ทำเลและปัจจัยต่างๆ ต้องรู้ ก่อนซื้ออสังหาฯ (รายได้หลายช่องทาง EP28)
Keys to Success ของหลายๆ ธุรกิจคือ Anyone Anywhere Anytime
แต่ถ้าเป็น Keys to Success ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร? ถ้าถามผม
ขอตอบ location, location and location
ทำเล
หัวสำคัญ ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ ทำเล ทำเล และทำเล
วัตถุประสงค์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็เพื่อ
- อยู่อาศัยเอง
- นำไปปล่อยเช่า
- นำไปขายต่อ
- หรือเพื่อลงทุนในรูปแบบต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ใดๆ ทำเล คือสิ่งที่สำคัญที่สุด
ประเภทของทำเล แบ่งคล้ายกับโครงสร้างภาษีที่ดินเลย
1. ทำเลเพื่อการพาณิชย์ หรือทำเลเพื่อการค้า
2. ทำเลเพื่อที่อยู่อาศัย
3. ทำเลเพื่อการเกษตร
ทำเลเพื่อการพาณิชย์ หรือทำเลเพื่อการค้า
วัตถุประสงค์ในการซื้ออาคารพาณิชย์ เพื่อใช้เป็นที่ตั้งกิจการของตัวเอง หรือนำไปปล่อยเช่า เปิดกิจการต่างๆ เช่น ร้านของชำ ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ร้านตัดผม เป็นต้น
ทำเลที่ดีของอาคารพาณิชย์ ที่ใครๆ ต่างเห็นจนชินตา เช่น ร้าน 7-Eleven
ปัจจัยหลัก ของทำเลเพื่อการค้า มี 2 ข้อ
1. ผู้คนจำนวนมาก แวะเวียน/เข้าหาได้ง่าย
ทำเลที่ดี จึงต้องตั้งอยู่ใกล้กับ "แหล่งรวมผู้คน" เช่น ตลาด ศูนย์การค้า ศูนย์ราชการ โรงเรียน แหล่งรวมสำนักงาน หมู่บ้านขนาดใหญ่ โรงพยาบาล สถานีรถไฟฟ้า ป้ายรถเมล์ ท่าเรือ ทางขึ้นลงทางด่วน ติดถนนสายหลัก เป็นต้น
2. อำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า
เช่น มีที่จอดรถ มีทางเข้าออกสะดวก อยู่ใกล้ถนนหลัก ติดกับป้ายรถเมล์ หรือติดกับทางขึ้นลงสถานีรถไฟฟ้า เป็นทางเข้าหมู่บ้าน มีพื้นที่จัดวางและแสดงสินค้า มีพื้นที่ตั้งโต๊ะอาหารได้หลายโต๊ะ(กรณีร้านอาหาร) เป็นจุดรวมของร้านค้าหลายๆร้าน มีบรรยากาศดี ไม่มีสิ่งกีดขวาง(เช่น หม้อแปลงไฟฟ้า) ไม่ใกล้สถานที่สกปรก มีความปลอดภัย ผู้คนมองเห็นร้านได้ง่าย เป็นต้น
ขอยกตัวอย่าง ทำเลเพื่อการค้า (แย่, พอใช้ และดี) ดังนี้
แย่ -อาคารพาณิชย์บนถนนสายหลักที่ห้ามจอดรถ เป็นทำเลที่แย่ เพราะไม่อำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า เมื่อจอดรถไม่ได้ ลูกค้าจึงเลือกใช้บริการร้านอื่นที่สามารถจอดรถได้
พอใช้ -อาคารพาณิชย์บนถนนสายหลักอยู่ปากซอยหรือใกล้ป้ายรถเมล์ เป็นทำเลที่พอใช้ เพราะอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าที่ใช้รถสาธารณะ หรือลูกค้าที่มีรถยนต์ สามารถจอดรถในซอย แล้วเดินย้อนกลับมาใช้บริการที่ร้านได้
