Series ไปดูทำเล (ลงทุนอสังหา) :
ไปถึงก่อนที่ลูกบอลจะตก"
สำหรับใครก็ตามที่ลงทุนเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างของราคา (Capital gain) เช่นการทำ Flipping , ซื้อขายใบจอง สิ่งสำคัญที่จะทำให้เราได้กำไร มากที่สุดคือ
"ไปถึงก่อนลูกบอลจะตก" นั่นคือการไปถึง ก่อนที่จะมีข่าวดี หรือความเจริญที่จะเพิ่มเข้ามา
ตัวอย่างคอนโดที่ราคาขายสูงขึ้น จากย่านที่มีข่าวดีต่อเนื่อง
คอนโด แห่งหนึ่ง ห้องสตูดิโอ แถวพระราม 9 สร้างเมื่อปี 2007
2007 ราคา 1.4 ล้าน
2010 ราคา 1.8 ล้าน
2014 ราคา 2.2 ล้าน
2019 ราคา 2.5 ล้าน
คอนโดใหม่ที่สร้างในพื้นที่ที่มีข่าวดี ส่วนใหญ่
ราคาจะขึ้นเร็วในช่วง 5 ปีแรก จากนั้นราคาจะเริ่มขึ้นอย่างช้าๆ ซึ่งช่วงหลังนี้ บางที่ ลงทุนหุ้น กองทุนอาจได้ผลตอบแทนคุ้มค่ากว่า ต้องคำนวนดูครับ
ไม่ใช่ทุกทำเลที่จะมีลูกบอลตก , มีข่าวดี
การที่ลูกบอลตกตรงไหนจะมีผู้ที่เกี่ยวข้องคือ
- ผู้อนุมัติโยนลูกบอลว่าจะไปตกตรงไหน
- ผู้เตรียมที่รอให้ลูกบอลตก
เห็นภาพสุดคงเป็นรถไฟฟ้าสายสีทอง ต้องมีทั้ง
ผู้อนุมัติโยนลูกบอล และ ผู้เตรียมที่รอลูกบอลตก
ครบองค์พอดี
ซึ่งเรื่องพวกนี้ ประชาชนธรรมดาอย่างเราๆทำอะไรได้บ้าง
ไปอยู่ในที่ที่ลูกบอลจะตกด้วยให้ได้ครับ และ
ไปให้ถึงก่อนที่ลูกบอลจะตก
ขอย้ำอีกครั้งนะครับการดูทำเลอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ากับดูเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างของราคา มีมุมมองการดูทำเลบางอย่างที่ต่างกัน
ข่าวดีที่เกิดขึ้นมีหลายหลายเช่น
รถไฟฟ้า ,ห้างสรรพสินค้า , แหล่งสำนักงาน , มหาวิทยาลัย ,ศูนย์ราชการ , ถนน สิ่งเหล่านี้สร้างความเจริญและมูลค่าที่เพื่มขึ้นให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่แถวนั้นได้ ถ้าเรามีอสังหาริมทรัพย์ก่อนย่อมได้กำไรจากส่วนต่างมากขึ้น
ข้อที่ต้องตรวจสอบให้ครบถ้วนคือ
1. ลูกบอลถูกขว้างแล้วจริงรึเปล่า
ในข่าวมีการเลื่อนประมูล รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สมุทรปราการ-บางปู , คูคต-ลำลูกกา
ผมจะมองในแง่ร้ายไว้ก่อนว่า อาจจะไม่มีโอกาสสร้างเลยก็ได้
ตัวอย่างที่ 2
ข่าวย้ายที่ตั้งของม.หอการค้า
ปัจจุบันยกเลิกแผนการย้ายแล้ว
ช่วงนั้นราคาที่ดินวิ่งขึ้นสูงมาก บางคนประกาศขาย ร้าน หอพักย่านหอการค้าเดิม เพื่อมาซื้อที่รอแถวนี้
