Location = Transportation
สวัสดีครับ แฟนเพจทุกท่าน ห่างหายกันไปนาน ขออภัยติดภาระกิจหลัก
กลับมาคราวนี้ พบกับ ประเด็นสำคัญที่จะเป็นปัจจัยในการพัฒนาเมือง ในอนาคต
Content ที่ 23
Series : Sustainable City
S4 EP1.1 : Transportation = Location Magnet
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ นักลงทุนในอสังหาฯ หลายๆท่าน คงจะคุ้นเคย
กับคำว่า Location Location และ Location เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้
การพัฒนาโครงการอสังหาฯ หรือ การลงทุนั้นๆประสบความสำเร็จ
ถูกต้องเลยครับ
จะพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร มาขาย หรือ จะพัฒนาอาคารชุด มาขาย
ปัจจัยนึงที่ลูกค้าก็ยังมองหา พิจารณา และตัดสินใจเลือกซื้อ ก็คือ location
จะลงทุนซื้อบ้าน หรือ ซื้อห้องชุด มาปล่อยเช่า ก็ต้องเลือกตำแหน่งแปลงที่ดิน
ตำแหน่งห้อง และตำแหน่งชั้น เพราะมีผลทั้งตุ้นทุนและอัตราค่าเช่า
กลุ่มผู้เช่าก็ยังคงเลือก ทิศ ขนาดบ้าน ขนาดห้อง ซึ่งก็เป็นองค์ประกอบของตำแหน่ง
และ ตำแหน่งภายในอาคารนี้ ก็คือ location ในนัยยะนึง
แต่ถ้ามองให้ลึกไปกว่านั้น
location ของที่ดินแต่ละแปลง แตกต่างกัน ทั้งที่อยู่ติดกัน หรืออยู่บริเวณใกล้เคียงกัน ก็ยังมีศักยภาพต่างกัน เป็นเพราะสาเหตุใด ?
เพราะ การคมนาคมคนส่ง หรือ Transportation นั่นเอง
Location = Transportation
ในอดีต ผู้คนเดินทางด้วยเรือ ที่ดินริมคลอง ริมตลิ่ง ทั้งวัด ตลาด พระราชวัง ต่างอยู่ติดแม่น้ำ ลำคลอง และมีท่าเรือส่วนตัว เพื่อใช้รองรับการสัญจรของผู้คนทางน้ำ
เกิดกิจกรรมต่างๆมากมาย โดยเฉพาะการค้าขาย และการอยู่อาศัย
เมืองจึงขยายตัวตามแนวแม่น้ำ เป็นหลัก ชุมชนใดใกล้แม่น้ำ ใกล้ปากอ่าว ก็พัฒนาเป็นเมือง เพราะประชากรหนาแน่นกว่าทำให้การค้าขายมีสูงกว่าบริเวณอื่น ที่ดินริมแม่น้ำจึงมีราคาสูงและเป็นที่ต้องการมากกว่า เพราะสะดวกในการขนส่งมากกว่า
การมาของรถยนต์ ทำให้เกิดการพัฒนาถนนหนทางมากมาย จนกลายเป็นโครงข่ายคมนาคมหลักในประเทศไทย ทิศทางการขยายตัวของเมืองจึงเปลี่ยนเป็น
การพัฒนาตามแนวถนนเป็นหลัก ถนนไปทางไหน เมืองอยู่ที่นั่น
ซึ่งในยุคแรก ก็ไม่ได้สร้างถนนโดยการตัดถนนให้มีระยะสั้นที่สุด จากจุด A ไป จุด D แต่อย่างใด แต่เป็นการตัดถนนโดยผ่ายชุมชน เป็นสำคัญ เช่น A ไป B ไป C ไป D
ทำให้ถนนหลายๆเส้นโค้งไปโค้งมา ไม่เหมาะกับสภาพการจรจรในปัจจุบันแล้ว
แต่ข้อดีคือ การเชื่อมโยงศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของแต่ละชมุชนเข้าด้วยกัน
ทำให้ ราคาที่ดินในตัวเมือง ที่ติดถนนใหญ่ ถนนหลัก ติดชุมชน แหล่งการค้า
กลายเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูงกว่าที่ดินแม่น้ำ (ยกเว้นที่ดินที่ติดทั้งแม่น้ำและถนน)
ถัดมา ระบบราง หรือ รถไฟ และ รถไฟฟ้า (ขอรวมไว้ในหมวดเดียวกัน)
แม้ว่าระบบรางในประเทศไทยจะมีมาก่อนโครงข่ายถนน (หัวรถจักรไอน้ำ)
แต่เส้นทางหลัก มีเพียงไม่กี่เส้นทาง ทำให้ความเจริญกระจุกตัวอยู่แค่บริเวณสถานี ของบางชุมชน บางจังหวัด มูลค่าที่ดินในบริเวณนั้นจึงสูงกว่าบริเวณอื่นอยู่พักหนึ่ง
(ก่อนที่โครงข่ายถนนจะเข้ามาแทนที่)
แต่ก็ไม่สามารถรักษาความได้เปรียบเอาไว้ เพราะโครงข่ายไม่ครบสมบูรณ์ ไม่กระจายไปทั่วชุมชน เป็นแค่ระบบที่เชื่อมการเดินทางจากเมืองใหญ่สู่เมืองใหญ่ แต่ไม่ได้เป็นการเชื่อมชุมชนภายในเมืองเข้าด้วยกัน อีกทั้งยังเป็นระบบรางเดี่ยว ซึ่งล่าช้าเพราะต้องรอรถสวน