ดี -อาคารพาณิชย์หน้าหมู่บ้านขนาดใหญ่ ถ้ามีข้อมูลเท่านี้ ยังดูไม่ออกว่าเป็นทำเลที่ดีหรือไม่ ต้องดูให้ละเอียดมากขึ้น จึงจะถือว่า เป็นทำเลที่ดี
- ต้องมีที่จอดรถหน้าร้าน(ที่เอกชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน) และจอดรถริมทางได้ด้วย
- ต้องใกล้ตลาด หรือมีพื้นที่ว่างทำตลาดนัด เป็นจุดรวมของร้านค้าหลายๆร้าน
- ต้องเป็นทางผ่าน ของหมู่บ้านอื่นหลายๆหมู่บ้านด้วย
ทำเลเพื่อที่อยู่อาศัย
ถ้าเรามีทางเลือก คงไม่อยากพักอาศัยที่อาคารพาณิชย์ (ซึ่งเป็นที่ตั้งทำเลเพื่อการค้า) เพราะว่า มีพื้นที่จำกัด ไม่มีสนามหญ้า มีผู้คนพลุกพล่าน ไม่สะดวกใจในการพักผ่อน
ปัจจัยหลัก ของทำเลเพื่อที่อยู่อาศัย ดังต่อไปนี้
1. อยู่ไม่ห่างจาก แหล่งรวมผู้คน
ที่อยู่อาศัย ก็ต้องการเดินทางสะดวก เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน อยู่ไม่ไกลจากกลางใจเมือง ไม่ไกลจากที่ทำงาน(เดินทางไม่เกิน 30 นาที) ใกล้ตลาด ศูนย์การค้า โรงพยาบาล แต่ไม่ใกล้แบบติดกันกับแหล่งรวมผู้คน เช่นทำเลเพื่อการค้า
2. มีความสงบสุข มีความปลอดภัย และมีความเป็นส่วนตัว
แม้จะไม่ไกลกับแหล่งรวมผู้คน แต่ต้องไม่มีผู้คนพลุกพล่าน เงียบสงบ เช่น มีที่ตั้งอยู่ในหมู่บ้านปิด มีทางเข้าออกทางเดียว ซึ่งมีป้อมยามคอยกรองผู้คนเข้าออก
3. มีสภาพแวดล้อมที่ดี เช่น เป็นหมู่บ้านของคนมีฐานะ มีถนนซอยกว้าง ไม่แย่งที่จอดรถกัน มีต้นไม้ร่มรื่น มีสวนสาธารณะ มีสถานที่ออกกำลังกาย มีแหล่งฉันทนาการ
4. กรณีพื้นที่ห่างไกล ต้องการใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
- ควรอยู่ในเขตเทศบาล จะดีกว่าอยู่นอกเขตฯ
- ต้องมีไฟฟ้าเข้าถึง (อันนี้เป็น It's a must)
- ควรเป็นประปาส่วนภูมิภาค ดีกว่าประปาชุมชน(อบต.) หรือดีกว่าประปาเอกชน
- มีเอกสารสิทธิ์ ครอบครองที่ดิน
- มีทางเข้าออก สวนกันได้ รถบรรทุกเข้าได้ แต่ไม่ใช่ทางผ่านรถบรรทุก
ขอยกตัวอย่าง ทำเลเพื่อที่อยู่อาศัย ของที่ดิน 2 แปลง
ที่มีพื้นที่อยู่ติดกัน มีเพียงรั้วกำแพงปูนคั่นกลาง แบ่งกันคนละหมู่บ้าน
แปลงที่ 1 หมู่บ้านของคนมีฐานะ
- เป็นบ้านเดี่ยว 100% ทุกบ้านมีบริเวณบ้าน มีที่จอดรถในบ้าน มีจุดเก็บขยะแยกกัน
- ถนนซอยกว้างผ่านหน้าบ้าน จอดรถได้ทั้งสองฝั่ง
- ถนนหลักกว้างกว่า มีฟุตบาท หรือมีช่องวิ่งออกกำลังกาย มีต้นไม้ใหญ่สองข้างทาง มีสวนหย่อมเล็กๆเป็นวงเวียนของถนนหลัก หรือมีทะเลสาบพร้อมสวนสาธารณะ
