สวัสดีครับ
วันนี้ Content ที่ 2 เรื่อง อสังหาฯ ยุคโรคระบาด
Series : Sustainable City
S3 EP1 : City planing & Public park
เราจะยังไม่เปิด ประเด็นว่า อสังหาฯ ยุคหลัง covid19 จะเปลี่ยนไปอย่างไร
มีนักวิเคราะห์หลายๆท่านเริ่มออกมาให้ความใน topic นี้กันบ้างแล้ว
แต่ วันนี้เราจะมาเจาะประเด็น กันที่ Design vs Disease ซึ่งเป็น
ส่วนหนึ่งของคำตอบ ว่า อสังหาฯหลังยุคโรคระบาด จะเป็นอย่างไร
คงต้องย้อนความ ไปถึงยุคที่การสาธารณะสุข ยังไม่ดีเท่าปัจจุบัน
ยุคสงคราม ที่มีเตียงเท่าไหร่ ก็ไม่พอสำหรับผู้บาดเจ็บ
แต่ ทำไมอัตรา การตายในโรงพยาบาลถึงสูงกว่า สมรภูมิรบ
จุดเริ่มต้นของ Hospital Design คงต้อง ขอยกย่องให้
พยาบาลสาว Florence Nithingal ชาวอิตาเลี่ยน
ตามไปอ่านเรื่องราวของเธอ และ แรงบันดาลใจในการเขียนบทความนี้
ได้ที่ link ด้านล่างนี้เลยครับ
เธอผู้นี้ สามารถที่จะลดจำนวนผู้เสียชีวิต ในโรงพยาบาล
ได้จากการ จัดการสภาพแวดล้อม ในโรงพยาบาล ให้ถูกสุขลักษณะ
ใครจะคิดว่าการ ลดความหนาแน่นของเตียงไม่ให้แออัดจนเกินไป
เพิ่มช่องลมและแสงแดด ปรับปรุงระบบท่อน้ำทิ้งเพื่อลดกลิ่นเหม็นเน่า
จะสามารถลดการติดเชื้อและทำให้ผู้ป่วยมีโอกาสที่จะรอดชีวิตเพิ่มขึ้น
กลับมาที่ สังคมในปัจจุบัน (ก่อนสภาวะ covid19)
โลกที่สงบสุข ไร้ภาวะสงคราม
คือ สิ่งที่มนุษย์รุ่น Greatest Generation (พ่อแม่ของรุ่น BabyBoomer)
ถวิลหามากที่สุด เพราะเขาไม่ต้องการเสี่ยงชีวิตของลูกหลานไปตาย
แต่เขาอยากให้รุ่นลูก รุ่นหลาน มีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าช่วงที่พวกเขาใช้ชีวิต
วันนี้ คุณภาพชีวิตของเราดีแค่ไหน ?
คงต้องตอบว่า "แล้วคุณมีเงินซื้อคุณภาพแค่ไหน?"
สุขภาวะของมวลมนุษยชาติ ขึ้นอยู่กับ ฐานะทางเศรษฐกิจ ไม่มากก็น้อย
กล่าว คือ มีเงินมาก ก็มีโอกาสมีคุณภาพชีวิตที่ดีมากกว่า
สินค้าที่มีคุณภาพสูงมักจะมีราคาที่สูงกว่า
สินค้าที่มีคุณภาพที่ต่ำกว่ามักจะราคาต่ำกว่า ตามลำดับ
(แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะมีเรื่องของ Branding & Marketing ด้วย)
ในด้าน อสังหาฯริมทรัพย์ก็เช่นกัน
คนมีเงินมากกว่า ก็สามารถซื้อบ้าน/คอนโด ที่มี ทำเลดีกว่า ขนาดใหญ่กว่า
รูปลักษณ์สวยกว่า ฟังก์ชั่นเจ๋งกว่า วัสดุดีกว่า บรรยากาศร่มรื่นกว่า
การบริหารจัดการนิติฯที่เป็นระบบกว่า สะดวกกว่า ปลอดภัยกว่า
แม้กระทั่งการยกระดับทางสังคม สามารถเลือกเพื่อนบ้านที่เป็นมิตรกว่า
Difference between city of Rich & Poor
แล้วผู้มีรายได้น้อย/ต่ำกว่า ไม่มีสิทธิ์ที่จะมีคุณภาพชีวิตที่ดี บ้างเลยหรือ ?
