงอย่างเดียวไม่สามารถจูงใจให้เกิดอุปสงค์ใหม่ได้อย่างเต็มที่
ทั้งนี้ การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจึงยังคงต้องการแรงสนับสนุนเชิงนโยบายในด้านอื่นร่วมด้วย
มาตรการ LTV จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นและสามารถตอบสนองต่อวัฏจักรเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลาได้อย่างเหมาะสม ทั้งในยามเศรษฐกิจขาขึ้นที่ต้องการควบคุมความร้อนแรงของตลาด และในยามเศรษฐกิจชะลอตัวที่จำเป็นต้องอาศัยการกระตุ้นจากภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี ประสบการณ์จากต่างประเทศ เช่น เกาหลีใต้ ฮ่องกง และนิวซีแลนด์ ชี้ให้เห็นว่าความสำเร็จของมาตรการ LTV ขึ้นอยู่กับการออกแบบที่สอดคล้องกับโครงสร้างตลาดในประเทศ และการดำเนินควบคู่กับมาตรการสนับสนุนอื่น อาทิ การควบคุมภาษี การกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อ และการส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มเปราะบาง
โดยสรุป มาตรการ LTV แม้จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษาเสถียรภาพระบบการเงินและควบคุมวัฏจักรสินเชื่อ แต่ไม่สามารถทดแทนการดำเนินนโยบายแบบองค์รวมที่ครอบคลุมปัจจัยพื้นฐานด้านรายได้ ความสามารถในการก่อหนี้ และความเชื่อมั่นของครัวเรือนได้อย่างสมบูรณ์
ดังนั้น การออกแบบนโยบายในระยะต่อไปควรผสานมาตรการ LTV เข้ากับนโยบายการคลังแบบเฉพาะกลุ่ม การสนับสนุนสินเชื่อผ่านโครงการค้ำประกันของภาครัฐ และการเพิ่มรายได้ของครัวเรือนอย่างเป็นระบบ เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้อต่อการตัดสินใจกู้และลงทุนในที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน พร้อมผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้าได้อย่างแท้จริง
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