- มีนิติบุคคล ดูแลความเรียบร้อย ในหมู่บ้าน มีรปภ. มีกล้อง CCTV
แปลงที่ 2 หมู่บ้านของคนชั้นกลาง
- มีบ้านเดี่ยวแค่ 20 % อาจมีบ้านแฝดด้วย แต่ส่วนใหญ่ เป็นทาวน์เฮ้าส์ติดๆกัน
- เพื่อนบ้านมีหลากหลายอาชีพ ทั้งรับจ้างทั่วไป ค้าขาย อยู่รวมกัน อย่างหนาแน่น
- มีถนนซอยแคบ แย่งที่จอดรถกัน
- คนนอกเข้าออกหมู่บ้าน ไม่มีการตรวจสอบ แต่ละบ้านต้องป้องกันตัวเอง ด้วยการติดเหล็กดัด ที่ประตูหน้าต่างทุกบาน
ถ้าไปเช็คราคาประเมินที่กรมที่ดิน หรือข้อมูลของกรมธนารักษ์
โฉนดที่ดินในหมู่บ้าน 2 แปลงนี้ จะมีราคาต่างกันถึง 3 เท่า แม้ว่าทั้ง 2 หมู่บ้าน
- ที่ดินอยู่ในแขวง/เขต (หรือหมู่/ตำบล) เดียวกัน มีที่ดินติดกัน
- ทางเข้าหมู่บ้านมีระยะห่าง จากถนนหลักเท่ากัน
แม้ว่าปัจจัยข้อ 1, อยู่ไม่ห่างจาก แหล่งรวมผู้คนเท่ากัน แต่ปัจจัยข้อ 2 และ 3, ความสงบสุข ความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัว และสิ่งแวดล้อมแตกต่างกัน
ดังนั้น ทำเลจึงดี ไม่เท่ากัน
ทำเลเพื่อการเกษตร
หลายท่านอาจจะสงสัย ทำเกษตร ต้องดูทำเลด้วยหรือ?
ปัจจัยที่สุดของทำเลเพื่อการเกษตร คือ แหล่งน้ำ
ขอยกตัวอย่าง ทำเลเพื่อการเกษตร ของที่ดิน 2 แปลง มีพื้นที่ติดกัน อยู่ในเขตหมู่ ตำบลเดียวกัน และอยู่ห่างจากทางหลักเท่ากัน
แปลงที่ 1 อยู่ติด อยู่ติดคลองที่มีน้ำทั้งปี หรือติดแม่น้ำ
แปลงที่ 2 ต้องต้องขุดบ่อเก็บน้ำเอง หรือต้องเจาะบาดาล
แปลงที่ 1 จึงเป็นทำเลเพื่อการเกษตรที่ดีกว่า ทำให้ราคาขาย หรือค่าเช่าแพงกว่า
และยังมีปัจจัยต่างๆ เช่น
- ควรมีไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเข้าถึง (ใช้น้ำมัน หรือใช้โซลาร์เซล ต้นทุนสูงกว่า)
- รถบรรทุกสิบล้อเข้าออก ขนถ่ายสินค้าเกษตรได้อย่างสะดวก
- ดินดี น้ำไม่ท่วมซ้ำซาก ไม่เป็นที่ดอนหรือดินเก็บน้ำไม่อยู่
- ไม่ไกลจากในเมือง เพราะต้องมีซื้อน้ำมัน วัสดุ/อุปกรณ์ทางการเกษตร
- หาแรงงานเกษตรได้ง่าย
นอกจาก "ทำเล" ยังมีสิ่งที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติม เช่น เอกสารสิทธิ์ ภาษีต่างๆ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งขอลงนำเสนอใน EP ต่อไป นะครับ
สนใจเรื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
โปรดติดตาม ซีรีย์รายได้หลายช่องทาง ใน EP ต่อไป
ได้ที่ Blockdit: www.blockdit.com/worklifewinwin
- 10
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
