ในการซื้อขายบ้านและที่ดินนั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อน แล้วจึงค่อยนัดโอนกรรมสิทธิ์ทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดินกันภายหลัง
โดยสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ส่วนใหญ่ผู้ขายมักจะให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้บางส่วน และระบุไว้ในสัญญาว่า หากผู้ซื้อผิดนัดไม่ยอมมาทำสัญญาซื้อขายตามกำหนดนัดให้ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำได้
ฝ่ายผู้ขายจะมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ก็ต่อเมื่อ ฝ่ายที่วางมัดจำ (ผู้ซื้อ) ละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ซึ่งฝ่ายที่วางมัดจำต้องรับผิดชอบ หรือมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายที่วางมัดจำ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2))
ซึ่งวันนี้ผมได้หยิบยกประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเลิกสัญญาและการริบเงินมัดจำมาย่อยให้เข้าใจง่าย ๆ กัน
โดยข้อเท็จจริงมีอยู่ว่า..
1) ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย ในราคา 5,500,000 บาท และได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ โดยผู้ซื้อได้ชำระเงินมัดจำไว้จำนวน 500,000 บาท
2) มีกำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ในวันที่ 2 มีนาคม 2557 แต่ในวันที่ 2 มีนาคม 2557 นั้นตรงกับวันอาทิตย์ซึ่งเป็นวันหยุดราชการ
3) วันที่ 3 มีนาคม 2557 ผู้ขายไปรอผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ซื้อไม่ได้ไป
4) หลังจากนั้นผู้ขายได้แจ้งว่าผู้ซื้อผิดสัญญาเพราะไม่ไปจดทะเบียนรับโอนในวันที่ 3 มีนาคม 2557 ขอยกเลิกสัญญาและริบมัดจำ หากผู้ซื้อยังต้องการทาว์เฮ้าส์และที่ดินก็ให้มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมวางเงินมัดจำใหม่ จำนวน 300,000 บาท
5) ผู้ซื้อแจ้งว่าไม่ได้ผิดสัญญา และได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 15 พฤษภาคม 2557
6) ผู้ขายได้รับจดหมายแล้ว และได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อในวันที่ 23 เมษายน 2557 โดยโต้แย้งว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา จะต้องถูกริบเงินมัดจำและถือว่าเป็นการเลิกสัญญา
7) ในวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ผู้ขายได้โอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์และที่ดินให้แก่บุคคลอื่น
8.) ต่อมา ผู้ซื้อได้ยื่นฟ้องผู้ขายต่อศาล
.
.
ซึ่งคดีนี้ศาลได้พิจารณาในประเด็นที่คู่ความได้ต่อสู้กันไว้อย่างน่าสนใจ ซึ่งพอสรุปได้ตามนี้ครับ
- การที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงนัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 2 มีนาคม 2557 ซึ่งตรงกับวันอาทิตย์และเป็นวันหยุดราชการ ดังนั้น โจทก์และจำเลยย่อมไม่อาจปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากการชำระหนี้ต่างตอบแทนกลายเป็นพ้นวิสัย ซึ่งไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด
- และกรณีนี้ไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 ที่ให้นับเวลาที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา ถ้าวันสุดท้ายของระยะเวลาเป็นวันหยุดทำการตามประกาศทางการ หรือตามประเพณี
ดังนั้น การที่จำเลยไปรอโจทก์ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 3 มีนาคม 2557 แต่โจทก์ไม่ได้ไป ย่อมถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา
- การที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์และที่ดินให้แก่บุคคลอื่นในวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ถือว่าเป็นการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยไปโดยปริยายเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้
ซึ่งมีผลทำให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 โดยจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ แต่ไม่มีหน้าที่ชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามฟ้องแต่อย่างใด (คดีนี้โจทก์เรียกค่าเสียหายมาในฟ้องด้วย)
Reference:
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6699/2560
ถ้าไม่อยากพลาดความรู้ด้านกฎหมายแบบกระชับ เข้าใจง่ายแบบนี้ อย่าลืมกดไลก์และติดตามเพจกฎหมายย่อยง่าย และถ้าเรื่องนี้มีประโยชน์อย่าลืมแชร์ให้เพื่อน ๆ ด้วยนะ
- 5
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
