เช่าที่ดินปลูกสร้างห้องแถวเพื่อปล่อยเช่า กรรมสิทธิ์ในห้องแถวจะเป็นของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า/
และหากที่ดินถูกขายให้แก่บุคคลภายนอกระหว่างสัญญาเช่าที่ดินยังไม่ครบกำหนด สิทธิในสัญญาเช่าห้องแถวจะเป็นอย่างไร?
เรื่องนี้มีประเด็นที่น่าสนใจหลายจุด จึงขอเรียงลำดับการเล่าเพื่อง่ายต่อการทำความเข้าใจนะครับ
1. เดิมที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนายผักชี และได้เสียชีวิตลง โดยมีนายผักกาดเป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล
2. นายผักกาดนำที่ดินแปลงดังกล่าวให้นายปลาทูเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปี (สัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดวันที่ 12 ธันวาคม 2538) ซึ่งนายปลาทูได้สร้างห้องแถวและนำออกให้บุคคลอื่น ๆ รวมถึงจำเลยในคดีนี้เช่า
โดยสัญญาเช่าห้องแถวจะครบวันที่ 31 ธันวาคม 2538 (ครบกำหนดหลังสัญญาเช่าที่ดิน)
3. ห้องแถวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายปลาทูผู้เช่า ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่า เพราะเป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้าง (สิทธิตามสัญญาเช่าที่ดิน) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146
4. ต่อมา โจทก์ได้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากนายผักกาดในระหว่างที่สัญญาเช่าที่ดินยังไม่ครบกำหนด โจทก์ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องแถวดังกล่าว เนื่องจากขณะนั้นห้องแถวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายปลาทูโดยผลของสัญญาเช่า
5. แต่เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนด นายปลาทูย่อมหมดสิทธิในที่ดินและต้องรื้อถอนห้องแถวออกไป เว้นแต่นายปลาทูยินยอมให้ตึกแถวเป็นของโจทก์
ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรค 2
6. โจทก์จึงรับโอนมาซึ่งสัญญาเช่าห้องแถวที่นายปลาทูได้ทำไว้กับจำเลยด้วย แต่อย่างไรก็ตาม นายปลาทูไม่มีสิทธิให้จำเลยเช่าห้องแถวเกินกว่ากำหนดเวลาในสัญญาเช่าที่ดิน
ระยะเวลาเช่าห้องแถวส่วนที่เกินกว่านั้นจึงไม่ตกมายังโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
7. ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลง โจทก์และจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยและบริวารให้ออกจากห้องเช่าแถวได้
Reference:
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4260/2550
- 5
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
