7 ข้อดี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รายได้หลายช่องทาง EP27)
การลงทุนที่ดี ต้องเลือกลงทุนในทรัพย์สินที่ดี
ซึ่งผมเคยกล่าวใน รายได้หลายช่องทาง EP23 (ย้อนอ่านดู กันได้นะครับ)
ข้อดี อสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ ก็ถือว่าเป็น “ทรัพย์สินที่ดี” ถึง 7 ข้อดี คือ
1. มีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain)
2. มีปันผล (Rental Yield)
3. แปลงเป็นทุนได้
4. ส่งมอบเป็นมรดกได้
5. คนระดับกลางซื้อได้ และดอกเบี้ยบ้านถูก
6. มีการแข่งขันน้อย
7. มีความเสี่ยงต่ำ
1. เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain)
คือ มีกำไรจากส่วนต่างราคาทรัพย์ที่สูงขึ้น หัวใจสำคัญ คือ การเลือก"ทำเล"
ถ้าขาดความรู้ แล้วหลงไปซื้อบ้านในชุมชน"ทำเล"ไม่ดี เมื่อเวลาผ่านไปชุมชนนั้นกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม มูลค่าทรัพย์สินจะลดลง(ด้อยค่าลง) ขายออกไปก็ขาดทุน หรือขายออกยาก
ตรงกันข้าม ถ้าเก่งในการเลือก"ทำเล" มองเห็นโอกาสการเจริญเติบโตของเมือง ได้ก่อนผู้อื่น เมื่อเวลาผ่านไป ทรัพย์สินนั้นจะเพิ่มมูลค่าหลายเท่า ยิ่งนานวันก็ยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้น
โดยส่วนใหญ่อสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มมูลค่าทุกๆปีอยู่แล้ว จะมากจะน้อย ขึ้นกับ "ทำเล" และเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี คนมีเงินเยอะ อสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าสูงขึ้นเร็ว
และยังมีการเพิ่มมูลค่า โดยการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อีกด้วย
เช่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Developer) นำที่ดินว่างเปล่า พัฒนาให้เป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือพัฒนาให้เป็นศูนย์การค้า ราคาที่ดินที่ถูกพัฒนา จะเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 เท่าเลยทีเดียว และที่สำคัญ ที่ดินต้องเป็น"ทำเล"ที่เหมาะในการพัฒนา
2. เป็นทรัพย์สินที่มีปันผล (Rental Yield)
คือ นำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปปล่อยเช่า จึงจะมีเงินปันผล ที่ได้จากค่าเช่า นั้นเอง
ถ้าเป็นที่ดินเปล่าให้เช่า จะได้ค่าเช่าน้อย ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของที่ดินเอง เพราะ
หากกู้เงินธนาคารมาซื้อที่ดินปล่อยเช่า ค่าเช่าที่ดินจะน้อยกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ และอีกอย่าง ธนาคารคงไม่ให้กู้ด้วย
แต่ถ้าเป็นบ้านหรืออาคารพาณิชย์ จะได้ค่าเช่าที่มากกว่า
ผู้ให้เช่าสามารถกู้เงิน โดยแจ้งธนาคารว่า กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ดอกเบี้ยบ้านจะถูก
ดังนั้นค่าเช่า(ปันผล)จะมากกว่า ดอกเบี้ยบ้าน แถมค่าเช่าจะช่วยจ่ายเงินต้นบางส่วน
3. เป็นทรัพย์สินที่แปลงเป็นทุนได้
หากต้องการเงินทุน เพื่อนำไปลงทุนในธุรกิจอื่น เราสามารถใช้ทรัพย์สินที่เราเป็นเจ้าของ นำไปเป็นหลักทรัพย์ เพื่อขอกู้เงินจากธนาคารได้
เราก็แจ้งธนาคารว่า ขอกู้เพื่อปรับปรุงบ้าน หรือเพื่อเป็นเงินอเนกประสงค์ จะได้ดอกเบี้ยใกล้เคียงกับดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งถูกกว่าดอกเบี้ยธุรกิจ
4. เป็นทรัพย์สินที่ส่งมอบเป็นมรดกได้
โอนมรดกให้ลูกหลานโดยสายเลือด ค่าโอนที่ดินแค่ 0.5% ของราคาประเมิน ถูกกว่า การโอนทั่วไป ซึ่งอยู่ที่ 2%
จะดีกับลูกของเรา แค่ไหน
- ถ้าใช้โฉนดเป็นสินสอด ให้ลูกชายหมั่นสาว (ก็เท่ไปอีกแบบ)
- เกษียณแล้ว ถ้ามีรายได้อื่นพอใช้ ก็โอนบ้านเช่าให้ลูก ช่วยให้เขาตั้งตัวได้เร็วขึ้น
- หรือทำพินัยกรรม เป็นมรดกตกทอดแก่เขา เมื่อเราเป็นอะไรไป
5. เป็นทรัพย์สินที่คนระดับกลางซื้อได้ และดอกเบี้ยบ้านถูก
- ถ้าเรามีรายได้น้อย ก็เริ่มจากห้องชุด ในแฟลตที่ไม่เสื่อมโทรม เอาตามความพร้อม