ตัวอย่างที่ 2 นี่คือมีข่าวลูกบอลจะตกแต่...........มันไม่เคยเกิดขึ้น
ข้อนึงที่ผมยึดมั่นมากๆคือ ตราบใดที่ยังไม่เห็นตอม่อ การก่อสร้าง ผมจะไม่ลงทุนเด็ดขาด ทุกอย่างมีโอกาสเปลี่ยนได้ตลอดเวลา
2. ลูกบอลตกช้ากว่าที่กำหนดเยอะมั้ย
บางครั้งถ้าเราลงทุนไปแล้วปรากฏว่า การก่อสร้างดีเลย์ หรือเริ่มต้นช้ากว่าที่กำหนด ราคาอาจจะขึ้นเมื่อสร้างเสร็จ แต่เมื่อคำนวนผลตอบแทนเฉลี่ยรายปีอาจไม่คุ้มค่า หรืออาจขายต่อได้ช้ากว่าที่วางแผนไว้
ข่าวมีมาตั้งแต่ปี 2557
Bangkok mall มีข่าวตั้งแต่ปี 2557 (ข่าวจะเริ่มสร้าง 2558) ถ้าเราซื้อคอนโดแถวนั้นตั้งแต่ปี 2557 โดยมีจุดขายคือ Bangkok mall อย่างเดียว ผ่านมา 5 ปี พึ่งเริ่มมีการปรับพื้นที่ครับ เอาเงิน 5 ปีที่ ผ่านมา ลงทุนหุ้น ,กองทุน อาจได้ผลตอบแทนเยอะกว่า
3. ลูกบอลตกตรงนี้แน่ๆใช่มั้ย
ตัวอย่าง
อย่างที่กล่าวข้างต้นครับ
การที่ลูกบอลตกตรงไหนจะมีผู้ที่เกี่ยวข้องคือ
- ผู้อนุมัติโยนลูกบอลว่าจะไปตกตรงไหน
- ผู้เตรียมที่รอให้ลูกบอลตก
พี่ไปเคลียร์กันมาให้เรียบร้อยเลยครับ เดี๋ยวน้องค่อยไปอยู่ใกล้ๆ
4. ตกมาแล้วดีจริงใช่มั้ย
ตัวอย่างเลยคือแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางโซน
ถ้าทุกอย่างสร้างเสร็จแล้วไม่บูมเหมือนที่คิด ก็เหมือนเล่นหุ้น ใครถือไม้สุดท้ายติดดอย
ไม้ 1 : ซื้อ , มี อสังหาก่อน => ข่าวรถไฟฟ้ามา = กำไร
ไม้ 2 : ซื้อที่ต่ออีกที => สร้างคอนโดขาย พร้อมข่าวสร้างรถไฟฟ้า = กำไร
ไม้ 3 : จองก่อน ขายดาวน์ => ข่าวรถไฟฟ้า = กำไร
ไม้ 4 : ซื้อดาวน์ => รถไฟฟ้าสร้างเสร็จ อ่าว! ตรงนั่นไม่มีข่าวดีอย่างอื่น เร็วๆนี้แล้ว ทำเลไม่บูมอย่างที่คิด => ดอย
5. ยังมีข่าวดีต่อจากนี้อีกหรือไม่
การติดตามข่าวคล้ายๆกับการติดตามข่าวสารหุ้นเลยครับ ข้อนี้คือแตกต่างต่างข้อที่ 1 "ลูกบอลถูกคว้างแล้วจริงรึเปล่า" นะครับ
ซื้อก่อน => มีข่าวดี => สร้างจริง ตรงพิกัด => สร้างเสร็จ ราคาขึ้น => ข่าวดี ต่อไป => ราคาขึ้นต่ออีก = > ขายหรือรอราคาขึ้นต่อ
ถ้าใครซื้อไม้สุดท้ายแล้วไม่มีข่าวดีต่อ ราคาก็จะขึ้นไม่แรงมาก อาจไม่คุ้มค่ากับการลงทุน
EP นี้ขอจบมุมมอง "ไปถึงก่อนลูกบอลจะตกเพียงเท่านี้นะครับ"
ฝากติดตาม Paidoo Property ด้วยนะครับ
- 18
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