ผิดกับรถไฟฟ้าในปัจจุบัน ที่เป็นระบบรางคู่ และวิ่งภายในเมืองเป็นหลัก
ทำหน้าที่เชื่อมโยงแต่ละชุมชนเข้าด้วยกัน อีกทั้งโครงข่ายกำลังสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น
ประกอบกับสถานการณ์รถติด เพราะพื้นที่บนท้องถนนไม่เพียงต่อจำนวนรถยนต์ในเมืองกรุงเทพมหานคร จึงทำให้ไม่สามารถกะระยะเวลาในการเดินทางได้ ตรงกันข้ามกับรถไฟฟ้า ซึ่งเวลาเดินทางค่อนข้างเป๊ะ เป็นเวลา ไม่มีติดขัด ไม่ไร้ระเบียบแบบรถเมล์ จึงสะดวกสบายมากกว่า ทำให้ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
อีกทั้งบริเวณรอบสถานีก็มีประชากรที่พลุกพล่านมากขึ้น การค้าขายที่เน้นขายความสะดวกก็สามารถขายได้ราคาสูงขึ้น สรุปโดยรวมทำให้ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า มีศักยภาพสูง ทำให้มีมูลค่าสูงตามไปด้วย
ในอนาคต หากระบบรถไฟรางคู่เสร็จสมบูรณ์ โครงข่ายการเดินทางจากจังหวัดสู่อีกจังหวัดหลากหลายขึ้น รถไฟสามารถเดินทางได้เร็วขึ้น ประชากรใช้รถไฟเพิ่มขึ้น
สถานีรถไฟเดิมก็จะกลับมามีชีวิตชีวามากขึ้น
มูลค่าที่ดินรอบๆสถานีก็จะสูงขึ้นตาม (แม้ว่าจะไม่ใช่บริเวณที่มีมูลค่าสูงสุดอีกต่อไป) และจะสูงยิ่งกว่าเดิม เมื่อมีรถไฟความเร็วสูงเพิ่มเข้ามา ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้นกว่าเดิม โดยรถไฟความเร็วสูงจะเน้นขนคนในเส้นทางระยะไกลเป็นหลัก (อาจรวมถึงสินค้าที่เน่าเสียง่ายแต่มีมูลค่าสูง) ส่วนเส้นทางระยะใกล้รถไฟเดิมในระบบรางคู่จะเป็น feeder ในโครงข่ายรอบๆจังหวัดนั้นๆแทน รวมถึงเน้นขนส่งสินค้าด้วยเนื่องจากมีค่าสนส่งที่ต่ำกว่า
มากันที่ การเดินทางวิธีสุดท้าย วิถีแห่งอนาคต นั่นคือ ทางอากาศ หรือการเดินทางโดยเครื่องบิน ซึ่งในอดีตค่าใช้จ่ายสูงแต่ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำลงมาก จนสามารถแข่งกับ การเดินทางทางบก(ทั้งรถเมล์และรถไฟ) ทำให้เส้นทางระยะไกล เครื่องบินได้เปรียบกว่าแล้ว และในอนาคตจะได้เปรียบยิ่งขึ้น การเดินทางในระดับภูมิภาค ระดับระหว่างประเทศจะสำคัญมากยิ่งขึ้น และตัวสนามบินก็ไม่ได้มีการกระจาย node มากนัก ทำให้เกิดความจำกัดในการเจริญเติบโต ในอนาคตมูลค่าที่ดินบริเวณรอบสนามบินจะมีราคาสูงขึ้นอย่างแน่นอน
Hightlight สังเกตุ จุดเชื่อมระบบขนส่ง ที่มีมากกว่า 2 ระบบขึ้นไป มักจะมีความเจริญเติบโตมากกว่าจุดอื่น เช่น สถานีตากสินที่เชื่อมรถไฟฟ้าและท่าเรือ สุวรรณภูมิที่มีทั้งสนามบินและรถไฟฟ้า เพลินจิตที่มีทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน หรือจุดตัดระหว่างรถไฟฟ้า2สายอย่างอโศก เองก็ตาม เพราะมีความได้เปรียบในการเดินทางมากกว่าจุดอื่น นี่แหละครับ ทำไม ทำเลแต่ละทำเลจึงมีมูลค่าไม่เท่ากัน
เพราะแต่ละทำเลจะมีความสะดวกในการคมนาคมที่แตกต่างกัน ตามพฤติกรรมของประชากรในแต่ละบริเวณซึ่งสัมพันธ์กับระดับรายได้อีกทางนึงด้วย
แล้วเราจะมาต่อกันใน S3 EP3.2
"อสังหาฯ เป็นไปได้" กับ Feasible Estate
#FeasibleEstate #Feasible #RealEstate #Feasibility #Study #Property
#Management #Economics #Marketing #Finance #Location #Law
#Physical #Architecture #Design #Construction #Engineering
#อสังหาฯเป็นไปได้ #ศึกษาความเป็นไปได้ #อสังหาริมทรัพย์ #การลงทุน
#การตลาด #การเงิน #กฎหมาย #เศรษฐศาสตร์ #สถาปัตยกรรม #วิศวกรรม
#งานออกแบบ #ก่อสร้าง #การจัดการ #วิจัย #Research
- 3
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