แน่นอนว่า คุณภาพชีวิตไม่ได้จำเป็นว่าต้องดีกว่าผู้ที่มีรายได้สูง
แต่ขอแค่ไม่แย่จนทำลายสุขภาวะในการใช้ชีวิตในระดับที่เสี่ยงต่อชีวิต
ในเชิงนโยบาย นั้น กฎหมายผังเมือง กฎหมาควบคุมการก่อสร้างอาคาร
สามารถช่วยลดความเหลื่อมล้ำของคุณภาพชีวิตของทุกคนในสังคม
ในยุคปัจจุบันที่ ผู้คนมุ่งหวังและให้ความสำคัญคือตัวเลขทางเศรษฐกิจ
ผังเมืองเลยอาจจะถูกออกแบบ มาเพื่อส่งเสริมพื้นที่การค้า ที่อยู่อาศัย
เส้นทางการคมนาคม ระบบขนส่งสาธารณะ จนละเลยพื้นที่สีเขียว ไปบ้าง
แต่คุณภาพชีวิตของประชาชนจะดีกว่านี้ไหม ถ้าผังเมืองที่ดีจะมีส่วนช่วยเพิ่ม พื้นที่ในการสัญจรเท้าของผู้คน พื้นที่ต้นไม้ริมทาง พื้นที่สวนสาธารณะ
แหล่งรองรับน้ำท่วม แหล่งลำเลียงน้ำสาธารณะเข้าสู่เมือง แหล่งกำจัดขยะและของเสีย ระบบระบายน้ำเสีย การประบปรุงและเพิ่มคุณภาพแหล่งน้ำ
ทุกวันนี้ ในหลายๆเมือง หลายๆประเทศ เริ่มใส่ใจกับการออกแบบ
ผังเมืองมากขึ้น และ ประชาชนในเมืองก็เหมือนจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ที่ราคาที่ดิน บ้าน คอนโด แพง จนผู้มีรายได้ต่ำ
ซื้อไม่ไหว จนต้องซื้อหรือเช่าที่อยู่ในห้องแคบๆและแออัด อาศัยอยู่
Over crowded residential in Hong Kong
แม้ว่าผู้ที่มีรายได้น้อย ไม่สามารถเลือกได้มากนักกับคุณภาพชีวิต ในเรื่อง
ขนาดของที่อยู่อาศัยๆ แต่คนกลุ่มก็สามารถมีคุณภาพชีวิตเพิ่มขึ้น จากพื้นที่สาธารณะ ที่เมืองมีให้พวกเขา มีสวน มีวิวดีๆ มีอากาศบริสุทธิ ให้พักผ่อน
แค่นี้ก็พอเห็นภาพแล้วนะครับ ว่าผังเมือง มีประโยชน์และสามารถเพิ่ม
คุณภาพชีวิตให้ทุกคนในสังคมได้อย่างไร
ไม่จำเป็นว่าพื้นที่สีเขียวนั้นต้องมีขนาดใหญ่เหมือนป่ากลางเมือง อาจเป็น
สวนขนาดเล็กแต่ยาวต่อเนื่องกัน ทุกคนสามารถเข้าถึงได้เหมือนกัน ก็จะ
มีประโยชน์มากกว่าสวนขนาดใหญ่ แต่คนบางส่วนไม่สามารถเข้าถึงได้
ปัญหาความเหลื่อมล้ำของคุณภาพชีวิตก็ไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด ซ้ำร้าย
ทำเลดีๆใกล้สวนขนาดใหญ่ ก็จะถูกจับจองโดยผู้มีรายได้สูงนั่นเอง
Public park in the city
ในเชิงนโยบาย ผังเมืองอาจทำสำเร็จ มีการวางแผนไปบ้าง ปรับปรุงบ้าง
ตามแผนงานและงบประมาณที่มี แต่อาจไม่เพียงพอในทางปฏิบัติ
หากโยนภาระนี้ให้เอกชนกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ แม้จะได้พื้นที่สีเขียวตามที่
กฎหมายกำหนด ก็มักได้รูปแบบโครงการที่จำกัดสิทธิการใช้พื้นที่นี้เฉพาะผู้ที่อาศัยในโครงการ ไม่ได้เป็นพื้นที่สีเขียวของส่วนรวมแต่อย่างใด อีกทั้ง