- ไม่ควรเน้นถูกมากเกินไป แบบทรัพย์ที่ไม่มีใครอยากถือครอง จะหาคนเช่าก็ลำบาก
อีกอย่าง กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ธนาคารให้ดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งถือว่าเป็นดอกเบี้ย ที่ถูกที่สุด ถูกกว่า ดอกเบี้ยผ่อนรถ สินเชื่ออเนกประสงค์ บัตรเครดิต หรือเพื่อทำธุรกิจ
ผู้มีรายได้น้อย ทั้งที่เป็นมนุษย์เงินเดือนหรือค้าขาย ขอให้มีรายได้ประจำ และเก็บเงินสำหรับเงินดาวน์บ้านก็พอ (20% ของราคาบ้าน) ก็สามารถซื้อบ้านได้แล้ว
6. เป็นทรัพย์สินที่มีการแข่งขันน้อย
บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ผู้มีอำนาจซื้อบ้าน จึงมีอยู่จำกัด ยิ่งคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังต่อๆไป ก็ยิ่งมีน้อยลงไปอีก ดังนั้น การลงทุนซื้อบ้านเพื่อให้เช่า จึงมีคู่แข่งน้อย (ตรงกันข้ามกับ เปิดร้านขายกาแฟ)
7. เป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงต่ำ
ราคาที่ดินและบ้านมีเสถียรภาพสูงมาก ไม่ว่าเกิดเศรษฐกิจทดถอย เกิดภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินและบ้านน้อยมาก
เว้นเสียแต่ มีการเก็งกำไรเกินควร หรือปั่นราคาเกินจริง เปลี่ยนมือซื้อขายกันหลายทอด ใครเป็นผู้ถือครองมือสุดท้ายแล้วสายป่านไม่ยาว ก็จำต้องขายขาดทุนไป
ตามหลักการเดิม ที่ดิน คือทรัพย์สินที่ผลิตเพิ่มไม่ได้ เมื่อมีประชากรเพิ่มขึ้นแต่ที่ดิน มีอยู่เท่าเดิม จึงเกิด Over Demand ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแต่สูงขึ้น
แต่ตอนนี้ เราก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและมีประชากรคงที่ หลักการนี้ จึงอ่อนลง
แม้ว่าตอนนี้ ประเทศไทยเจอกับวิกฤตโควิค-19 แต่ราคาที่ดิน และบ้าน ราคาแทบไม่ตกเลย (แต่ยอมรับว่าขายยากมากในช่วงนี้ คนมีเงินน้อยลง)
สำหรับคอนโดทำเลดี ราคาก็ไม่ตกเช่นกัน แต่คอนโดในบางทำเลที่สร้างจนเกินความต้องการ (Over Supply) ราคาก็ตกตามเศรษฐกิจไป
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ใช่ว่ามีแต่เฉพาะข้อดี ทุกอย่างย่อมมีทั้งข้อดีและข้อเสีย
ข้อเสีย
1. เป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำมาก
หากต้องการเปลี่ยนบ้านให้เป็นเงินสด ซื้อขายเปลี่ยนมือ ทำได้ไม่เร็ว
- บ้านมีมูลค่าสูง ผู้ซื้อต้องใช้เวลาสะสมเงินนาน ผู้ซื้อจึงมีอยู่จำกัด
- ค่าภาษี และค่าธรรมเนียมโอนสูงมาก
- ยิ่งเศรฐกิจไม่ดี การดำเนินชีวิตและธุรกิจต้องรักษา Cash flow การซื้อบ้าน อาจกระทบ Cash flow ผู้ซื้อก็มีน้อยลงตามภาวะเศรฐกิจ
2. การซื้อบ้านให้เช่า ไม่ทำให้รวย
การลงทุนซื้อบ้านให้เช่า จะได้ค่าเช่าประมาณ 3-10% ต่อปี ของมูลค่าบ้าน
ถ้าซื้อบ้านมาถูกมากๆ และมีทำเลดี อาจโชคดีได้ค่าเช่าถึง 10%
แต่โดยทั่วไป จะได้เพียง 3-5% ต่อปี
ถ้าอยากรวยแบบยกระดับ มี 2 ทางเลือก
ทางเลือก 1 ตั้งใจทำงานจนเกินหน้าที่ มุ่งมั่นจนเป็นผู้บริหารระดับสูงให้ได้
ทางเลือก 2 ทำธุรกิจ ให้มีกำไรสูงๆ
ซึ่งทั้ง 2 ทางเลือก ต้องใช้ทั้งเวลา ความสามารถ และพลังชีวิตสูงมาก
แต่การซื้อบ้านให้เช่า ใช้เวลาน้อยมาก ทำได้ง่ายๆ จะหนักก็แต่เงินที่นำไปซื้อบ้าน
การซื้อบ้านให้เช่า จึงเหมาะที่จะเป็นอาชีพเสริม ทำควบคู่กับงานประจำ(รายได้หลัก)
เพื่อเพิ่มรายได้หลายช่องทาง เป็นการสร้างความมั่นคงทางการเงิน
แม้จะไม่ทำให้รวย แต่
- มูลค่าทรัพย์สิน เพิ่มขึ้นตลอดเวลา ดีกว่า ฝากธนาคาร(ทั้งออมทรัพย์ และประจำ)
- มูลค่าทรัพย์สิน มีเสถียรภาพมาก ดีกว่า หุ้น, กองทุน, พันธบัตร, ตราสารหนี้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีความรู้อะไรบ้าง
โปรดติดตาม ซีรีย์รายได้หลายช่องทาง ใน EP ต่อไป
ได้ที่ Blockdit: www.blockdit.com/worklifewinwin
- 6
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
