ส่องแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสิงคโปร์ในครึ่งหลังของปี
หลังจากที่ราคาบ้านในสิงคโปร์ปรับตัวขึ้นมาอย่างยาวนานนับตั้งแต่ช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดโควิดเพราะอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดนั้นไม่เพียงพอ ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านขณะนั้นสูงมาก จึงผลักให้ราคาบ้านขึ้นไปสูงสุดเป็นประวัติการณ์
แต่เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินต่อไปได้อย่างมีเสถียรภาพ รัฐบาลจึงออกมาตรการมาเพื่อลดอุปสงค์โดยเฉพาะจากผู้ซื้อต่างประเทศลง และมาตรการทางด้านอื่นๆ เพื่อช่วยปรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้สมดุลมากยิ่งขึ้น
ในบทความนี้ Bnomics จึงได้สรุปข้อมูลจาก Bloomberg ที่วิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ครึ่งปีหลัง ว่าจะมีทิศทางเป็นอย่างไร
1) คาดว่าราคาบ้านจะเติบโตต่ำกว่า 2% ในครึ่งหลังของปี
ราคาบ้านในสิงคโปร์ คาดว่าจะเติบโตได้อย่างช้าๆ โดยเติบโตได้ต่ำกว่า 2% ในครึ่งหลังของปี หลังจากที่ราคาบ้านปรับตัวขึ้น 2.9% ในครึ่งแรก ทำให้โดยเฉลี่ยแล้วราคาทั้งปีปรับเพิ่มขึ้นราวๆ 5%
การเติบโตของราคาบ้านในสิงคโปร์เริ่มส่อสัญญาณว่าจะปรับอยู่ในระดับที่พอประมาณ โดยประมาณการเติบโตในช่วงไตรมาสที่สอง คาดว่าจะลดลง 0.4% (ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2020) หลังจากที่ในไตรมาสแรกของปีนี้ปรับตัวขึ้น 3.3%
สะท้อนให้เห็นว่ายอดขายของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เช่น City Developments, UOL และ Frasers Property เติบโตได้น้อยลง ซึ่งการที่ราคาเริ่มนิ่งๆ ก็มีปัจจัยมาจากความไม่แน่นอนในเรื่องเศรษฐกิจมหภาค และดอกเบี้ย นอกจากนี้อากรภาษีเพิ่มเติม (Additional Buyer's Stamp Duty : ABSD) ก็ปรับขึ้นตั้งแต่วันที่ 27 เมษายน
การขึ้นภาษีอากรเพิ่มเติม จะปรับเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวอยู่ที่ 60% โดยคาดว่ากระทบกับคนต่างชาติเป็นหลัก ซึ่งคนกลุ่มนี้มีสัดส่วนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 3.5% ในช่วงปีที่ผ่านมา ส่วนคนสิงคโปร์เองที่ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งคิดเป็นกว่า 90% ยังคงเป็นแรงสนับสนุนอุปสงค์ในที่อยู่อาศัยต่อไป
2) คุณสมบัติในการเป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อของที่อยู่อาศัย
การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น และรายได้จากการปล่อยบ้านให้เช่า สามารถเพิ่มขึ้นได้เรื่อยๆ ก็เป็นหนึ่งในคุณสมบัติสำคัญที่ดึงดูดให้คนบางส่วนซื้อบ้านเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ โดยเฉพาะในช่วงเงินเฟ้อสูงเช่นนี้
อัตราเงินเฟ้อทั่วไปของสิงคโปร์ขึ้นไปอยู่ที่ 7.5% ในเดือนสิงหาคมและกันยายน ปี 2022 สูงสุดในรอบ 14 ปี ก่อนที่ในเดือนพฤษภาคมจะลงมาอยู่ที่ระดับ 5.1%
ในช่วงไตรมาสที่สองของปี ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยลดลง 0.4% (ซึ่งนับเป็นการลดลงครั้งแรกนับจากไตรมาสแรกของปี 2020 ที่ขึ้นไปถึง 28.1%) แต่ยังคงสูงกว่าไตรมาสที่สองของปี 2022 อยู่ 7.2%
ในขณะเดียวกัน ดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยขึ้นไปถึง 158.8 ในช่วงไตรมาสแรก โดยเพิ่มขึ้น 7.2% ตามลำดับ หรือเพิ่มขึ้น 33.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2022
ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนอุปสงค์การลงทุน ในช่วงสภาพเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยเงินเฟ้อที่หนุนให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น แต่โอกาสที่ค่าเช่าบ้านอาจจะเติบโตได้ช้าในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ก็อาจจะไปจำกัดกำไรที่จะได้จากส่วนต่างราคาบ้านเช่นกัน
3) ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นยังแข็งแกร่งอยู่
ความต้องการซื้อบ้านในสิงคโปร์ยังคงแข็งแกร่งอยู่ จากการแรงทางฝั่งอุปสงค์และอุปทาน และความสามารถของบ้านในการเป็นเครื่องมือป้องกันเงินเฟ้อ ทำให้มีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาปรับอย่างทรงตัวในปีนี้ แม้จะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและอากรภาษีก็ตาม
จำนวนของบ้านใหม่ที่ขายได้ในเดือนพฤษภาคม เพิ่มขึ้น 17% ตามลำดับ อยู่ที่ 1,038 ยูนิต โดยมีโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว อยู่ที่ 1,595 ยูนิต สูงที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2022
ตลอดปี 2023 ผู้ซื้อบางคนอาจจะชะลอการซื้อลง เนื่องจากรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและอัตราดอกเบี้ย แล้วค่อยตัดสินใจอีกทีในครึ่งปีหลัง ซึ่งมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยใหม่ๆ มากขึ้น คาดว่าในช่วงกลางเดือนกรกฎาคมเพียงอย่างเดียว จะมีบ้านอีกกว่า 2,500 ยูนิต ที่จะเปิดขาย
ประกอบกับการที่อัตราอากรภาษีเพิ่มขึ้นในเดือนเมษายน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายก็ระมัดระวังมากขึ้น และพยายามปรับราคาให้อยู่ในระดับกลางๆ เพื่อดึงดูดความต้องการของผู้บริโภค
4) สต็อกของบ้านที่สร้างเสร็จแล้วมีน้อย สนับสนุนราคาบ้านให้สูงขึ้น
จำนวนบ้านที่ยังไม่ได้ขายในสิงคโปร์อยู่ในระดับต่ำ สนับสนุนให้ราคาบ้านเติบโตได้แบบกลางๆ ในปีนี้
หากย้อนกลับไปในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2021 บ้านที่ยังขายไม่ได้ ซึ่งรวมถึงยูนิตที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ลดลงไปอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ 14,333 ยูนิต
ก่อนที่จะเพิ่มเป็น 16,464 ในไตรมาสแรกปี 2023 ซึ่งก็ยังห่างไกลจากค่าเฉลี่ย 10 ปี ซึ่งอยู่ที่ 25,000 ยูนิต จึงเป็นแรงหนุนการเติบโตของราคาบ้านขึ้นไปในระดับหนึ่ง
ผู้เขียน: ชนาภา มานะเพ็ญศิริ Economist, Bnomics
Bnomics - Bangkok Bank Economics
'Be an Economist for Everyone'
วิเคราะห์ เจาะทุกประเด็นเศรษฐกิจ ให้เป็นเรื่องง่ายสำหรับคุณ
Reference: Bloomberg Intelligence
- 1
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