ราคาก็จะสูงขึ้น ยิ่งเพิ่มความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมเพิ่มไปอีก
แล้วทางฝั่งรัฐเองล่ะ ถ้าทำเองใครจะเป็นผู้ลงทุนซื้อที่ดิน เพื่อเพิ่มพื้นที่
สวนสาธารณะในเมือง ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบดูแลพื้นที่ ถ้าไม่อยากรอ
งบประมาณส่วนกลาง รายได้ของหน่วยงานนี้จะมาจากทางไหนบ้าง
เพราะรัฐเองก็คงต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าในการลงทุนเช่นกัน
ขออนุญาต ยกตัวอย่าง หน่วยงาน HDB ของประเทศสิงคโปร์ หรือถ้าเปรียบ
ง่ายๆ ก็คือ การเคหะแห่งชาติ นั่นเอง แต่ HDB นั้นเป็นหน่วยงานที่มีขนาด
ใหญ่มากเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯบริษัทใดบริษัทหนึ่ง ซึ่งไม่ได้
พัฒนาแค่ที่อยู่อาศัยราคาถูกเพื่อ support ผู้มีรายได้น้อยเพียงอย่างเดียว
HDB เป็นหน่วยงานที่มีการบูรณาการ ประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐอื่นๆ เพื่อพัฒนาพื้นที่เพื่อชุมชน ในด้านสาธารณูปโภค ด้านการขนสนส่ง
ด้านการศึกษา ด้านสาธารณะสุข ด้านสิ่งแวดล้อม ด้านวัฒนธรรม ด้วย
เป็นหน่วยงานที่ค่อนข้างครบเครื่อง ในการพัฒนาที่ดินของประเทศ เลย
ใครสนใจ กดอ่านต่อที่ link ด้านล่างนี่ได้เลยครับ
ที่สำคัญหากใครไปเที่ยวที่สิงคโปร์ สามารถไปชมพิพิทภัณฑ์เมืองสิงคโปร์
เพื่อดูการวางแผนพัฒนาเมืองได้ด้วยนะครับ
แล้วในโลกนี้มีเมืองไหนบ้างที่มีผังเมืองที่ดี ? ก็มีเยอะนะครับ เช่น
Amsterdam, Vancouver, Bern, Dubai, Venice, Melbourne
แต่ถ้าที่สุดของที่สุด เราขอยกให้ Barcelona และ Paris เลยครับ
ต้นตำหรับ แบบ Grid และ Spiderweb
แต่ที่เรายกให้ สองเมืองนี้ เป็นที่สุดของที่สุด เพราะว่า ในแต่ละ block
ของอาคาร มีระยะการเดินที่ไม่ไกลจนเกินไป มีความร่มรื่นจากต้นไม้ มีขนาดทางเดินที่กว้างมากพอ มีเลนจักรยาน อีกทั้งแต่ละ block ก็จะสามารถเข้าถึงสวนสาธารณะและพื้นที่ส่วนกลางของชุมชนของตัวเอง
ยิ่งกว่านั้นเมืองเหล่านี้มีระบบขนส่งสาธารณะที่ดีเยี่ยม ทั้ง รถ bus, tram,
รถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งแต่ละ block ก็สามารถเข้าถึงระบบการขนส่งเหล่านี้ได้
โดยที่ยังอยู่ในระยะเดินไม่เหนื่อยเกินไป
สิ่งต่างๆ เหล่านี้แหละ ที่ช่วยให้ ประชาชน มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
หากผังเมืองออกแบบมาดี อากาศและน้ำ ไหลเวียนถ่ายเทดี มีต้นไม้ มีสัตว์
มีการรักษาสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติสูง ก็จะช่วยให้ประชาชนในเมืองมีภูมิคุ้มสูงขึ้น ลดความเสี่ยงต่อโรคภัยไข้เจ็บทางธรรมชาติได้ไปในตัว
Barcelona & Paris city plan
นอกจากผังเมืองแล้ว กฎหมายเรื่องข้อกำหนดของอาคาร ก็จะมีส่วนช่วยในการลดความแออัดไม่น้อยเลย เช่น ขนาดห้องขั้นต่ำ ขนาดโถงทางเดิน
ขนาดบันได สิ่งที่อาจจะเพิ่มไปอีกระดับคือ สัดส่วนของช่องแสง ช่องอากาศ
แต่สิ่งที่น่าจะเปลี่ยนแปลงไปหลังจากการระบาดของ covid19 นี้
คงเห็นการออกแบบ ventilation (การระบายอากาศ) ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น
โดยเฉพาะในพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร ให้เป็นแบบ semi-open มากขึ้น
จะเปิดหน้าต่างก็ได้ จะเปิดแอร์ก็ดี ได้ทั้งคู่
อาคารบางประเภทอาจจะต้องมีการออกแบบระบบระบายอากาศ
ที่มีมาตรฐานเดียวกับโรงพยาบาล ก็เป็นได้
อาคารที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่มักมีการออกแบบ ที่มี typical floor plan
ทุกชั้นเหมือนกันหมด และขาดการเชื่อมต่อกัน มีเพียงลิฟท์และบันไดหนีไฟ ที่ใช้ร่วมกัน นอกเหนือจากนั้นก็ชั้นใครชั้นมัน แต่จะดีกว่านี้ ถ้า corridor ถูกออกแบบให้เชื่อมทุกชั้นเข้าด้วยกัน มีการระบายอากาศที่ถ่ายเททั้งอาคาร
ไม่แน่ว่าเราอาจจะได้เห็น double volume corridor/green area ก็ได้
Example concept : credit picture from pinterest
ปิดท้าย content นี้ด้วย Project Condominium ที่กำลังจะก่อสร้างในเร็วๆนี้ โดยทาง ทีมงาน Feasible Estate ได้มีส่วนร่วมในการพัฒนา
โครงการนี้จะช่วยพลิกฟื้นถนนสายหนึ่ง จากที่เป็นถนนปกติ มีรถวิ่งผ่าน แต่คนสัญจรไม่สะดวก โครงการนี้จะขอความร่วมมือกับทางภาครัฐและเอกชน
ที่ตั้งอยู่บนถนนสายดังกล่าว ให้เป็น walking district ทุกคนในชุมชน
สามารถมา เดิน ปั่นจักรยาน นั่งเล่น พักผ่อน ชมสวนดอกไม้ ออกกำลังกาย
Example concept : credit picture from pinterest & google
ขอขอบคุณ ทาง owner โครงการนี้ที่ให้โอกาสทางทีมเราได้ ศึกษารูปแบบการพัฒนาโครงการ ทั้งด้าน กายภาพของที่ดิน ข้อจำกัดทางกฎหมาย
ทำเลที่ตั้ง แผนการตลาด แผนการเงินการลงทุน ไปจนถึง concept design
สุดท้ายนี้ เราหวังเป็นอย่างยิ่งว่า project นี้ จะประสบความสำเร็จ และ มอบสิ่งดีๆให้กับชุมชนและสังคม
ขอบคุณครับ/ค่ะ
#FeasibleEstate #Feasible #RealEstate #Feasibility #Study
#Property #Management #Economics #Marketing #Finance #Law #Physical #Architecture #Design #Construction #Engineering
- 3
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
